Saradamani Kandappan v. S. Rajalakshmi (సరదామణి కందప్పన్ v. ఎస్. రాజలక్ష్మి)

చెంగల్పట్టు జిల్లాలోని 24 ఎకరాల 95 సెంట్ల భూమిని Rs 3,75,000 కు కొనడానికి ఒక కొనుగోలుదారు అంగీకరించి, వాయిదాల్లో Rs 2,25,000 చెల్లించింది. చివరి రెండు చెల్లింపు తేదీలను ఆమె దాటవేసింది, అమ్మకందారులు agreement (ఒప్పందం) ను రద్దు చేశారు. చెల్లింపు సమయం of the essence (ఒప్పందానికి సారాంశం) అని సుప్రీంకోర్టు తీర్పు చెప్పింది. specific performance (ఒప్పందాన్ని contract నెరవేర్చమని కోర్టు ఇచ్చే ఆదేశం) ను నిరాకరించి, తిరిగి చెల్లింపుపై వడ్డీని 12 శాతానికి పెంచింది.

త్వరిత పునశ్చరణ

పూర్తి తీర్పు చదవండి: Indian Kanoon (unofficial copy)

పక్షకారులు

Mrs. Saradamani Kandappan — Civil Appeal Nos. 7254-7256 of 2002 లో అప్పీలుదారు, కొనుగోలుదారు. మూడు దావాల్లో వాది.

Mrs. S. Rajalakshmi (ప్రతివాది నం. 1) — Survey Nos. 13, 14, 15 యజమాని; అమ్మకందారు, ప్రతివాది నం. 1.

ప్రతివాది నం. 2 — ప్రతివాది నం. 1 కుమారుడు; Survey Nos. 16, 18 యజమాని; అమ్మకందారు, ప్రతివాది నం. 2.

ప్రతివాది నం. 3 — ప్రతివాది నం. 1 కుమార్తె; Survey Nos. 19, 20 యజమాని; అమ్మకందారు, ప్రతివాది నం. 3.

ప్రతివాది నం. 4 — ప్రతివాది నం. 1 భర్త; కుటుంబం తరఫున కొనుగోలుదారుతో వ్యవహరించాడు; ప్రతివాది నం. 4. DW-2 గా సాక్ష్యం ఇచ్చాడు.

విచారణ చరిత్ర

1. కొనుగోలుదారు శాశ్వత injunction (ఏదైనా చేయమని లేదా ఆపమని కోర్టు ఇచ్చే ఆదేశం) కోసం పూనమల్లి District Munsif కోర్టులో O.S. No. 1709/1981 దాఖలు చేసింది. తర్వాత దాన్ని మద్రాసు హైకోర్టుకు బదిలీ చేసి C.S. No. 302 of 1989 గా మార్చారు (పేరా 9).
2. 1982 జూన్ 19న మద్రాసు హైకోర్టులో specific performance కోసం C.S. No. 95/1984 దాఖలు చేసింది (పేరా 9).
3. 1984 జనవరి 12న నాలుగో ప్రతివాదిపై Rs 1,25,000 ను వడ్డీతో వసూలు చేయడానికి మద్రాసు హైకోర్టులో C.S. No. 170 of 1984 దాఖలు చేసింది (పేరా 9).
4. మూడు దావాల్లో ఉమ్మడి సాక్ష్యం నమోదైంది. 1991 నవంబర్ 29న ఏకసభ్య న్యాయమూర్తి మూడింటినీ కొట్టివేశారు (పేరా 13).
5. కొనుగోలుదారు O.S.A. Nos. 12 of 1992, 32 of 1995, 148 of 1999 దాఖలు చేసింది. 2002 జూన్ 19న Division Bench వాటిని కొట్టివేసింది (పేరాలు 1, 14).
6. కొనుగోలుదారు సంరక్షకురాలిగా (caretaker) లేని కాలానికి సంవత్సరానికి 9 శాతం వడ్డీతో Rs 3,50,000 తిరిగి చెల్లించాలని Division Bench అమ్మకందారులను ఆదేశించింది (పేరా 14).
7. Division Bench మూడు దరఖాస్తులను కూడా కొట్టివేసింది (పేరా 14):
   • C.M.P. No. 2888/1996: ఆస్తి భౌతిక లక్షణాలను నమోదు చేయడానికి Advocate Commissioner ను కోరింది.
   • C.M.P. No. 17401/1997: డబ్బులో గణనీయమైన భాగం తన నుండి వచ్చిందని చెబుతూ ఆమె కుమారుడు పార్టీగా చేరమని కోరాడు.
   • C.M.P. No. 7471: suo moto contempt విచారణలోని ఒక తీర్పు, ఆమె న్యాయవాది Bank of India, Mylapore Branch కు రాసిన లేఖ, దాని సమాధానాన్ని అదనపు సాక్ష్యంగా స్వీకరించమని కోరింది.
8. కొనుగోలుదారు special leave ద్వారా అప్పీల్ చేసింది (Civil Appeal Nos. 7254-7256 of 2002). 2002 నవంబర్ 11న leave ఇస్తూ, ప్రతివాదులు ఆస్తిపై ఏ విధమైన భారం (encumbrance) సృష్టించకూడదని ఈ కోర్టు ఆదేశించింది (పేరాలు 1, 48).
9. తిరిగి చెల్లింపు ఉత్తర్వుపై అమ్మకందారులు తమ సొంత అప్పీళ్లు (Civil Appeal Nos. 4641-42) దాఖలు చేశారు (పేరా 52).
10. 2002 నవంబర్ 11 ఉత్తర్వు ఉల్లంఘించారని ఆరోపిస్తూ కొనుగోలుదారు Contempt Petition (C) Nos. 28-29 of 2009 దాఖలు చేసింది (పేరా 48).

వాస్తవాలు

1. ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు చెంగల్పట్టు జిల్లా, సైదాపేట తాలూకా, చెట్టియారగరం గ్రామంలోని Survey Nos. 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20 యజమానులు. భూమి 24 ఎకరాల 95 సెంట్లు. చెట్లు, బావులు, పంప్‌హౌస్‌లు, గోడౌన్లు, కంచె, కొంత ఫర్నిచర్‌తో కలిపి దాన్ని schedule properties అంటారు (పేరా 2).
2. 1981 జనవరి 17న ప్రతివాదులు 1 నుండి 4 వరకు schedule properties ను ఎకరాకు Rs 15,000 చొప్పున కొనుగోలుదారుకు అమ్మడానికి అంగీకరించారు. మొత్తం Rs 3,74,250, దాన్ని Rs 3,75,000 గా సర్దుబాటు చేశారు. ఆ రోజు ఆమె Rs 1,00,000 అడ్వాన్స్ చెల్లించింది (పేరా 2).
3. క్లాజు 3 ప్రకారం సేల్ డీడ్ అమలు, టైటిల్, భారాలు లేకపోవడం (nil encumbrance) గురించి కొనుగోలుదారు సంతృప్తి చెందడంపై ఆధారపడుతుంది (పేరా 2).
4. క్లాజు 4 మిగిలిన Rs 2,75,000 ను మూడు వాయిదాల్లో నిర్ణయించింది (పేరా 2):
   • 1981 ఫిబ్రవరి 28 నాటికి Rs 1,00,000.
   • 1981 ఏప్రిల్ 6 నాటికి Rs 1,00,000.
   • 1981 మే 30 నాటికి Rs 75,000.
5. చెల్లింపు తేదీ సెలవు దినమైతే తర్వాతి పనిదినానికి మార్చాలని క్లాజు 5 చెప్పింది (పేరా 2).
6. నిర్ణీత తేదీల్లో చెల్లింపు ఒప్పందానికి సారాంశమని క్లాజు 6 చెప్పింది. కొనుగోలుదారు విఫలమైతే అమ్మకందారులు agreement ను రద్దు చేయాలి (పేరా 2).
7. సేల్ డీడ్‌ను తన సౌలభ్యం ప్రకారం, తన పేరున లేదా తన నామినీల పేర్లపై అమలు చేయించుకోవచ్చని క్లాజు 7 కొనుగోలుదారుకు వీలు కల్పించింది (పేరా 2).
8. టైటిల్ సంతృప్తికరంగా లేదని భావిస్తే కొనుగోలుదారు నోటీసు ఇవ్వవచ్చని క్లాజు 12 చెప్పింది. అమ్మకందారులు ఆమెను సంతృప్తిపరచలేకపోతే, మూడు నెలల్లో ఆమె చెల్లించిన మొత్తమంతా తిరిగి ఇవ్వాలి (పేరా 2).
9. అమ్మకందారులు పూర్తి ధర తీసుకుని స్వాధీనం ఇచ్చే వరకు కొనుగోలుదారు ఆస్తులకు caretaker గా ఉండాలని క్లాజు 15 చెప్పింది (పేరా 2).
10. అదే రోజు నాలుగో ప్రతివాది Rs 1,25,000 ను commission గా అందుకున్నట్లు లేఖ రాశాడు. అమ్మకం పూర్తి కాకపోయినా, రద్దైనా మూడు నెలల్లో దాన్ని తిరిగి ఇస్తానని వాగ్దానం చేశాడు (పేరా 3).
11. కొనుగోలుదారు 1981 ఫిబ్రవరి 28న Rs 1,00,000, 1981 ఏప్రిల్ 2న Rs 25,000 చెల్లించింది. 1981 ఏప్రిల్ 6 నాటి వాయిదాలో Rs 75,000, 1981 మే 30 నాటికి చెల్లించాల్సిన చివరి Rs 75,000 వాయిదా ఆమె చెల్లించలేదు (పేరా 4).
12. 1981 ఆగస్టు 2న ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు క్లాజు 6 ప్రకారం agreement ను రద్దు చేశారు. మూడో పక్షానికి అమ్మి, ధరలో ఏదైనా లోటు లెక్క తేల్చిన తర్వాత Rs 2,25,000 తిరిగి ఇస్తామని చెప్పారు (పేరా 5).
13. 1981 ఆగస్టు 7న సమయం ఎప్పుడూ సారాంశంగా భావించలేదని కొనుగోలుదారు జవాబిచ్చింది. అమ్మకందారులు అసలు టైటిల్ పత్రాలు ఎప్పుడూ చూపలేదని చెప్పింది. పత్రాలు అందుబాటులోకి వచ్చిన తర్వాత మాత్రమే తాను చెల్లిస్తానని 1981 మార్చిలో తన భర్త, నాలుగో ప్రతివాది అంగీకరించారని చెప్పింది. 1981 ఏప్రిల్ 2న అందుకున్న Rs 25,000 ఆ అవగాహనకు గుర్తు అని చెప్పింది. సంతకం సమయంలో తాను టైటిల్ పత్రాలను పరిశీలించానన్న మాటను ఖండించింది (పేరా 6).
14. 1981 ఆగస్టు 26న అమ్మకందారులు అటువంటి మార్పును ఖండించారు. కొనుగోలుదారు ఇప్పటికే టైటిల్ గురించి సంతృప్తి చెందిందని చెప్పారు. ఆమె భర్త పత్రాల కాపీలను, 1980 వరకు encumbrance సర్టిఫికెట్‌ను తీసుకున్నాడని చెప్పారు (పేరా 7).
15. 1981 సెప్టెంబర్ 4న కొనుగోలుదారు రెండో జవాబు పంపింది. 1981 నవంబర్ 11న The Hindu లో పబ్లిక్ నోటీసు ఇచ్చింది. తాను schedule properties తో పాటు Sy. Nos. 20/1, 21, 24 కొన్నానని, స్వాధీనంలో ఉన్నానని, సాగు చేస్తున్నానని అందులో చెప్పింది. యజమానులతో ఎవరు ఒప్పందం చేసుకున్నా తమ సొంత ప్రమాదంపై అని మూడో పక్షాలను హెచ్చరించింది (పేరా 8).
16. 1981 నవంబర్ 14న Gulecha, రెండో ప్రతివాది తీసుకున్న అప్పుకు భద్రతగా Survey Nos. 16, 18 పత్రాలు తన వద్ద ఉన్నాయని రాశాడు. అదే రోజు అమ్మకందారులు ఆమె వాదనను ఖండించి, caretaker నియామకం రద్దైందని చెప్పారు. ఆమె పేర్కొన్న సర్వే నంబర్లు తప్పని చెప్పారు. ఆమె నోటీసు వల్ల మూడో పక్షంతో ఒప్పందం ఆగిపోయి తమకు నష్టం కలిగిందని చెప్పారు. కొత్త caretaker కు 1981 నవంబర్ 19న చరాస్తులను అప్పగించాలని కోరారు (పేరా 8).
17. injunction, specific performance దావాల్లో సమయం సారాంశమని అమ్మకందారులు చెప్పారు. అసలు పత్రాలు State Bank of Mysore, Gulecha వద్ద ఉన్నాయని కొనుగోలుదారు భర్తకు తెలుసని చెప్పారు (పేరా 10).
18. Rs 1,25,000 commission కాదని, ఒప్పందం సక్రమంగా నెరవేర్చడానికి భద్రతగా తీసుకున్నదని నాలుగో ప్రతివాది చెప్పాడు (పేరా 11).
19. కొనుగోలుదారు తరఫున ముగ్గురు సాక్షులు సాక్ష్యం ఇచ్చారు: ఆమె స్వయంగా PW-1, Babu PW-2, Balaraman PW-3. Exhibits P-1 నుండి P-20 వరకు గుర్తించారు. అమ్మకందారులు Rajendran ను DW-1 గా, నాలుగో ప్రతివాదిని DW-2 గా విచారించారు; Exhibits D-1 నుండి D-6 వరకు గుర్తించారు (పేరా 13).

లేవనెత్తిన వివాదాంశాలు

ట్రయల్ కోర్టు ఈ వివాదాంశాలను నిర్ణయించింది (పేరా 12):

1. injunction దావాలో: వాదికి శాశ్వత injunction పొందే హక్కు ఉందా, ఏ ఉపశమనాలకు ఆమె అర్హురాలు?
2. specific performance దావాలో: చెల్లింపులో లోపం చేసి వాది ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించిందా, తద్వారా ఆమెకు readiness and willingness (సిద్ధత, సుముఖత) లోపించిందా?
3. సమయం ఒప్పందానికి సారాంశమా?
4. అలా అయితే, ప్రతివాదులు చేసిన రద్దు చెల్లుబాటవుతుందా?
5. వాదికి specific performance పొందే హక్కు లేదా, పక్షాలు ఏ ఉపశమనానికి అర్హులు?
6. అదనపు వివాదాంశాలు: నాలుగో ప్రతివాది అవసరమైన, తగిన పక్షమా? C.S. No. 170 of 1984 దాఖలు చేయడంతో వాదికి specific performance పొందే హక్కు కలుగుతుందా?
7. తిరిగి చెల్లింపు దావాలో: Rs 1,25,000 commission గా చెల్లించారా, లేక అమ్మకపు consideration (ప్రతిఫలం) లో భాగంగానా? అది తిరిగి ఇవ్వదగినదా, ఇంకా ఏ ఉపశమనం ఇవ్వాలి?

సుప్రీంకోర్టు తనకు తానే నాలుగు ప్రశ్నలను నిర్ణయించుకుంది (పేరా 16):

1. మిగిలిన consideration చెల్లింపు సమయం ఒప్పందానికి సారాంశమా, షెడ్యూల్ పాటించనప్పుడు agreement ను రద్దు చేయడం ప్రతివాదులకు సమంజసమా?
2. టైటిల్ గురించి ప్రతివాదులు అప్పీలుదారును సంతృప్తిపరచిన తర్వాత మాత్రమే మిగిలిన consideration చెల్లించాలనే నిర్వహణ క్రమాన్ని పక్షాలు అంగీకరించారా?
3. ప్రతివాదులు భారాలను వెల్లడించకుండా fraud (మోసం) చేశారా, తద్వారా అప్పీలుదారుకు అదనపు సమయం లభించి రద్దు చట్టవిరుద్ధమవుతుందా?
4. విక్రేతలైన ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు సాక్ష్యం ఇవ్వనందున వ్యతిరేక అనుమానం (adverse inference) తీసుకోవాలా?

వాదనలు

అప్పీలుదారు (కొనుగోలుదారు) తరఫున:

• agreement కు సమయం సారాంశం కాదు. అమ్మకందారులు టైటిల్ పత్రాలు ఇవ్వడంలో విఫలమైనప్పుడు, కొనుగోలుదారు ready and willing గా ఉంటే, అమ్మకందారుల రద్దు చట్టవిరుద్ధం, ఉల్లంఘన (పేరా 17).
• Contract Act సెక్షన్ 55 ను హైకోర్టు వర్తింపజేయలేదు (పేరా 17).
• స్థిరాస్తి ఒప్పందంలో, ఒప్పందమే చెప్పినా కూడా, సమయం సారాంశం కాజాలదనే అభిప్రాయం కోసం ఆమె N. Srinivasa v. Kuttukaran Machine Tools Ltd. పై ఆధారపడింది (పేరా 18).
• 1981 మార్చిలో నోటి అవగాహనతో చెల్లింపు షెడ్యూల్ మారిందని Division Bench ముందు వాదించింది. అసలు టైటిల్ డీడ్‌లు చూపిన తర్వాతే రెండో, మూడో వాయిదాలు చెల్లించాలి (పేరా 29).
• సుప్రీంకోర్టు ముందు Contract Act సెక్షన్ 52 పై ఆధారపడింది. అమ్మకందారులు ముందుగా అసలు డీడ్‌లు, nil encumbrance సర్టిఫికెట్ ఇవ్వాల్సిన నిర్వహణ క్రమాన్ని agreement నిర్ణయించిందని, అప్పటి వరకు ధరను ఆపవచ్చని చెప్పింది (పేరా 30).
• క్లాజు 3 క్లాజు 4 కంటే ముందు ఉందని చెప్పింది. కాబట్టి మిగిలిన మొత్తం చెల్లించే ముందు టైటిల్ గురించి సంతృప్తి ఒక షరతు (పేరా 35).
• Bank of India, Gulecha, State Bank of Mysore లకు ఉన్న mortgages (అప్పుకు భద్రతగా ఆస్తిపై భారం) ను అమ్మకందారులు వెల్లడించలేదు. Transfer of Property Act సెక్షన్ 55(1) ప్రకారం ఇది మోసం. మోసం వల్ల కలిగిన ఆలస్యానికి ఆ చట్టంలోని సెక్షన్ 34 ప్రకారం అదనపు సమయం పొందే హక్కు తనకుందని చెప్పింది (పేరా 38).
• Bank of India అప్పును అమ్మకందారులు మోసపూరితంగా దాచారు. ఆమె Bank of India v. Vijay Transport పై ఆధారపడింది (పేరా 42).
• ప్రతివాదులు 1, 2, 3 సాక్షి బోనులోకి రానందున adverse inference తీసుకోవాలి. ఆమె Vidhyadhar v. Mankikrao, Balasaheb Dayandeo Naik v. Appasaheb Dattatraya Pawar లపై ఆధారపడింది (పేరా 47).
• contempt పిటిషన్లలో, ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు Jeevanandam నుండి memoranda of understanding కింద తీసుకున్న డబ్బు encumbrance సృష్టించిందని చెప్పింది. ఆ memoranda ను ముందు తేదీతో రాశారేమో విచారించమని కోరింది (పేరాలు 48, 49).

ప్రతివాదుల (అమ్మకందారుల) తరఫున:

• చెల్లింపు సమయం సారాంశం. మిగిలిన వాయిదాల్లో కొనుగోలుదారు లోపం చేసినందున agreement రద్దైంది (పేరా 10).
• సంతకం చేయడానికి ముందే అసలు పత్రాలు State Bank of Mysore, Gulecha వద్ద ఉన్నాయని కొనుగోలుదారు భర్తకు తెలుసు. కొనుగోలుదారు వాయిదాలు చెల్లిస్తేనే అవి విడుదలవుతాయి (పేరా 10).
• సంతకం చేయడానికి ముందే కొనుగోలుదారు టైటిల్ పత్రాల కాపీలను, 1980 వరకు encumbrance సర్టిఫికెట్‌ను పరిశీలించింది. పూర్తి ధర చెల్లించక ముందే అసలు పత్రాలు ఇవ్వాల్సిన బాధ్యత వారికి లేదు (పేరాలు 7, 41).
• చివరి రెండు వాయిదాలతో అప్పులు తీర్చి అసలు డీడ్‌లు తిరిగి పొందాలని అమ్మకందారులు అనుకున్నారు (పేరా 41).
• లావాదేవీ గురించి పూర్తి అవగాహన నాలుగో ప్రతివాదికి మాత్రమే ఉంది, ఆయన అందరి తరఫున సాక్ష్యం ఇచ్చాడు (పేరా 47).
• తమ అప్పీళ్లలో, తిరిగి చెల్లిస్తామన్న తమ ప్రతిపాదన షరతుతో కూడినదని వాదించారు. కొనుగోలుదారు తమను అడ్డుకోకూడదు, నిరర్థక దావాలు వేయకూడదు, స్వాధీనం అప్పగించాలి. ఆమె అలా చేయలేదు కాబట్టి ప్రతిపాదన ఉపసంహరించబడిందని చెప్పారు (పేరా 52).
• అప్పీళ్ల సమయంలో కొనుగోలుదారు Receiver గా స్వాధీనంలో ఉండి సుమారు 15 సంవత్సరాల్లో Rs 37,00,000 కంటే ఎక్కువ లాభం పొందింది. కాబట్టి వడ్డీతో తిరిగి చెల్లింపు ద్వారా మరో ప్రయోజనం రాకూడదు (పేరా 52).
• contempt పిటిషన్లలో memoranda of understanding ఏ encumbrance సృష్టించలేదు (పేరా 50).

కోర్టు తార్కికం

తీర్పులో సంఖ్యలతో కూడిన పేరాలు ఉన్నాయి, Raveendran, J. వెల్లడించిన ఒకే అభిప్రాయం ఉంది. ఇద్దరు న్యాయమూర్తులు సంతకం చేశారు. అడుగులు పేరాల క్రమాన్ని అనుసరిస్తాయి. తీర్పులోని మొదటి, సంఖ్య లేని పేరా అప్పీళ్లను, పక్షాలను మాత్రమే పరిచయం చేస్తుంది.

Raveendran, J. (ధర్మాసనం తీర్పు)

1. గమనిక: 1991 నవంబర్ 29న ఏకసభ్య న్యాయమూర్తి కొట్టివేసిన మూడు దావాల నుండి వచ్చిన మూడు original side appeals లో 2002 జూన్ 19 నాటి ఉమ్మడి Division Bench తీర్పును ఈ అప్పీళ్లు సవాలు చేస్తాయి. పక్షాలను దావాల్లోని స్థానాల ప్రకారం పిలుస్తారు.
2. గమనిక: 1981 జనవరి 17 agreement ఎకరాకు Rs 15,000 చొప్పున 24 ఎకరాల 95 సెంట్లకు, Rs 1,00,000 అడ్వాన్స్‌తో. కోర్టు క్లాజులు 3, 4, 5, 6, 7, 12, 15 ను ఉటంకించింది (పేరా 2).
3. గమనిక: అదే రోజు నాలుగో ప్రతివాది రాసిన లేఖ Rs 1,25,000 ను commission గా అంగీకరించి, అమ్మకం పూర్తి కాకపోతే లేదా రద్దైతే మూడు నెలల్లో తిరిగి ఇస్తానని వాగ్దానం చేసింది (పేరా 3).
4. గమనిక: కొనుగోలుదారు 1981 ఫిబ్రవరి 28న Rs 1,00,000, 1981 ఏప్రిల్ 2న Rs 25,000 చెల్లించింది. రెండో వాయిదా బ్యాలెన్స్‌ను, చివరి వాయిదాను చెల్లించలేదు (పేరా 4).
5. గమనిక: అమ్మకందారులు 1981 ఆగస్టు 2న క్లాజు 6 ప్రకారం రద్దు చేశారు. తాము ఎప్పుడూ ready and willing అని, చాలా కాలం వేచి ఉన్నామని చెప్పిన నోటీసును కోర్టు ఉటంకించింది (పేరా 5).
6. గమనిక: 1981 ఆగస్టు 7 నాటి కొనుగోలుదారు జవాబు, సమయం ఎప్పుడూ సారాంశంగా భావించలేదని చెప్పింది. పత్రాలు చూపలేదని, 1981 మార్చి అవగాహన చెల్లింపును వాయిదా వేసిందని వాదించింది. ఆ అవగాహనకు గుర్తుగా 1981 ఏప్రిల్ 2న మరో Rs 25,000 అందిందని చెప్పింది. సంతకం సమయంలో టైటిల్ పత్రాలను పరిశీలించలేదని ఖండించింది. పత్రాలను పరిశీలన కోసం అప్పగిస్తే చెల్లించడానికి సిద్ధమని చెప్పింది (పేరా 6).
7. గమనిక: 1981 ఆగస్టు 26 నాటి అమ్మకందారుల జవాబు ఏ మార్పునూ ఖండించింది. కొనుగోలుదారు టైటిల్‌ను మళ్లీ పరిశీలించడంపై చెల్లింపు ఆధారపడదని, అసలు పత్రాల తనిఖీని ఆమె కోరి ఉండవచ్చని చెప్పింది (పేరా 7).
8. గమనిక: రెండో జవాబు తర్వాత వచ్చింది. 1981 నవంబర్ 11 పబ్లిక్ నోటీసులో కొనుగోలుదారు schedule properties, Sy. Nos. 20/1, 21, 24 పై దావా చేసింది, సాగు చేస్తున్నానని చెప్పింది, మూడో పక్షాలను హెచ్చరించింది. Gulecha, అమ్మకందారులు 1981 నవంబర్ 14న సమాధానం ఇచ్చారు. సర్వే నంబర్లు తప్పని, మూడో పక్షంతో ఒప్పందం ఆగిపోయి తమకు నష్టం కలిగిందని అమ్మకందారులు చెప్పారు (పేరా 8).
9. గమనిక: కొనుగోలుదారు మూడు దావాలు వేసింది: injunction కోసం, specific performance కోసం, 1981 జనవరి 17 నుండి మార్కెట్ రేటు వడ్డీతో Rs 1,25,000 తిరిగి చెల్లింపు కోసం (పేరా 9).
10. గమనిక: మొదటి రెండు దావాలను సమయం సారాంశమనే కారణంతో అమ్మకందారులు ఎదుర్కొన్నారు. తిరిగి చెల్లింపు దావాను ఆ డబ్బు భద్రత అని చెప్పి నాలుగో ప్రతివాది ఎదుర్కొన్నాడు (పేరాలు 10, 11).
11. గమనిక: ప్రతి దావాలో నిర్ణయించిన వివాదాంశాలను, నమోదైన సాక్ష్యాన్ని కోర్టు పట్టిక చేసింది. ఏకసభ్య న్యాయమూర్తి మూడు దావాలనూ కొట్టివేశారు (పేరాలు 12, 13).
12. గమనిక: Division Bench అప్పీళ్లను కొట్టివేసినా, 9 శాతం వడ్డీతో Rs 3,50,000 తిరిగి చెల్లించాలని ఆదేశించింది. మూడు దరఖాస్తులను కూడా కొట్టివేసింది (పేరా 14).
13. గమనిక: కింది రెండు కోర్టులు ఏకాభిప్రాయ నిర్ధారణలు నమోదు చేశాయి (పేరా 15):
    • అమ్మకందారులు 24 ఎకరాల 95 సెంట్లను Rs 3,75,000 కు అమ్మడానికి అంగీకరించి Rs 2,25,000 అడ్వాన్స్‌గా అందుకున్నారు.
    • కొనుగోలుదారు చరాస్తుల కోసం మరో Rs 1,25,000 చెల్లించి, భద్రతగా దాన్ని commission అని పిలిచే లేఖ తీసుకుంది. అమ్మకం జరగకపోతే తిరిగి ఇవ్వాలి.
    • క్లాజు 4 ప్రకారం మిగిలిన మొత్తం చెల్లింపు సమయం ఒప్పందానికి సారాంశం.
    • 1981 మార్చిలో చెల్లింపు షెడ్యూల్ నోటి ద్వారా మారిందని కొనుగోలుదారు నిరూపించలేదు.
    • 1981 ఏప్రిల్ 6 నాటి Rs 1,00,000 (1981 ఏప్రిల్ 2న చెల్లించిన Rs 25,000 తప్ప), 1981 మే 30 నాటి Rs 75,000 ఆమె చెల్లించలేదు. 1981 ఆగస్టు 2న రద్దు చేయడం అమ్మకందారులకు సమంజసం.
    • part performance లో స్వాధీనం ఇవ్వలేదు. కొనుగోలుదారు భూమిని caretaker గా మాత్రమే కలిగి ఉంది, agreement రద్దైనప్పుడు తిరిగి ఇవ్వాలి.
    • సంతకం చేయడానికి ముందే mortgage గురించి కొనుగోలుదారుకు, ఆమె భర్తకు తెలుసు. పూర్తి ధర చెల్లించక ముందే అసలు డీడ్‌లు లేదా అప్పు తీర్చినట్లు రుజువు చూపాల్సిన బాధ్యత అమ్మకందారులకు లేదు.
    • కొనుగోలుదారు readiness and willingness నిరూపించలేదు, కాబట్టి ఆమెకు specific performance పొందే హక్కు లేదు.
14. గమనిక: ట్రయల్ కోర్టు వాస్తవ నిర్ధారణలను హైకోర్టు అప్పీల్‌లో సమర్థించినప్పుడు, చాలా బలమైన కారణాలు ఉంటే తప్ప, రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 136 కింద జోక్యం చేసుకోవడానికి ఈ కోర్టు సంకోచిస్తుంది. తర్వాత కోర్టు నాలుగు ప్రశ్నలను రూపొందించింది (పేరా 16).
15. గమనిక (ప్రశ్న 1): సమయం సారాంశం కాదని, Contract Act సెక్షన్ 55 ను విస్మరించారని కొనుగోలుదారు వాదించింది. కోర్టు సెక్షన్ 55 ను పేర్కొంది: ఒక పక్షం నిర్ణీత సమయంలో నెరవేర్చడంలో విఫలమైతే, సమయం సారాంశమని పక్షాలు భావించి ఉంటే, ఒప్పందం promisee ఎంపికపై voidable అవుతుంది. సమయం ముఖ్యం కాకపోతే promisee కు పరిహారం మాత్రమే లభిస్తుంది. promisee ఆలస్యంగా నెరవేర్పును అంగీకరిస్తే, ఆ సమయంలో నోటీసు ఇస్తే తప్ప పరిహారం క్లెయిమ్ చేయలేడు (పేరా 17).
16. నిర్ణయం: చెల్లింపుకు సమయం నిర్ణయించి సేల్ డీడ్ అమలుకు నిర్ణయించకపోతే, సమయం చెల్లింపుకు మాత్రమే సారాంశం అవుతుంది. సాధారణంగా "time is not considered to be the essence of the contract unless such an intention can be gathered" అనే అభిప్రాయం, స్పష్టమైన నిబంధనల నుండి లేదా ఆ నిబంధనలు చూపే పక్షాల ఉద్దేశం నుండి అలాంటి ఉద్దేశం తెలిస్తే తప్ప వర్తిస్తుంది (పేరా 17).
17. గమనిక: స్థిరాస్తి ఒప్పందంలో సమయం సారాంశం కాజాలదని N. Srinivasa v. Kuttukaran Machine Tools Ltd. లోని ఒక వాక్యంపై కొనుగోలుదారు ఆధారపడింది. ఆ వాక్యాన్ని ఆ కేసు వాస్తవాలపై ముగింపుగా కోర్టు చదివింది. చట్టపరమైన స్థితి ఆ తీర్పులోని పేరా 27 లో ఉంది: సమయం సాధారణంగా సారాంశం కాదని ఊహిస్తారు, ఒప్పందం వేరుగా చెప్పినా ఆ ఊహను ఖండించవచ్చు, ఒప్పంద నిబంధనలను పరిశీలించాలి (పేరా 18).
18. గమనిక: Chand Rani v. Kamal Rani లో Constitution Bench ఈ నియమం చెప్పింది. స్థిరాస్తి అమ్మకంలో సమయం ఎప్పుడూ సారాంశంగా పరిగణించరు, దానికి వ్యతిరేకంగా ఒక ఊహ ఉంది. సమయాన్ని సారాంశం చేసే ఉద్దేశాన్ని స్పష్టమైన భాషలో వ్యక్తం చేయాలి. అది Gomathinayagam Pillai, Govind Prasad Chaturvedi లను అనుసరించింది. నెరవేర్పుకు ఒక కాలాన్ని నిర్ణయించడం వల్ల సమయం సారాంశం కాదు. సమయం సారాంశం కాకపోయినా, స్పష్టమైన నిబంధనలు, ఆస్తి స్వభావం, చుట్టూ ఉన్న పరిస్థితుల నుండి సహేతుక సమయాన్ని కోర్టు ఊహించవచ్చు. తగినంత బలమైన పరిస్థితులు సాధారణ ఊహను తొలగించగలవు (పేరా 19).
19. గమనిక: Chand Rani లో మొదటి Rs 98,000 చెల్లింపు సమయం సారాంశమని తీర్పు చెప్పారు. అక్కడి కొనుగోలుదారు చెల్లించే ముందు స్వాధీనం, income-tax clearance కోసం పట్టుబట్టింది; ఆ చెల్లింపుకు వాటిని ఆమె కోరలేదని కోర్టు గుర్తించింది (పేరా 19).
20. నిర్ణయం: స్పష్టమైన నిబంధనల నుండి లేదా అమ్మకానికి కారణమైన పరిస్థితుల నుండి ఉద్దేశం స్పష్టమైతే చెల్లింపు సమయం సారాంశం. ఉదాహరణలు: ఒక తేదీ నాటికి అప్పు తీర్చాల్సిన అవసరం, లేదా అత్యవసర వైద్య లేదా విద్యా అవసరం. చెప్పిన అవసరం లేకపోయినా, ఆ ఉద్దేశాన్ని స్పష్టంగా చూపే పదాలు సరిపోతాయి (పేరా 19).
21. గమనిక: ప్రామాణిక agreements సంతకం సమయంలో earnest money (ఒప్పందాన్ని బంధించే డిపాజిట్) ను, సేల్ డీడ్ అమలు లేదా రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో మిగిలిన మొత్తాన్ని కోరతాయి. వేరే నిబంధన లేకపోతే, Transfer of Property Act సెక్షన్ 55(5)(b) ప్రకారం, కొనుగోలుదారు పూర్తి సమయంలో మిగిలిన మొత్తం చెల్లిస్తానని ప్రతిపాదిస్తే సరిపోతుంది (పేరా 20).
22. నిర్ణయం: ఇక్కడ మిగిలిన మొత్తం చెల్లింపును (క్లాజులు 4, 5, 6) సేల్ డీడ్ అమలు నుండి (క్లాజు 7) వేరు చేసే చేతనాత్మక ప్రయత్నం ఉంది. సమయం మిగిలిన మొత్తం చెల్లింపుకు మాత్రమే సారాంశం, సేల్ డీడ్ అమలుకు కాదు (పేరా 20).
23. కారణం: క్లాజు 4 మూడు తేదీ ఉన్న వాయిదాలను నిర్ణయించింది. సెలవు దినమైతే మాత్రమే తేదీని క్లాజు 5 మార్చింది, కాబట్టి ఒక రోజు ఆలస్యమైనా ఆమోదయోగ్యం కాదు. నిర్ణీత తేదీల్లో చెల్లింపు సారాంశమని, విఫలమైతే అమ్మకందారులు రద్దు చేయాలని క్లాజు 6 చెప్పింది (పేరా 20).
24. గమనిక: అమ్మకం పూర్తికి సంబంధించిన నిబంధనలు, పూర్తికి సమయం సారాంశంగా భావించలేదని చూపిస్తున్నాయి. క్లాజు 3 సేల్ డీడ్‌ను, చెల్లింపును కాదు, టైటిల్ గురించి కొనుగోలుదారు సంతృప్తిపై ఆధారపడేలా చేసింది. అమలును ఆమె సౌలభ్యానికి క్లాజు 7 వదిలింది. టైటిల్ సరిచేయకపోతే తిరిగి చెల్లింపు పొందే హక్కును క్లాజు 12 ఇచ్చింది (పేరా 21).
25. నిర్ణయం: పత్రాలపై తన తొలి పరిశీలన ఆధారంగా, మూడు వాయిదాల్లో చెల్లించడానికి కొనుగోలుదారు షరతు లేకుండా అంగీకరించింది. మిగిలిన మొత్తం చెల్లింపు తర్వాత టైటిల్ సంతృప్తిపై ఆధారపడలేదు (పేరా 21).
26. గమనిక: సమయం సారాంశమని, టైటిల్‌ను కూడా నిరూపించాలని కొనుగోలుదారు సాక్ష్యంలో అంగీకరించింది. 1981 ఏప్రిల్ 6న చెల్లించాల్సిన Rs 75,000, 1981 మే 30న చెల్లించాల్సిన Rs 75,000 కోసం ఆమె వద్ద నిధులు లేవని బ్యాంక్ పాస్‌బుక్ చూపింది. నెరవేర్చడానికి సిద్ధంగా లేనందున ఆమె మార్పును కల్పించి ఉండవచ్చని కోర్టు చెప్పింది (పేరా 22).
27. నిర్ణయం: సమయం సారాంశమని, ఏ మార్పూ అంగీకరించలేదని ఏకాభిప్రాయ నిర్ధారణ నిలిచింది. క్లాజులు 4, 5, 6 కింద చెల్లింపు సమయం సారాంశం, కొనుగోలుదారు వైఫల్యం రద్దును సమర్థించింది (పేరా 22).
28. గమనిక (భవిష్యత్తు కోసం సూత్రంపై ఒక ప్రక్కవిషయం): స్థిరాస్తి, ఇతర ఒప్పందాల మధ్య భేదాన్ని Contract Act సెక్షన్ 55 గానీ Specific Relief Act, 1963 గానీ చూపవు. భారతీయ కోర్టులు దాన్ని పంతొమ్మిదో శతాబ్దపు ఇంగ్లీష్ చట్టం నుండి స్వీకరించాయి. అన్యాయం కాకపోతే ఆలస్యమైనా specific performance సాధారణంగా మంజూరు చేస్తారని అవి చెప్పాయి. కోర్టు Gomathinayagam Pillai, Govind Prasad Chaturvedi, Indira Kaur v. Sheo Lal Kapoor, Chand Rani లను ఉటంకించి, ప్రివీ కౌన్సిల్ Jamshed Khodaram Irani v. Burjorji Dhunjibhai ను అనుసరించింది. Chand Rani ఈ అభిప్రాయం నుండి కొద్దిగా తప్పుకుందని కూడా చెప్పింది (పేరా 23).
29. గమనిక: ఆస్తి విలువలు స్థిరంగా ఉన్నప్పుడు ఈ సూత్రం రూపుదిద్దుకుంది. కొన్ని నెలల తర్వాత specific performance వల్ల అమ్మకందారుకు నష్టం ఉండదనేది ఊహ. ఇరవయ్యో శతాబ్దపు మొదటి సగంలో అది సరైనది. ఆ శతాబ్దపు చివరి త్రైమాసికం నుండి చాలా వేగమైన ద్రవ్యోల్బణం వచ్చి ధరలు బాగా పెరిగాయి. 1975 నుండి 1980 మధ్య ఒక లక్ష విలువైన నగర ఆస్తికి ఇప్పుడు ఒక కోటి అవుతుందని కోర్టు judicial notice తీసుకుంది (పేరా 24).
30. Obiter: ధరల భారీ పెరుగుదల వల్ల, కొనుగోలుదారు అంగీకరించిన కాలంలో పూర్తి చేయకపోయి, అమ్మకందారుడి తప్పు లేనప్పుడు specific performance మంజూరు చేయడం అన్యాయం. ఆలస్యాలు, laches (అసమంజస ఆలస్యం), ఉల్లంఘనలు, సిద్ధత లేమిని కప్పిపుచ్చుకోవడానికి "A purchaser can no longer take shelter under the principle that time is not of essence" (పేరా 25).
31. Obiter: పాత precedents ఇక వర్తించకపోవచ్చు, అవి తప్పు కాబట్టి కాదు, పరిస్థితులు మారినందున. సుమారు 10 శాతం earnest money తీసుకుని మూడు లేదా నాలుగు నెలలు ఇచ్చిన అమ్మకందారుడు సమయం సారాంశం కావాలని అనుకోలేదని చెప్పడం అతనికి చాలా కఠినం. దావాలు, అప్పీళ్లు రెండు మూడు దశాబ్దాలు పడతాయి, కాబట్టి Rs 1 లక్షకు అమ్మడానికి అంగీకరించిన యజమాని, ఆస్తి కోటి విలువ అయిన పావు శతాబ్దం తర్వాత అమ్మాల్సి రావచ్చు (పేరా 25).
32. గమనిక: తయారైన సమయంలో సహేతుకమైన చట్టాలు కాలక్రమంలో ఏకపక్షంగా మారవచ్చు. 1973లో నిర్ణయించిన Rs 400 అద్దె పరిమితి అసంబద్ధమైన Rattan Arya v. State of Tamil Nadu ను కోర్టు ఉటంకించింది. చెల్లుబాటయ్యే నిబంధనను తర్వాత ఆర్టికల్ 14 ఉల్లంఘనగా సవాలు చేయవచ్చని చెప్పిన Motor General Traders v. State of A.P. ను కూడా ఆ కేసు పేర్కొంది (పేరా 26).
33. గమనిక: Malpe Vishwanath Acharya v. State of Maharashtra లో ముగ్గురు న్యాయమూర్తుల ధర్మాసనం, Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947 కింద 1940 సెప్టెంబర్ 1 లేదా తొలి అద్దె తేదీకి స్థిరపరిచిన standard rent ద్రవ్యోల్బణం వల్ల అసమంజసమైందని తీర్పు చెప్పింది. అద్దె చట్టం పోటీ ప్రయోజనాలను సమతుల్యం చేయాలని, కాలానుగుణంగా సవరించాలని చెప్పింది. standard rent నిబంధనలు (సెక్షన్లు 5(10)(B), 7, 9(2)(b), 12(3)) ఇక సహేతుకంగా పరిగణించలేమని చెప్పింది (పేరా 26).
34. నిర్ణయం: చట్టాలపై ఈ తీర్పుల వెనుక సూత్రం, అదే తర్కంతో కోర్టు తీర్పులకూ వర్తిస్తుంది (పేరా 26).
35. గమనిక: Chand Rani ధర్మాసనంలో ఉన్న Jeevan Reddy, J. రాసిన K.S. Vidyanadam v. Vairavan సరైన అభిప్రాయాన్ని ఇచ్చింది. భారత కోర్టులు, తొలి ఇంగ్లీష్ తీర్పులను అనుసరించి, ప్రత్యేకంగా నిర్దేశిస్తే తప్ప భూమి అమ్మకంలో సమయం సారాంశం కాదని తీర్పు చెప్పాయని అది చెప్పింది. నగరాలకు పెద్ద ఎత్తున వలసల వల్ల, ద్రవ్యోల్బణం వల్ల 1973 నుండి నగర ఆస్తి ధరలు బాగా పెరిగాయి. ధరలు స్థిరంగా ఉన్నప్పుడు రూపొందిన, స్థిరాస్తిలో సమయం సారాంశం కాదనే నియమం యొక్క కఠినతను సడలించాలి, లేదా మార్చాలి (పేరా 27).
36. Obiter: సూత్రాన్ని మళ్లీ పరిశీలించి, 1975 తర్వాత చేసిన ఒప్పందాలకు ప్రస్తుత చట్టాన్ని వివరించాల్సిన తక్షణ అవసరం ఉంది. వాస్తవాల ఆధారంగా Chand Rani సూత్రాల ప్రకారమైనా సమయం సారాంశమని తీర్పు చెప్పినందున, కోర్టు ఇక్కడ అలా చేయలేదు, విషయాన్ని పెద్ద ధర్మాసనానికి పంపలేదు (పేరా 27).
37. నిర్ణయం: తగిన కేసులో ఈ సమస్యను పరిశీలించే వరకు, K.S. Vidyanadam లోని సూచనలను కోర్టు పునరుద్ఘాటించింది (పేరా 28):
    • specific performance దావాల్లో విచక్షణను వినియోగించే కోర్టులు, పక్షాలు నిర్ణయించిన సమయానికి లేదా కాలానికి కొంత ప్రాముఖ్యత ఉందని, దాన్ని విస్మరించలేమని గుర్తుంచుకోవాలి.
    • కొనుగోలుదారు ready and willing గా ఉన్నాడా అని చూడడంలో కోర్టులు ఎక్కువ నిశితత్వం, కఠినత చూపుతాయి.
    • limitation కాలంలో దాఖలు చేసినంత మాత్రాన దావాకు డిక్రీ ఇవ్వనవసరం లేదు. ఉల్లంఘన లేదా తిరస్కరణ తర్వాత వెంటనే దాఖలు చేయని దావాలను కోర్టులు అంగీకరించవు.
    • మూడు సంవత్సరాల కాలం ప్రత్యేక కేసుల్లో కొనుగోలుదారులకు సహాయం చేయడానికి ఉద్దేశించింది, ఉదాహరణకు ధరలో ఎక్కువ భాగం చెల్లించి part performance లో స్వాధీనం ఇచ్చినప్పుడు.
38. గమనిక (ప్రశ్న 2): ఏకసభ్య న్యాయమూర్తి ముందు సమయం సారాంశం కాదని కొనుగోలుదారు వాదించింది. Division Bench ముందు 1981 మార్చిలో నోటి మార్పు అని వాదించింది. ఆమె భర్త, PW-2, PW-3 అమ్మకందారులను కలిశారని, వారు అసలు డీడ్‌లు తెచ్చుకోవడానికి మరింత సమయం అడిగారని, ఆ అవగాహనతో 1981 ఏప్రిల్ 2న Rs 25,000 చెల్లించారని చెప్పారు. అలాంటి చర్చలను లేదా మార్పును ఏ కోర్టూ అంగీకరించలేదు (పేరా 29).
39. గమనిక: ఈ కోర్టు ముందు ఆమె వైఖరి Contract Act సెక్షన్ 52 వైపు మారింది. పరస్పర వాగ్దానాల క్రమాన్ని agreement నిర్ణయించిందని, కాబట్టి అమ్మకందారులు ముందుగా అసలు డీడ్‌లు ఇవ్వాలని, అప్పటి వరకు తాను మిగిలిన మొత్తాన్ని ఆపవచ్చని చెప్పింది. సెక్షన్లు 51 నుండి 54 ను కింది కోర్టులు విస్మరించాయని కూడా చెప్పింది (పేరా 30).
40. గమనిక: పరస్పర వాగ్దానాలను కలిపి నెరవేర్చాల్సి ఉన్నప్పుడు, promisee పరస్పర వాగ్దానాన్ని నెరవేర్చడానికి సిద్ధంగా, ఇష్టంగా ఉంటే తప్ప promisor నెరవేర్చనవసరం లేదని సెక్షన్ 51 చెప్తుంది. ఎవరూ ముందుగా నెరవేర్చనవసరం లేదు (పేరా 31).
41. గమనిక: పరస్పర వాగ్దానాల క్రమాన్ని సెక్షన్ 52 నిర్ణయిస్తుంది. ఒప్పందం స్పష్టంగా నిర్ణయిస్తే ఆ క్రమమే పాటిస్తారు. లేకపోతే లావాదేవీ స్వభావం కోరే క్రమం ఉంటుంది. అమ్మకందారుడు ముందు టైటిల్‌ను నిరూపించి clearance సర్టిఫికెట్ పొందాలి, ఆ తర్వాతే డీడ్ అమలు చేసి చెల్లింపు తీసుకోవాలనే ఉదాహరణను కోర్టు ఇచ్చింది (పేరా 32).
42. గమనిక: సెక్షన్ 53 ప్రకారం, ఒక పక్షం మరొకరిని నెరవేర్చకుండా అడ్డుకుంటే, ఒప్పందం అవతలి పక్షం ఎంపికపై voidable అవుతుంది, పరిహారం చెల్లించాలి. నెలలో Rs 4,00,000 చెల్లించడంలో కొనుగోలుదారు విఫలమై, అమ్మకందారుడు మరో ఆస్తి కొనకుండా, ఖాళీ స్వాధీనం ఇవ్వకుండా అడ్డుకునే ఉదాహరణను కోర్టు ఇచ్చింది (పేరా 33).
43. గమనిక: సెక్షన్ 54 ప్రకారం, ఒక వాగ్దానాన్ని నెరవేర్చలేనప్పుడు, లేదా మరొకటి నెరవేరే వరకు అడగలేనప్పుడు, విఫలమైన పక్షం అవతలివారి నెరవేర్పును కోరలేదు, పరిహారం చెల్లించాలి. ఈ agreement ఒక మంచి ఉదాహరణ. ధరను సమయానికి చెల్లించే వరకు కొనుగోలుదారు అసలు డీడ్‌లను లేదా సేల్ డీడ్‌ను కోరలేదు, ఎందుకంటే ఆ ధరతో అమ్మకందారులు అప్పులు తీర్చి డీడ్‌లు విడుదల చేయించుకోగలరు (పేరా 34).
44. గమనిక: క్లాజు 3 క్లాజు 4 కంటే ముందు ఉందని, కాబట్టి టైటిల్ గురించి సంతృప్తి మిగిలిన మొత్తం చెల్లింపుకు ముందస్తు షరతు అని కొనుగోలుదారు వాదించింది (పేరా 35).
45. నిర్ణయం: పరస్పర వాగ్దానాల నిర్వహణ క్రమం "does not depend upon the order in which the terms of the agreement are reduced into writing". అమ్మకందారులు క్లాజు 3 ను నెరవేర్చిన తర్వాత మాత్రమే కొనుగోలుదారు చెల్లిస్తుందని agreement స్పష్టంగా చెప్పాలి. అది చెప్పలేదు (పేరా 36).
46. కారణం: ఒప్పందంలో రెండు వేర్వేరు ధారలు ఉన్నాయి. కొనుగోలుదారు చెల్లింపు అమ్మకందారుల ఏ చర్యతోనూ ముడిపడలేదు. క్లాజు 4 చెల్లింపును టైటిల్‌పై ఆధారపడేలా చేయదు. క్లాజు 3 చెల్లింపును టైటిల్ సంతృప్తిపై ఆధారపడేలా చేయదు. కొనుగోలుదారు చెల్లించిన తర్వాత సంతృప్తి చెందకపోతే క్లాజు 12 తిరిగి చెల్లింపు ఇస్తుంది, సంతృప్తి తర్వాతే చెల్లింపు అయితే అది అనవసరమవుతుంది. చెల్లింపు టైటిల్ కోసం వేచి ఉంటే, ఆమె అదనపు అడ్వాన్స్‌గా Rs 1,00,000 (పేరా 36లో 28.1.1981 తేదీ), 1981 ఏప్రిల్ 2న Rs 25,000 చెల్లించి ఉండేది కాదు (పేరా 36).
47. నిర్ణయం: పరస్పర వాగ్దానాల నెరవేర్పు క్రమాన్ని ఒప్పందం స్పష్టంగా గానీ, పరోక్షంగా గానీ నిర్ణయించలేదు (పేరా 36).
48. నిర్ణయం: ధర చెల్లింపు సేల్ డీడ్ అమలుపై ఆధారపడలేదు. సమయానికి పూర్తి చెల్లింపు తర్వాతే డీడ్ అమలు చేయాలి. కాబట్టి సెక్షన్ 52 కొనుగోలుదారుకు సహాయం చేయదు, అమ్మకందారులను సమర్థిస్తుంది (పేరా 37).
49. గమనిక (ప్రశ్న 3): భూములు Bank of India (మొదటి ప్రతివాది భూములు), Gulecha (రెండో), State Bank of Mysore (మూడో) లకు తాకట్టు ఉన్నాయని, అసలు డీడ్‌లు విక్రేతల వద్ద లేవని కొనుగోలుదారు చెప్పింది. Transfer of Property Act సెక్షన్ 55(1) భౌతిక లోపాలను వెల్లడించాలని కోరుతుందని, వెల్లడించకపోవడం మోసమని చెప్పింది. ఆ చట్టంలోని సెక్షన్ 34 కింద అదనపు సమయం కోరింది (పేరా 38).
50. గమనిక: Transfer of Property Act సెక్షన్ 55 ను కోర్టు పేర్కొంది. వ్యతిరేక ఒప్పందం లేకపోతే, కొనుగోలుదారుకు తెలియని ఆస్తి లేదా టైటిల్‌లోని భౌతిక లోపాలను అమ్మకందారుడు వెల్లడించాలి, అడిగినప్పుడు టైటిల్ పత్రాలు చూపాలి, సంబంధిత ప్రశ్నలకు జవాబివ్వాలి. సెక్షన్ 34 ను కూడా పేర్కొంది. లాభం పొందే వ్యక్తి చేసిన మోసం నిర్ణీత సమయంలో షరతుతో కూడిన చర్యను నెరవేర్చకుండా అడ్డుకుంటే, ఆలస్యాన్ని భర్తీ చేయడానికి మరింత సమయం ఇస్తారు. సమయం నిర్ణయించకపోతే, ఆ వ్యక్తికి వ్యతిరేకంగా షరతు నెరవేరినట్లు పరిగణిస్తారు (పేరా 39).
51. నిర్ణయం: మోసం వాదన "has to be specifically pleaded and proved". plaint లో ఏ మోసమూ ఆరోపించలేదు (పేరా 40).
52. కారణం: agreement కు ముందే కొనుగోలుదారు భర్త, న్యాయ సలహాదారు టైటిల్ డీడ్‌ల కాపీలను పరిశీలించి సంతృప్తి చెందారు. ఆమె దీన్ని అంగీకరించింది. agreement ను కొనుగోలుదారే రూపొందించింది, అది అమ్మకాన్ని టైటిల్ గురించి ఆమె సంతృప్తిపై ఆధారపడేలా చేసింది. భూములకు భారాలు లేవని agreement లో ఏమీ లేదు. చెల్లింపును సేల్ డీడ్‌తో ముడిపెట్టలేదు. ఆమె స్వాధీనాన్ని caretaker గా మాత్రమే తీసుకుంది, 1981 మే 30న పూర్తి చెల్లింపుపై part performance లో స్వాధీనం పొందే హక్కు ఉంటుంది (పేరా 40).
53. నిర్ణయం: అమ్మకందారులకు అత్యవసరంగా డబ్బు అవసరమని, భారాల గురించి కొనుగోలుదారుకు తెలుసని, చెల్లింపు తర్వాత వాటిని తొలగించి భారాలు లేని ఆస్తిని బదిలీ చేయాల్సి ఉందని ఈ నిబంధనలు చూపిస్తున్నాయి. దాచడం ద్వారా మోసం చేయడం ఆరోపించలేదు, నిరూపించలేదు (పేరా 40).
54. గమనిక: వాయిదాలు చెల్లించకపోవడాన్ని సమర్థించడానికి plaint ప్రయత్నించింది. భారాలను వెల్లడించకపోవడంపై నష్టపరిహారం గురించి ఒక్క వాక్యం మాత్రమే ఉంది. 1980 వరకు encumbrance సర్టిఫికెట్ ఆమె భర్తకు ఇచ్చామని, అది State Bank of Mysore భారాన్ని చూపిందని అమ్మకందారుల written statement చెప్పింది. Gulecha నిలిపిన ఒక పత్రం గురించి కూడా అది వెల్లడించింది (పేరా 41).
55. నిర్ణయం: Gulecha కు చెల్లించాల్సిన (సుమారు Rs 40,000), State Bank of Mysore కు చెల్లించాల్సిన (సుమారు Rs 39,000) మొత్తాలను చివరి రెండు వాయిదాల్లో ఒక్కొక్కదానితో తీర్చవచ్చు. ఆ వాయిదాలను చెల్లించని కొనుగోలుదారు, అసలు డీడ్‌లను అమ్మకందారులు తెచ్చుకోలేదని వారిని తప్పుపట్టలేదు (పేరా 41).
56. నిర్ణయం: వ్యతిరేక ఒప్పందం ఉంటే తప్ప, భారాలు లేని, మంచి, విక్రయయోగ్యమైన టైటిల్‌ను బదిలీ చేయడం అమ్మకందారుల చట్టపరమైన బాధ్యత. డీడ్ అమలు దశ ఇంకా రాలేదు (పేరా 41).
57. నిర్ణయం: Bank of India mortgage వాదన నిలవదు. అది plaint లో గానీ ఆమె సాక్ష్యంలో గానీ లేదు. బ్యాంక్ నుండి ఎవరినీ విచారించలేదు, ఏ పత్రమూ దాన్ని నిరూపించలేదు. Order 41 Rule 27 కింద పత్రాలను తీసుకురావాలనే ఆమె దరఖాస్తును హైకోర్టు తిరస్కరించింది (పేరా 42).
58. గమనిక: Bank of India v. Vijay Transport లో Vijay Transport పై బ్యాంక్ దావా ఉంది, అందులో మొదటి ప్రతివాది భాగస్వామి అని చెప్పారు. బ్యాంక్ 1975లో Rs 18,14,817.91 కోసం దావా వేసింది, సంస్థ Rs 34,48,799 కు counterclaim చేసింది. 1976 జులై 6న బ్యాంక్‌కు Rs 1,00,418.55 డిక్రీ, సంస్థకు Rs 34,48,799 డిక్రీ వచ్చాయి. 1983 సెప్టెంబర్ 20న హైకోర్టు బ్యాంక్ దావాకు వడ్డీతో Rs 18,49,209.70 డిక్రీ ఇచ్చి counterclaim ను కొట్టివేసింది. 1981 జనవరి 17న మొదటి ప్రతివాది బ్యాంక్‌కు అప్పు పడలేదని ఆ కేసు చూపింది. బ్యాంకే వడ్డీతో కలిపి Rs 33,00,000 కంటే ఎక్కువ బాకీ పడింది. మోసం, దాచడం, వెల్లడించకపోవడం ఏదీ కోర్టుకు కనిపించలేదు (పేరా 42).
59. నిర్ణయం: 1981 ఏప్రిల్ 6న Rs 75,000, 1981 మే 30 నాటికి Rs 75,000 చెల్లించకపోవడం ఉల్లంఘన. ఈ చెల్లింపులకు సమయం సారాంశం, కాబట్టి 1981 ఆగస్టు 2 నోటీసు (Ex. P5) ద్వారా అమ్మకందారులు సరిగ్గానే రద్దు చేశారు. specific performance తిరస్కరణ సమర్థించబడింది (పేరా 43).
60. నిర్ణయం: injunction దావాను సరిగ్గానే కొట్టివేశారు. part performance లో కొనుగోలుదారుకు స్వాధీనం ఇవ్వలేదు. క్లాజు 15 ప్రకారం ఆమె caretaker మాత్రమే, రద్దైనప్పుడు ఆమె వెళ్లిపోవాలి. స్వాధీనమే లేనందున దాన్ని కాపాడే injunction ను ఆమె కోరలేదు (పేరా 44).
61. నిర్ణయం: నాలుగో ప్రతివాదిపై Rs 1,25,000 తిరిగి చెల్లింపు దావాను సరిగ్గానే కొట్టివేశారు. అది commission కాదు, చరాస్తుల ప్రతిఫలమని ట్రయల్ కోర్టు చెప్పింది. అతనికి వ్యతిరేకంగా డిక్రీ కోసం ఒత్తిడి చేయడం లేదని ఆమె న్యాయవాది హైకోర్టుకు చెప్పాడు (పేరా 45).
62. నిర్ణయం: Rs 3,50,000 తిరిగి చెల్లించాలన్న Division Bench ఆదేశం నిలుస్తుంది. అడ్వాన్స్‌ను జప్తు చేయడాన్ని agreement అనుమతించదు, టైటిల్ గురించి కొనుగోలుదారు సంతృప్తి చెందకపోతే అడ్వాన్స్ తిరిగి ఇస్తారని చెప్తుంది. అమ్మకందారులు కూడా తమ written statement లో తిరిగి ఇస్తామని ప్రతిపాదించారు (పేరా 46).
63. నిర్ణయం: రద్దు తేదీ 1981 ఆగస్టు 2 నుండి చెల్లింపు వరకు హైకోర్టు వడ్డీ ఇవ్వాల్సింది. తిరిగి చెల్లించాల్సిన బాధ్యతకు కొనుగోలుదారు caretaker పాత్రతో సంబంధం లేదు. వడ్డీ రేటు సంవత్సరానికి 9 నుండి 12 శాతానికి పెరుగుతుంది (పేరా 46).
64. గమనిక (ప్రశ్న 4): ప్రతివాదులు 1, 2, 3 సాక్ష్యం ఇవ్వనందున adverse inference కోరింది. ఆమె Vidhyadhar v. Mankikrao, Balasaheb Dayandeo Naik v. Appasaheb Dattatraya Pawar లపై ఆధారపడింది. ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు ప్రతివాది 4 భార్య, కుమారుడు, కుమార్తె; అతడే వారి తరఫున మొత్తం లావాదేవీ చేశాడు, అతనికి మాత్రమే తెలుసు (పేరా 47).
65. నిర్ణయం: వాస్తవాలు తెలిసిన ఒక ప్రతివాది సాక్ష్యం ఇచ్చినప్పుడు, "it is not necessary for the other defendants to be examined as witnesses to duplicate the evidence" (పేరా 47).
66. గమనిక: ఒక ఏజెంట్ మొత్తం లావాదేవీని నిర్వహిస్తే, ప్రిన్సిపల్ ఆ ఏజెంట్‌ను విచారించాలని Man Kaur v. Hartar Singh Sangha తీర్పు చెప్పింది. ప్రిన్సిపల్ ఎప్పుడూ దానితో వ్యవహరించకపోతే, ఏజెంట్ మాత్రమే సాక్ష్యం ఇవ్వగలడు. ప్రిన్సిపల్ వ్యవహారాలన్నింటినీ నిర్వహించే భార్య/భర్త లేదా పిల్లల్లాంటి attorney, bona fides (సదుద్దేశం), readiness and willingness గురించి కూడా సాక్ష్యం చెప్పవచ్చు (పేరా 47).
67. నిర్ణయం: DW-2 గా నాలుగో ప్రతివాది సాక్ష్యం సరిపోయింది. ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు సాక్ష్యం ఇవ్వనందున దావాలకు డిక్రీ ఇవ్వాల్సిందనే వాదనలో అర్థం లేదు (పేరా 47).
68. గమనిక (contempt పిటిషన్లు): leave ఇచ్చినప్పుడు 2002 నవంబర్ 11న చేసిన ఉత్తర్వును ఉల్లంఘించారని ప్రతివాదులు 1 నుండి 4 వరకు శిక్షించాలని కొనుగోలుదారు కోరింది. ప్రతివాదులు ఆస్తిపై ఏ విధమైన భారమూ సృష్టించకూడదని ఆ ఉత్తర్వు చెప్పింది (పేరా 48).
69. గమనిక: Jeevanandam అనే వ్యక్తి 2007, 2008లో ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు పై దావా వేశాడని ఆమె ఆరోపించింది. 2002 జులై 5 నాటి మూడు memoranda of understanding, ఆ రోజు చెల్లించిన అడ్వాన్స్‌లు, 2004, 2005లో చెల్లించిన Rs 1,50,00,000 ఉన్నాయని అతను చెప్పాడు. ఇవి encumbrance సృష్టించాయని ఆమె చెప్పి, ఆ memoranda ను ముందు తేదీతో రాశారేమో విచారించమని కోరింది (పేరా 49).
70. నిర్ణయం: memoranda ను ముందు తేదీతో రాశారో లేదో కోర్టు నిర్ణయించనవసరం లేదు. ప్రశ్న అసంబద్ధం, అది చూపడానికి ఏ సామగ్రీ ఇవ్వలేదు (పేరా 49).
71. నిర్ణయం: encumbrance అంటే ఆస్తిలో ఆసక్తిని బదిలీ చేయడం ద్వారా సృష్టించిన భారం లేదా బాధ్యత, అది భూమితో పాటు కొనసాగుతుంది. తర్వాత sale agreement చేయడానికి memorandum of understanding పై సంతకం చేయడం ఆస్తిపై భారం కాదు. దాని కింద అడ్వాన్స్‌లు అందుకోవడం కూడా కాదు. memoranda పెండింగ్ వ్యాజ్యాలు తొలగిన తర్వాత sale agreements చేసుకుంటామని మాత్రమే వాగ్దానం చేశాయి, కాబట్టి అవి sale agreements కూడా కావు. contempt పిటిషన్లు విఫలమయ్యాయి (పేరా 50).
72. గమనిక: contempt పిటిషన్లపై చెప్పినదేదీ Jeevanandam, ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు మధ్య వివాదంపై ఏ అభిప్రాయాన్నీ వ్యక్తం చేయదు (పేరా 51).
73. గమనిక (అమ్మకందారుల అప్పీళ్లు): ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు తిరిగి చెల్లింపు ఆదేశంపై అప్పీల్ చేశారు. తమ చెల్లింపు ప్రతిపాదన షరతుతో కూడినదని, ఉపసంహరించబడిందని చెప్పారు. Receiver గా సుమారు 15 సంవత్సరాలు స్వాధీనంలో ఉండి కొనుగోలుదారు Rs 37,00,000 సంపాదించిందని కూడా చెప్పారు (పేరా 52).
74. నిర్ణయం: అమ్మకందారులు Rs 2,25,000, నాలుగో ప్రతివాది Rs 1,25,000 అందుకున్నారనే విషయంలో వివాదం లేదు; రద్దైతే దాన్ని తిరిగి ఇస్తానని ఆయన అంగీకరించాడు. కొనుగోలుదారు ఉల్లంఘించినా, చెల్లించిన మొత్తాలను జప్తు చేయడానికి agreement లో నిబంధన లేదు. టైటిల్ గురించి అమ్మకందారులు ఆమెను సంతృప్తిపరచకపోతే తిరిగి ఇవ్వాలని అది కోరింది. వారు అలా చేయలేదనేదే ఆమె స్థిరమైన వాదన (పేరా 53).
75. నిర్ణయం: తప్పుడు, నిరర్థక, దుర్మార్గపు దావాలు వేయకూడదనే షరతుపై అమ్మకందారుల తిరిగి చెల్లింపు ప్రతిపాదన ఆధారపడింది. ఆమె ఓడినా, ఆమె దావాలు తప్పుడువి, నిరర్థకమైనవి, దుర్మార్గమైనవి కావు. agreement కింద, ప్రతిపాదన కింద ఆమె వసూలు చేసుకోవచ్చు. Rs 1,25,000 చరాస్తుల ప్రతిఫలం కూడా అనే నిర్ధారణను ఎవరూ సవాలు చేయలేదు. వడ్డీతో Rs 3,50,000 డిక్రీ చేయడం Division Bench కు సమంజసం, అమ్మకందారుల అప్పీళ్లు విఫలమయ్యాయి (పేరా 54).
76. నిర్ణయం: అప్పీళ్లను, contempt పిటిషన్లను తీర్పు విభాగంలో చెప్పినట్లు కోర్టు పరిష్కరించింది (పేరా 55).

Authorities

• Chand Rani v. Kamal Rani, 1993 (1) SCC 519 (Constitution Bench). అనుసరించింది. స్థిరాస్తి అమ్మకంలో స్పష్టంగా చెప్పకపోతే సమయం సారాంశం కాదు. అక్కడ Rs 98,000 చెల్లింపుకు సమయం సారాంశం. పాత అభిప్రాయాల నుండి కొద్దిగా తప్పుకున్నట్లు కోర్టు చెప్పింది (పేరాలు 19, 23, 27).
• N. Srinivasa v. Kuttukaran Machine Tools Ltd., 2009 (5) SCC 182. కొనుగోలుదారు ఆధారపడింది. ఆమె ఆధారపడిన వాక్యం వాస్తవాలపై ముగింపు అని కోర్టు చెప్పి, చట్టం కోసం దాని పేరా 27 ను ఉటంకించింది (పేరా 18).
• Gomathinayagam Pillai v. Pallaniswami Nadar, 1967 (1) SCR 227. Chand Rani అనుసరించింది; భూమి అమ్మకాల్లో సమయం సారాంశం కాదనే నియమం కోసం కోర్టు దీన్ని ఉటంకించింది (పేరాలు 19, 23).
• Govind Prasad Chaturvedi v. Hari Dutt Shastri, 1977 (2) SCC 539. Chand Rani అనుసరించింది; అదే నియమం కోసం ఉటంకించింది (పేరాలు 19, 23).
• Indira Kaur v. Sheo Lal Kapoor, 1988 (2) SCC 188. అదే నియమం కోసం ఉటంకించింది (పేరా 23).
• Jamshed Khodaram Irani v. Burjorji Dhunjibhai, AIR 1915 PC 83. ఈ భారతీయ కేసులు అనుసరించిన ప్రివీ కౌన్సిల్ నిర్ణయం (పేరా 23).
• Rattan Arya v. State of Tamil Nadu, (1986) 3 SC 385 (as printed). చెల్లుబాటయ్యే చట్టం కాలక్రమంలో అసంబద్ధం కావచ్చని చూపడానికి ఉటంకించింది. అది Motor General Traders v. State of A.P., (1984) 1 SCC 222 ను ఉటంకిస్తుంది (పేరా 26).
• Malpe Vishwanath Acharya v. State of Maharashtra, (1998) 2 SCC 1 (ముగ్గురు న్యాయమూర్తులు). స్థిరపరిచిన అద్దెలపై అదే అంశం కోసం ఉటంకించింది (పేరా 26).
• K.S. Vidyanadam and Others v. Vairavan, (1997) 3 SCC 1. అనుసరించింది. ఆస్తి ధరలు పెరిగాయి; నియమాన్ని సడలించాలి. దాని సూచనలను పునరుద్ఘాటించారు (పేరాలు 27, 28).
• Bank of India v. Vijay Transport, 2000 (8) SCC 512. కొనుగోలుదారు ఆధారపడింది. agreement తేదీ నాడు బ్యాంకే మొదటి ప్రతివాదికి బాకీ ఉందని చూపిస్తుందని కోర్టు చదివింది (పేరా 42).
• Vidhyadhar v. Mankikrao, (1999) 3 SCC 573, Balasaheb Dayandeo Naik (Dead) through LRs. and Ors. v. Appasaheb Dattatraya Pawar, (2008) 4 SCC 464. adverse inference కోసం కొనుగోలుదారు ఆధారపడింది. అవి ఆమెకు సహాయం చేయలేదు (పేరా 47).
• Man Kaur (dead) by LRS. v. Hartar Singh Sangha, (2010) 10 SCC 512. ఏజెంట్ నిర్వహించిన లావాదేవీకి ఎవరు సాక్ష్యం ఇవ్వాలనే దానిపై అనుసరించింది (పేరా 47).
• National Textile Corporation v. State of Maharashtra, AIR 1977 SC 1566, State of H.P. v. Tarsem Singh, 2001 (8) SCC 104. encumbrance అర్థం కోసం ఉటంకించింది (పేరా 50).

Also cited in footnotes: తీర్పులో footnotes లేవు.

Provisions

• Section 51, Indian Contract Act, 1872: పరస్పర వాగ్దానాలను కలిపి నెరవేర్చాల్సి ఉన్నప్పుడు, అవతలి పక్షం ready and willing అయితే తప్ప promisor నెరవేర్చనవసరం లేదు (పేరా 31).
• Section 52: పరస్పర వాగ్దానాలను ఒప్పందం స్పష్టంగా నిర్ణయించిన క్రమంలో, లేకపోతే లావాదేవీ స్వభావం కోరే క్రమంలో నెరవేరుస్తారు (పేరా 32).
• Section 53: ఒక పక్షం మరొకరిని నెరవేర్చకుండా అడ్డుకుంటే ఒప్పందం అవతలి పక్షం ఎంపికపై voidable అవుతుంది, పరిహారంతో (పేరా 33).
• Section 54: ముందుగా నెరవేర్చాల్సిన వాగ్దానాన్ని నెరవేర్చడంలో విఫలమైన పక్షం అవతలివారి నెరవేర్పును కోరలేదు, పరిహారం చెల్లించాలి (పేరా 34).
• Section 55: నిర్ణీత సమయంలో నెరవేర్చడంలో విఫలమైతే, సమయం సారాంశమైతే ఒప్పందం promisee ఎంపికపై voidable అవుతుంది (పేరా 17).
• Section 55, Transfer of Property Act, 1882: వ్యతిరేక ఒప్పందం లేకపోతే అమ్మకందారుడు భౌతిక లోపాలను వెల్లడించాలి, టైటిల్ పత్రాలు చూపాలి, ప్రశ్నలకు జవాబివ్వాలి. సెక్షన్ 55(5)(b) ప్రకారం కొనుగోలుదారు ధరను ప్రతిపాదించే బాధ్యత పూర్తి సమయంలో వస్తుంది (పేరాలు 20, 39).
• Section 34, Transfer of Property Act: మోసం షరతుతో కూడిన చర్యను అడ్డుకున్నప్పుడు అదనపు సమయం, సమయం నిర్ణయించకపోతే నెరవేరినట్లు భావించడం (పేరా 39).
• Section 30(ii), Rattan Arya లో ఉటంకించినట్లు: 1973లో సవరణ ద్వారా నివాస అద్దెపై పెట్టిన Rs 400 పరిమితి, ఇప్పుడు అసంబద్ధమని ఆ కోర్టు చెప్పింది (పేరా 26).
• Specific Relief Act, 1963: సమయంపై భూమి, ఇతర ఒప్పందాల మధ్య అది భేదం చూపదు (పేరా 23).
• Order 41 Rule 27, Code of Civil Procedure: అదనపు సాక్ష్యం తీసుకురావాలనే కొనుగోలుదారు దరఖాస్తు తిరస్కరించబడింది (పేరా 42).
• రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 136: ఈ కోర్టు ఏకాభిప్రాయ వాస్తవ నిర్ధారణల్లో అరుదుగా జోక్యం చేసుకుంటుంది (పేరా 16). Rattan Arya ఉటంకింపులో ఆర్టికల్ 14 ప్రస్తావించబడింది (పేరా 26).

తీర్పు

1. Civil Appeal Nos. 7254-7256 of 2002 (కొనుగోలుదారు అప్పీళ్లు) వడ్డీ రేటు, దాని కాలంపై మాత్రమే పాక్షికంగా అనుమతించబడ్డాయి (పేరా 55).
2. హైకోర్టు ఆదేశించినట్లు ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 వరకు Rs 3,50,000 ను అప్పీలుదారుకు, 1981 ఆగస్టు 2 నుండి చెల్లింపు తేదీ వరకు సంవత్సరానికి 12 శాతం వడ్డీతో తిరిగి చెల్లించాలి (పేరా 55).
3. ఆ మార్పుకు లోబడి, మద్రాసు హైకోర్టు Division Bench తీర్పు పూర్తిగా సమర్థించబడింది (పేరా 55).
4. Contempt Petition Nos. 28-29 of 2009 కొట్టివేయబడ్డాయి (పేరా 55).
5. Civil Appeal Nos. 4641-4642 (అమ్మకందారుల అప్పీళ్లు) కొట్టివేయబడ్డాయి (పేరా 55).
6. పక్షాలు తమ తమ ఖర్చులను భరించాలి (పేరా 55).
7. ఫలితంగా, C.S. No. 170/1984, C.S. No. 302/1989 కొట్టివేయబడతాయి. C.S. No. 95/1984 ను అప్పీలుదారుకు అనుకూలంగా Rs 3,50,000 కు, 1981 ఆగస్టు 2 నుండి చెల్లింపు తేదీ వరకు సంవత్సరానికి 12 శాతం వడ్డీతో పాక్షికంగా డిక్రీ చేశారు (పేరా 55).

న్యాయసూత్రం / Ratio

ఒప్పందం తేదీ ఉన్న వాయిదాలను నిర్ణయించి, ఆ తేదీల్లో చెల్లింపు సారాంశమని చెప్తే, స్థిరాస్తి అమ్మకంలో కూడా చెల్లింపు సమయం సారాంశం, లోపం రద్దును సమర్థిస్తుంది. ఒప్పందం స్పష్టంగా ఆ క్రమాన్ని నిర్ణయిస్తే తప్ప, అమ్మకందారులు టైటిల్ చూపే వరకు కొనుగోలుదారు చెల్లింపును ఆపలేదు. మోసం వాదనను అభ్యర్థించి, నిరూపించాలి. ప్రధాన నిర్ణయం: "A purchaser can no longer take shelter under the principle that time is not of essence".

తదుపరి పరిణామాలు

తదుపరి తీర్పుల సొంత పాఠం ఆధారంగా విశ్లేషణ. రెండు తదుపరి ఫైళ్లు ఈ కేసు పేరును పేర్కొంటాయి.

Katta Sujatha Reddy v. Siddamsetty Infra Projects — Civil Appeal No. 5822 of 2022 (arising out of SLP (C) No. 13565 of 2021), Supreme Court of India, N.V. Ramana, CJI, Krishna Murari, Hima Kohli, JJ., 2022 ఆగస్టు 25న తీర్పు. Specific Relief Act కు 2018 సవరణ భవిష్యత్తుకు మాత్రమే వర్తిస్తుందని కోర్టు తీర్పు చెప్పింది (¶ 56). తర్వాత సూత్రాన్ని మళ్లీ పరిశీలించాల్సిన అవసరంపై, K.S. Vidyanadam నుండి పునరుద్ఘాటించిన సూచనలపై Saradamani Kandappan లోని పేరాలు 42, 43 ను ఉటంకించింది (¶ 57). కొనుగోలుదారు అప్రమత్తంగా ఉండాల్సిందని, అలసత్వం చూపకూడదని చెప్పింది (¶ 58). delay, laches, limitation వల్ల వాదన నిషిద్ధమని, కొనుగోలుదారు సమయ సున్నితమైన agreement ను నెరవేర్చడానికి ఇష్టపడలేదని తీర్పు చెప్పింది (¶¶ 78, 79). agreement లో జప్తు నిబంధన ఉన్నా, పాక్షిక ప్రతిఫలాన్ని తిరిగి చెల్లించాలని కోర్టు అమ్మకందారులను ఆదేశించింది. వడ్డీ ప్రతి చెల్లింపు తేదీ నుండి సంవత్సరానికి 7.5 శాతం. ఆ మొత్తాన్ని ఆరు నెలల్లో suit account లో చెల్లించాలి. పక్షాలు తమ తమ ఖర్చులను భరించాయి (¶¶ 79, 80).

R. Kandasamy v. T.R.K. Sarawathy — 2024 INSC 884, Civil Appeal No. 3015 of 2013, Supreme Court of India, Dipankar Datta, Sanjay Karol, JJ., 2024 నవంబర్ 21న తీర్పు. స్థిరాస్తి అమ్మకాల్లో సమయం సారాంశం కాదనే సూత్రం ఎలా రూపుదిద్దుకుందో Saradamani Kandappan లోని చర్చ ఉపదేశాత్మకమని కోర్టు చెప్పి, దాన్ని పునరుత్పత్తి చేసింది (¶ 14). తన చట్ట సర్వేలో ఈ భాగాన్ని Chand Rani (¶ 13) తర్వాత, N.P. Thirugnanam (¶ 16) ముందు ఉంచింది. అది అప్పీళ్లను అనుమతించి, హైకోర్టు డిక్రీని రద్దు చేసి, కొనుగోలుదారు దావాను కొట్టివేసిన ట్రయల్ కోర్టు తీర్పును పునరుద్ధరించింది. కొనుగోలుదారుకు Rs 25 lakh అడ్వాన్స్ తిరిగి ఇవ్వాలి (¶¶ 48, 49).

Saradamani Kandappan పేరును పేర్కొనే తదుపరి తీర్పుల పేరాలు దాన్ని కొట్టివేసినట్లు చెప్పవు.

Other later cases (not summarized): none.

తులనాత్మక విశ్లేషణ

అనుబంధ తీర్పుల ఆధారంగా మాత్రమే విశ్లేషణ.

• Katta Sujatha Reddy, నియమాన్ని మళ్లీ పరిశీలించడంపై, K.S. Vidyanadam సూచనలపై ఉన్న భాగాలను ఉటంకిస్తుంది (¶ 57).
• R. Kandasamy, ద్రవ్యోల్బణం, ధరల పెరుగుదల ప్రభావంపై ఉన్న భాగాలను కూడా ఉటంకిస్తుంది (¶ 14).
• Katta Sujatha Reddy ఆ భాగాలను కొనుగోలుదారు అప్రమత్తతకు, సమయ సున్నితమైన agreement కు ముడిపెడుతుంది. Saradamani లాగానే పాక్షిక ప్రతిఫలం తిరిగి చెల్లించాలని ఆదేశిస్తుంది, కానీ రద్దు నుండి 12 శాతం కాక, ప్రతి చెల్లింపు తేదీ నుండి సంవత్సరానికి 7.5 శాతం వడ్డీతో (¶ 79).
• R. Kandasamy ఆ భాగాన్ని Chand Rani Constitution Bench పరీక్ష, readiness and willingness పై N.P. Thirugnanam నియమం పక్కన ఉంచుతుంది (¶¶ 13, 14, 16).

విమర్శనాత్మక విశ్లేషణ

తీర్పు పాఠం ఆధారంగా విశ్లేషణ.

• పేరాలు 24, 25లో ద్రవ్యోల్బణంపై చెప్పినవి, పేరా 27లో నియమాన్ని మళ్లీ పరిశీలించాలనే పిలుపు ఫలితానికి అవసరం లేనివి. Chand Rani ప్రకారమైనా సమయం సారాంశమని కోర్టు వాస్తవాల ఆధారంగా నిర్ణయించింది. కాబట్టి ఈ భాగాలు obiter.
• కోర్టు ప్రశ్నను పెద్ద ధర్మాసనానికి పంపలేదు, కాబట్టి పాత ఊహ అలాగే ఉంటుంది. 1975 తర్వాత చేసిన ఒప్పందాలకు అది ఎంత వరకు సడలుతుందో తీర్పు తెరిచే ఉంచింది.
• చివరి రెండు వాయిదాలకు కొనుగోలుదారు బ్యాంక్ పాస్‌బుక్ నిధులు చూపలేదని కోర్టు చెప్పింది. సమయం సారాంశమని నిర్ణయించినందున, ఆమె మరే విధంగానైనా ready and willing గా ఉందా అనే ప్రశ్నను తెరిచే ఉంచింది.
• పాఠంలో చిన్న అస్థిరతలు ఉన్నాయి. పేరా 36 మొదటి అదనపు అడ్వాన్స్ తేదీని 1981 జనవరి 28 అని ఇస్తుంది, కానీ పేరా 4 అది 1981 ఫిబ్రవరి 28 అని చెప్తుంది. శీర్షిక Civil Appeal Nos. 4641-42/2002 అని చూపుతుంది, కానీ పేరా 55 లో Nos. 4641-4642/2003 అని ఉంది.

ప్రాముఖ్యత

• భూమి అమ్మకంలో ధర చెల్లింపుకు సమయం సారాంశమా అని ఎలా నిర్ణయించాలో తీర్పు వివరిస్తుంది: స్పష్టమైన నిబంధనలను, చుట్టూ ఉన్న పరిస్థితులను చూడాలి.
• కొనుగోలుదారు సిద్ధతను ఎక్కువ నిశితత్వంతో పరిశీలించాలని, పక్షాలు పెట్టిన సమయ పరిమితులకు విలువ ఇవ్వాలని ఇది చెప్తుంది.
• అమ్మకం ఒప్పందాల ఉదాహరణలతో Contract Act సెక్షన్లు 51 నుండి 54 ను ఇది వివరిస్తుంది.
• specific performance తిరస్కరించి, రద్దును సమర్థించినప్పుడు కూడా వడ్డీతో తిరిగి చెల్లింపును ఎలా ఆదేశించవచ్చో ఇది చూపిస్తుంది.
• encumbrance అర్థాన్ని, ప్రాతినిధ్యం వహించే పక్షం కోసం ఎవరు సాక్ష్యం ఇవ్వాలనే నియమాన్ని ఇది వివరిస్తుంది.

పరీక్షకు ముఖ్యమైన అంశాలు

• మొదట నియమం: భూమి అమ్మకంలో సమయం సాధారణంగా సారాంశం కాదు. ఒప్పందం స్పష్టంగా చెప్తే, లేదా పరిస్థితులు చూపిస్తే సారాంశమవుతుంది.
• సమయం ధర చెల్లింపుకు మాత్రమే సారాంశం కావచ్చు, సేల్ డీడ్ అమలుకు కాదు.
• ధరలు భారీగా పెరిగినందున, ఆలస్యాన్ని సమర్థించుకోవడానికి కొనుగోలుదారు ఇకపై ఆ ఊహను వాడలేడని కోర్టు చెప్పింది. ఇది obiter. Chand Rani, పాత కేసులు కొట్టివేయబడలేదు.
• readiness and willingness కు కోర్టులు ఎక్కువ నిశితత్వం చూపుతాయి. మూడు సంవత్సరాల limitation కాలంలో అయినా ఆలస్యంగా వేసిన దావాలను అవి అంగీకరించవు.
• సెక్షన్ 52: పరస్పర వాగ్దానాల క్రమం ఒప్పందం స్పష్టంగా నిర్ణయించిన క్రమం. కాగితంపై క్లాజుల క్రమం దాన్ని నిర్ణయించదు.
• Transfer of Property Act సెక్షన్ 55 కింద మోసాన్ని ప్రత్యేకంగా అభ్యర్థించి, నిరూపించాలి.
• ఉచ్చు: కొనుగోలుదారు specific performance కోల్పోయినా, agreement లో జప్తు నిబంధన లేనందున రద్దు తేదీ నుండి 12 శాతం వడ్డీతో Rs 3,50,000 తిరిగి చెల్లింపు పొందింది.
• మొత్తం లావాదేవీని నిర్వహించిన ఏజెంట్ ప్రిన్సిపల్స్ కోసం సాక్ష్యం ఇవ్వవచ్చు. ప్రిన్సిపల్స్ గైర్హాజరు వల్ల adverse inference రాదు.
• తర్వాత sale agreement చేయడానికి memorandum of understanding encumbrance కాదు.

ఈ పేజీ తీర్పు పూర్తి పాఠం ఆధారంగా తయారు చేయబడింది.