J.P. Builders v. A. Ramadas Rao (జె.పి. బిల్డర్స్ v. ఎ. రామదాస్ రావు)

టైటిల్ డీడ్‌లు బ్యాంక్ వద్ద ఉన్న 30 ఎకరాలకు Rs 5,55,48,000 ధరలో ఒక కొనుగోలుదారు Rs 75 లక్షలు చెల్లించాడు. అతడు ready and willing కాదని, ఆ agreement (ఒప్పందం) contingent contract (అనుషంగిక సంఘటనపై ఆధారపడే ఒప్పందం) అని అమ్మకందారులు చెప్పారు. specific performance (ఒప్పందాన్ని నెరవేర్చమని కోర్టు ఇచ్చే ఆదేశం) ను సుప్రీంకోర్టు సమర్థించింది, బ్యాంక్ mortgage (తాకట్టు) అప్పును మొదట అమ్మకందారుల ఇతర ఆస్తుల నుండి తీర్చాలని చెప్పింది.

త్వరిత పునశ్చరణ

పూర్తి తీర్పు చదవండి: Indian Kanoon (unofficial copy)

పక్షకారులు

M/s J.P. Builders — అప్పీలుదారు నం. 1; suit property యజమానుల్లో ఒకరు, దావాలో ప్రతివాది నం. 1.

J.P. Paramanandam — అప్పీలుదారు నం. 2; దావాలో ప్రతివాది నం. 2, suit property యజమానుల్లో ఒకరు, బ్యాంక్ అప్పు తీసుకున్న సోదర సంస్థ M/s Anand Agency యొక్క ఏకైక యజమాని.

A. Ramadas Rao — ప్రతివాది నం. 1; కొనుగోలుదారు, వాది.

Indian Bank — అప్పీళ్లలో ప్రతివాది నం. 2; mortgage బ్యాంక్, మూడో ప్రతివాది. తీర్పు దాన్ని Bank అని పిలుస్తుంది.

విచారణ చరిత్ర

1. మద్రాసు హైకోర్టు Division Bench 2010 ఫిబ్రవరి 23న A.S. Nos. 708 of 2008, 946 of 2009, W.P. No. 23405 of 2009 లలో ఇచ్చిన ఉమ్మడి తీర్పు, ఉత్తర్వును అప్పీలుదారులు సవాలు చేస్తున్నారు (¶ 2).
2. చెంగల్పట్టు ప్రిన్సిపల్ డిస్ట్రిక్ట్ కోర్టు O.S. No. 336 of 2008 లో ఇచ్చిన specific performance డిక్రీని ధృవీకరిస్తూ హైకోర్టు A.S. No. 708 of 2008 ను పాక్షికంగా అనుమతించింది. A.S. No. 946 of 2009 ను కొట్టివేసింది, రిట్ పిటిషన్‌ను ఆదేశాలతో పరిష్కరించింది (¶ 2).
3. 2010 ఏప్రిల్ 29 నాటి ఉత్తర్వుతో హైకోర్టు Review Application No. 37 of 2010, Review Application No. 47 of 2010 లను కొట్టివేసింది (¶ 2).
4. 2008 ఏప్రిల్ 30న చెంగల్పట్టు ప్రిన్సిపల్ డిస్ట్రిక్ట్ జడ్జి దావాను పాక్షికంగా డిక్రీ చేశారు. Rs 4,80,48,000 అందుకున్న తర్వాత, Bank యొక్క mortgage కు లోబడి సేల్ డీడ్ అమలు చేయాలని అమ్మకందారులను ఆదేశించి, శాశ్వత injunction (ఏదైనా చేయమని లేదా ఆపమని కోర్టు ఇచ్చే ఆదేశం) ఇచ్చారు. అప్పు తీర్చాలనే mandatory injunction (ఏదైనా చేయమని కోర్టు ఇచ్చే నిర్బంధ ఆదేశం) ను తిరస్కరించారు (¶ 3).
5. తిరస్కరణపై, ఖర్చులు ఇవ్వకపోవడంపై కొనుగోలుదారు A.S. No. 708 లో అప్పీల్ చేశాడు. అతడు M.P. Nos. 1, 2 of 2008 అనే మధ్యంతర దరఖాస్తులు, 2009 ఫిబ్రవరి 1న M.P. No. 1 of 2009 కూడా దాఖలు చేశాడు. 2009 ఏప్రిల్ 18న అప్పీల్ కాలంలో ఆస్తిని అమ్మకూడదని లేదా భారం వేయకూడదని Division Bench అప్పీలుదారులను నిలువరించింది (¶ 3).
6. అప్పీలుదారులు A.S. No. 946 of 2009 దాఖలు చేశారు, 2009 అక్టోబర్ 20న అది స్వీకరించబడింది. 2009 నవంబర్ 16న కొనుగోలుదారు mandamus రిట్ కోసం W.P. No. 23405 of 2009 దాఖలు చేశాడు. అతని M.P. No. 1 of 2009 వేలాన్ని నిలిపివేయమని కోరింది. A.S. No. 708 లో M.P. Nos. 2, 3 of 2009 అదే రోజు కొట్టివేయబడ్డాయి (¶ 3).
7. 2009 నవంబర్ 24న కొనుగోలుదారు SLP (C) No. 31358 of 2009, SLP (C) Nos. 19154-55 of 2009 దాఖలు చేశాడు. వేలం కొనసాగాలని, ఫలితం ప్రకటించకూడదని ఈ కోర్టు ఆదేశించింది. 2009 డిసెంబర్ 11న కొనుగోలుదారు special leave petitions ను కొట్టివేసింది (¶ 3).
8. 2010 ఫిబ్రవరి 23న Division Bench అప్పీల్‌లో ఉన్న తీర్పును ఇచ్చింది (¶ 3).
9. అప్పీలుదారులు special leave ద్వారా అప్పీల్ చేశారు. అన్ని పిటిషన్లలో leave ఇచ్చారు (¶¶ 1, 3).

వాస్తవాలు

1. suit property కాంచీపురం జిల్లా, శ్రీపెరంబదూరు తాలూకా, సెంతమంగళం గ్రామంలో 38 ఐటమ్‌లలో 30 ఎకరాల 86 సెంట్లు. J.P. Builders, J.P. Paramanandam లకు వివిధ సేల్ డీడ్‌ల ద్వారా అది యాజమాన్యంలో ఉంది (¶ 3).
2. J.P. Builders సోదర సంస్థ M/s Anand Agency, Indian Bank నుండి ఆర్థిక సహాయం తీసుకుంది. భద్రతగా suit property సహా అనేక ఆస్తులను అప్పీలుదారులు ఇచ్చారు. Paramanandam దాని ఏకైక యజమాని (¶ 3).
3. 2005 ఆగస్టు 15న అప్పీలుదారులు కొనుగోలుదారుతో memorandum of understanding (Ex. A-2) పై సంతకం చేశారు. ధర ఎకరాకు Rs 14 లక్షలు, Rs 1 లక్ష అడ్వాన్స్‌గా చెక్కు ద్వారా చెల్లించారు. Bank నుండి confirmation లేఖ వచ్చిన మూడు నెలల్లో మిగిలిన మొత్తం చెల్లించాలి (¶ 3).
4. 2005 అక్టోబర్ 10న J.P. Builders, Anand Agency బకాయిల పూర్తి, తుది పరిష్కారంగా Rs 100 లక్షలు ప్రతిపాదించింది. 2005 అక్టోబర్ 15న Bank తిరస్కరించి, గణనీయమైన మెరుగుదల కోరింది (¶ 3).
5. 2006 జనవరి 23న ఎలాంటి మెరుగుదల లేదని, Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002 కింద తన హక్కులను అమలు చేస్తానని Bank చెప్పింది. 2006 ఫిబ్రవరి 1న Paramanandam ఒకేసారి పరిష్కారంగా Rs 148 లక్షలు ప్రతిపాదించాడు (¶ 3).
6. 2006 ఫిబ్రవరి 3న కొనుగోలుదారు sale agreement (Ex. A-3) పై సంతకం చేశాడు. ధర ఎకరాకు Rs 18 లక్షలకు పెరిగింది, మొత్తం Rs 5,55,48,000. ఆ రోజు అతడు మరో Rs 24 లక్షలు చెల్లించాడు (¶ 3).
7. 2006 ఏప్రిల్ 18న అతడు మరో Rs 50 లక్షలు చెల్లించాడు (¶ 3).
8. 2006 ఏప్రిల్ 26న Rs 148 లక్షల ప్రతిపాదన చాలా తక్కువని Bank తిరస్కరించి, చెన్నై Debts Recovery Tribunal ముందు తన వసూలు దరఖాస్తును కొనసాగించింది (¶ 3).
9. 2006 మే 15న 1993 మార్చి 31 నాటి అసలుపై 11 శాతం చక్రవడ్డీతో Rs 629.60 లక్షలకు పరిష్కరిస్తామని Bank చెప్పింది. అది అమ్మకపు ధర కంటే ఎక్కువ, కాబట్టి Paramanandam అంగీకరించలేదు (¶ 3).
10. 2006 జులై 26న కొనుగోలుదారు లీగల్ నోటీసు, తాను ఇచ్చిన డబ్బుతో అప్పులు తీర్చి అసలు పత్రాలు తిరిగి తెమ్మని అప్పీలుదారులను కోరింది (¶ 3).
11. 2006 జులై 27న, కొనుగోలుదారు పదేపదే అడిగినా మిగిలిన మొత్తం చెల్లించలేదని J.P. Builders జవాబిచ్చింది. అతడు కొనాలనుకోవడం లేదని అనుమానించి, liquidated damages (ముందే నిర్ణయించిన నష్టపరిహారం) గా Rs 1 కోటి చెల్లించాలని కోరింది (¶ 3).
12. 2006 ఆగస్టు 7న కొనుగోలుదారు అప్పీలుదారులు, Bank పై O.S. No. 336 of 2006 దాఖలు చేశాడు (¶ 3).
13. 2006 అక్టోబర్ 6న Bank తన Rs 629.60 లక్షల ప్రతిపాదనను ఉపసంహరిస్తూ OA No. 491 of 1999 దాఖలు చేసింది. 2009 మే 15న Anand Agency నుండి Bank Rs 11,08,51,875 వసూలు చేసుకోవడానికి అర్హమని Tribunal తీర్పు చెప్పింది (¶ 3).
14. Recovery Officer D.R.C. No. 102 of 2009, 2009 అక్టోబర్ 23 నాటి మొదటి అమ్మకపు నోటిఫికేషన్ జారీ చేశాడు. upset price (కనీస ధర) Rs 27 కోట్లు, అమ్మకపు తేదీ 2009 నవంబర్ 25 (¶ 3).
15. 2009 నవంబర్ 19న ఆస్తి విడుదల, అమ్మకం నిలిపివేత కోసం కొనుగోలుదారు Recovery Officer ముందు I.A. Nos. 1 నుండి 3 దాఖలు చేశాడు. 2009 నవంబర్ 23న Recovery Officer వాటిని కొట్టివేశాడు (¶ 3).
16. 2010 ఫిబ్రవరి 23న, దావా దాఖలు నుండి 18 శాతం వడ్డీతో మిగిలిన Rs 4,80,48,000 డిపాజిట్ చేయాలని కొనుగోలుదారును హైకోర్టు ఆదేశించింది. సేల్ డీడ్ అమలు చేయాలని అప్పీలుదారులను, మిగిలిన మొత్తం కోసం O.A. No. 491 of 1999 లోని అప్పీలుదారుల ఇతర ఆస్తులపై చర్య తీసుకోవాలని Bank ను ఆదేశించింది (¶ 3).
17. Agreement for Sale (Ex. A-3), బ్యాంక్ అప్పు తీర్చడానికి, అమ్మకందారుల వ్యాపారానికి అమ్మకం అని పేర్కొంది. అమ్మకందారులు అప్పులు తీర్చి, టైటిల్ పరిశీలన కోసం మూడు నెలల్లో అసలు టైటిల్ డీడ్‌లు అప్పగిస్తామని వాగ్దానం చేశారు. పత్రాల విడుదలకు అమ్మకందారులకు అవసరమైతే కొనుగోలుదారు మరింత అడ్వాన్స్ చెల్లించాలి (¶ 15).

లేవనెత్తిన వివాదాంశాలు

అప్పీలుదారులు ఈ వాదనలు లేవనెత్తారు, కోర్టు వాటికి క్రమంగా సమాధానం ఇచ్చింది (¶ 5):

1. Specific Relief Act, 1963 సెక్షన్ 16(c) కింద readiness and willingness ను వాది నిరూపించలేదా, కాబట్టి విచక్షణాత్మక డిక్రీ ఇవ్వకూడదా?
2. agreement నెరవేర్చడం అసాధ్యమైన, అమలు చేయలేని contingent contract కాబట్టి ఉపశమనం ఇవ్వకూడదా?
3. Transfer of Property Act, 1882 సెక్షన్ 56 కింద subsequent purchaser కు marshalling specific performance దావాలో డిక్రీ హోల్డర్‌కు లభిస్తుందా? ట్రయల్ కోర్టులో pleading లేదా issue లేకుండా హైకోర్టు దాన్ని మంజూరు చేయడం సమంజసమా?
4. Code of Civil Procedure సెక్షన్ 96 కింద regular first appeal తో పాటు ఆర్టికల్ 226 కింద రిట్ పిటిషన్‌ను హైకోర్టు విచారించడం సమంజసమా?
5. Debts Recovery Tribunal ఉత్తర్వులకు విరుద్ధంగా Bank కు ఆదేశాలు ఇవ్వడం హైకోర్టుకు సమంజసమా?
6. ట్రయల్ కోర్టు సరిగ్గా తిరస్కరించినప్పటికీ వాదికి ఖర్చులు ఇవ్వడం హైకోర్టుకు సమంజసమా?

వాదనలు

అప్పీలుదారుల తరఫున (L. Nageswara Rao, Nalini Chidambaram, సీనియర్ న్యాయవాదులు):

• సెక్షన్ 16(c) కింద readiness and willingness ను వాది నిరూపించలేదు. కింది కోర్టులు విచక్షణాత్మక డిక్రీ ఇవ్వకూడదు (¶ 5).
• agreement contingent, నెరవేర్చడం అసాధ్యం (¶ 5). ఒకేసారి పరిష్కారానికి Indian Bank అంగీకరించడమనే అనిశ్చిత చర్యపై ఒప్పందం ఆధారపడింది, కాబట్టి అది అసాధ్యమై void అయింది (¶ 20).
• వారు memorandum of understanding (Ex. A-2) లోని క్లాజులు 4, 6, 7 పై ఆధారపడ్డారు. క్లాజు 4 ప్రకారం Bank confirmation లేఖ వచ్చిన ఒక వారంలో మిగిలిన మొత్తం చెల్లించాలి, ఆ వారంలో వాది వద్ద డబ్బు ఉందని ఏ సామగ్రీ లేదు (¶ 18).
• ఒప్పందంలో పేర్కొన్న సంఘటనలు: Bank కు బకాయి మొత్తాన్ని చెప్పే లేఖ, ఆ మొత్తాన్ని తీసుకుంటామని Bank నుండి హామీ, అసలు పత్రాలను వాదికి అప్పగించడం. Bank Rs 148 లక్షల ప్రతిపాదనను తిరస్కరించి Tribunal నుండి Rs 8,51,825.29 కు డిక్రీ కూడా పొందింది (¶ 21).
• no lien ఖాతా నుండి వాది Rs 10,01,000 ఉపసంహరించాడు, అది పరిష్కార చర్చలను దెబ్బతీసింది (¶ 18).
• marshalling ను ట్రయల్ కోర్టులో అభ్యర్థించలేదు, issue చేయలేదు, కాబట్టి అప్పీల్‌లో వర్తింపజేయలేరు. వారు Anathula Sudhakar v. P. Buchi Reddy, Bachhaj Nahar v. Nilima Mandal లపై ఆధారపడ్డారు (¶¶ 29, 31).
• అప్పీల్‌తో పాటు రిట్ పిటిషన్‌ను విచారించకూడదు (¶ 5).
• Recovery Officer, Tribunal అధికార పరిధి ప్రత్యేకమైనది, వారి ఉత్తర్వులను మరే కోర్టూ పరిశీలించలేదు. వారు Allahabad Bank v. Canara Bank, State Bank of India v. Allied Chemical Laboratories, India Household and Healthcare Ltd. v. LG Household and Healthcare Ltd. లపై ఆధారపడ్డారు (¶ 41).
• ట్రయల్ కోర్టు సరిగ్గానే ఖర్చులను నిరాకరించింది (¶ 5). అప్పీల్ కారణాల్లో హైకోర్టు ఖర్చుల ఆదేశాన్ని కూడా సవాలు చేశారు (¶ 40).

మొదటి ప్రతివాది తరఫున (R.F. Nariman, సీనియర్ న్యాయవాది):

• వాది మొదటి నుండి readiness and willingness ను నిరూపించాడు, ట్రయల్ కోర్టు, హైకోర్టు దాన్ని సరిగ్గానే అంగీకరించాయి (¶ 6).
• ఈ ఒప్పందం Indian Contract Act, 1872 సెక్షన్లు 31, 32 కింద contingent contract కాదు (¶ 6).
• 2006 ఫిబ్రవరి 3 నాటి Agreement for Sale కొత్త agreement, కాబట్టి memorandum of understanding లోని క్లాజులు 4, 6, 7 పక్షాలకు వర్తించవు (¶ 21).
• వాది ఎక్కువ ఉపశమనం కోరాడు, ట్రయల్ కోర్టు తక్కువ ఇచ్చింది. marshalling న్యాయ ప్రశ్న, ఈక్విటీ, న్యాయాన్ని దృష్టిలో ఉంచుకుని హైకోర్టు దాన్ని సరిగ్గానే వర్తింపజేసింది (¶ 6).
• అప్పీళ్లు, రిట్ పిటిషన్ పరస్పరం అనుబంధం ఉన్నవి, కాబట్టి వాటిని కలిపి పరిష్కరించడం హైకోర్టుకు సమంజసం (¶ 6).
• వాది గణనీయమైన కోర్టు ఫీజు చెల్లించి పాక్షిక ఉపశమనం పొందాడు, కాబట్టి ట్రయల్ కోర్టు విస్మరించిన ఖర్చులు ఇవ్వడం హైకోర్టుకు సమంజసం (¶ 6).
• ఆర్టికల్ 136 కింద ఈ కోర్టు జోక్యం చేసుకోకూడదు. leave ఇచ్చిన తర్వాత కూడా అన్ని అంశాలను పరిశీలించకుండా అప్పీల్‌ను కొట్టివేసే విస్తృత అధికారం దానికి ఉంది (¶¶ 6, 42).
• marshalling కు మద్దతిచ్చే వాస్తవాలను రిట్ పిటిషన్‌లోని (j), (k) కారణాల్లో వాదనగా చెప్పారు (¶ 36).

రెండో ప్రతివాది Indian Bank తరఫున Himanshu Munshi హాజరయ్యారు. Bank యొక్క వేరే వాదనను తీర్పు నమోదు చేయలేదు (¶ 4).

కోర్టు తార్కికం

తీర్పులో "N)" అని రాసిన సంఖ్యల పేరాలు ఉన్నాయి. ఈ పేజీ వాటిని ¶ గుర్తుతో ఉటంకిస్తుంది. P. Sathasivam, J. వెల్లడించిన ఒకే అభిప్రాయం ఉంది. ఇద్దరు న్యాయమూర్తులు సంతకం చేశారు. అడుగులు పేరాల క్రమాన్ని అనుసరిస్తాయి.

P. Sathasivam, J. (ధర్మాసనం తీర్పు)

1. గమనిక: 2010 ఫిబ్రవరి 23 నాటి ఉమ్మడి తీర్పును, 2010 ఏప్రిల్ 29 నాటి review ఉత్తర్వును అప్పీళ్లు సవాలు చేస్తున్నాయి. O.S. No. 336 of 2008 లో specific performance డిక్రీని హైకోర్టు ధృవీకరించి, రిట్ పిటిషన్‌ను ఆదేశాలతో పరిష్కరించింది (¶ 2).
2. గమనిక: కోర్టు వాస్తవాలను వివరంగా చెప్తుంది: ఆస్తి, 2005 ఆగస్టు 15 memorandum of understanding, పరిష్కార ప్రతిపాదనలు, 2006 ఫిబ్రవరి 3 agreement, నోటీసులు, దావా. ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ, కొనుగోలుదారు అప్పీల్, Bank వసూలు చర్యలు, మధ్యంతర ఉత్తర్వులు, హైకోర్టు తీర్పును కూడా నమోదు చేస్తుంది (¶ 3).
3. గమనిక: అప్పీలుదారులు, మొదటి ప్రతివాది, Bank తరఫు న్యాయవాదులను కోర్టు విన్నది. అప్పీలుదారుల ఆరు వాదనలను, మొదటి ప్రతివాది సమాధానాలను నమోదు చేస్తుంది. మౌఖిక, డాక్యుమెంటరీ సాక్ష్యాన్ని పరిశీలించింది (¶¶ 4, 5, 6, 7).
4. గమనిక (readiness and willingness): ముఖ్యమైన నిబంధనలను తాను నెరవేర్చానని, లేదా ఎల్లప్పుడూ నెరవేర్చడానికి సిద్ధంగా, ఇష్టంగా ఉన్నానని అభ్యర్థించి, నిరూపించడంలో విఫలమైన వ్యక్తికి specific performance ను Specific Relief Act సెక్షన్ 16(c) నిషేధిస్తుంది. కోర్టు ఆదేశిస్తే తప్ప వాది కోర్టులో డబ్బు చెల్లించనవసరం లేదని Explanation (i) చెప్తుంది. ఒప్పందం యొక్క నిజమైన అర్థం ప్రకారం readiness and willingness ను అభ్యర్థించాలని Explanation (ii) చెప్తుంది (¶ 8).
5. గమనిక: ఈ క్లాజు 1877 చట్టంలో లేదు. 9వ Law Commission నివేదిక సిఫార్సుపై దీన్ని చేర్చారు (¶ 8).
6. గమనిక: ready, willing అంటే ఆ వ్యక్తి నిబంధనలను నెరవేర్చడానికి సిద్ధంగా ఉన్నాడని అర్థం. తేడా ఏమిటంటే "the former refers to financial capacity and the latter to the conduct of the plaintiff wanting performance". సాధారణంగా readiness కు willingness మద్దతు ఉంటుంది (¶ 9).
7. గమనిక: నిరంతర readiness and willingness ఒక ముందస్తు షరతని N.P. Thirugnanam v. R. Jagan Mohan Rao తీర్పు చెప్పింది. ఒప్పంద తేదీ నుండి డిక్రీ వరకు డబ్బు అందుబాటులో ఉందని, తాను ఎల్లప్పుడూ ఇష్టంగా ఉన్నానని వాది నిరూపించాలి. కోర్టు ఆ భాగాన్ని ఉటంకిస్తుంది (¶ 10).
8. గమనిక: వాది readiness and willingness ను స్థాపించాలని, ఏ strait-jacket సూత్రమూ వర్తించదని P. D'Souza v. Shondrilo Naidu తీర్పు చెప్పింది. ఒప్పందం ప్రకారం ప్రతివాది అన్నీ చేశాడా అనే దానిపై readiness ఆధారపడుతుందని కూడా చెప్పింది (¶ 11).
9. నిర్ణయం: readiness and willingness "a condition precedent for obtaining relief of grant of specific performance". ఒప్పంద తేదీ నుండి వాది దాన్ని నిరంతరం ఆరోపించి నిరూపించాలి. భారం అతనిపై ఉంది (¶ 12).
10. గమనిక: అది "cannot be treated as a straight jacket formula" అని R.C. Chandiok v. Chuni Lal Sabharwal తీర్పు చెప్పింది. పక్షం యొక్క మొత్తం వాస్తవాలు, ఉద్దేశం, ప్రవర్తన నుండి దాన్ని నిర్ణయిస్తారు (¶ 12).
11. నిర్ణయం: అవతలి పక్షం ప్రత్యేక వాదన చేయకపోయినా చట్టం పాటింపును కోరుతుంది. వాది పాటించకపోతే కోర్టు దావాను కొట్టివేయాలి. సంబంధిత సమయాల్లో అంతటా readiness ను చూపాలి, దాన్ని పక్షాల ప్రవర్తన నుండి నిర్ణయించాలి (¶ 12).
12. గమనిక: తర్వాత డిక్రీ కోసం వాది తన కేసును స్థాపించాడా అని కోర్టు అడిగింది (¶ 13).
13. గమనిక: Ex. A-2, Ex. A-3 కింద తన బాధ్యతలను నెరవేర్చినట్లు వాది నిరూపించలేదని అప్పీలుదారులు వాదించారు. వివాదం లేని వాస్తవాలను కోర్టు పేర్కొంది (¶ 14):
    • 2005 ఆగస్టు 15 memorandum, పరిష్కార ప్రతిపాదనలు.
    • 2006 ఫిబ్రవరి 3 agreement, Rs 24 లక్షలు అదనపు అడ్వాన్స్‌తో.
    • 2006 ఏప్రిల్ 18న చెల్లించిన Rs 50 లక్షలు.
    • 2006 మే 15 నాటి Bank జవాబు.
14. గమనిక: బ్యాంక్ అప్పు తీర్చడానికే అమ్మకమని Ex. A-3 పేర్కొంది. అమ్మకందారులు అప్పులు తీర్చి, మూడు నెలల్లో అసలు టైటిల్ డీడ్‌లు అప్పగిస్తామని అందులో ఉంది. దీనికోసం Rs 24 లక్షలు, Rs 50 లక్షలు చెల్లించానన్నది వాది నిర్ణీత వాదన (¶ 15).
15. గమనిక: 2006 ఏప్రిల్ 18న వాది మరో Rs 50 లక్షలు అడ్వాన్స్‌గా చెల్లించాడని plaint చెప్తుంది (¶ 16).
16. గమనిక: తాను ఎల్లప్పుడూ డబ్బుతో సిద్ధంగా ఉన్నానని, ప్రతివాదులతో కలిసి పరిష్కారాన్ని అనుసరించానని PW-1 గా వాది చెప్పాడు. Bank తో తన ఉత్తరప్రత్యుత్తరాలను చూపే లేఖలను కూడా సమర్పించాడు (¶ 17).
17. నిర్ణయం: నిర్ణీత వాదన, లేఖలు, అతని సాక్ష్యం చూస్తే, అతడు సెక్షన్ 16(c) ను పాటించాడని కింది కోర్టులు సరిగ్గానే నిర్ధారించాయి (¶ 17).
18. గమనిక: మిగిలిన మొత్తాన్ని confirmation లేఖ వచ్చిన ఒక వారంలో చెల్లించాలన్న memorandum క్లాజు 4 పై అప్పీలుదారుల న్యాయవాది ఆధారపడింది. ఆ వారంలో వాది వద్ద డబ్బు ఉందని ఏ సామగ్రీ లేదని చెప్పింది. బ్యాంక్ అప్పు తీర్చడానికి ముందు అతడు ఆ మొత్తం చెల్లించాలని కూడా చెప్పింది (¶ 18).
19. నిర్ణయం: Ex. A-3 తర్వాత అమ్మకందారులు అప్పులు తీర్చి అసలు టైటిల్ డీడ్‌లు అప్పగిస్తామని వాగ్దానం చేశారు. పత్రాల విడుదలకు అమ్మకందారులు కోరితేనే వాది మరింత అడ్వాన్స్ చెల్లించాలి. Rs 24 లక్షలు, Rs 50 లక్షలు చెల్లించినట్లు అతడు మౌఖిక, డాక్యుమెంటరీ సాక్ష్యంతో చూపాడు (¶ 18).
20. కారణం: అతడు ఫిక్స్‌డ్ డిపాజిట్‌లో Rs 2,45,00,000 డిపాజిట్ చేశాడు (Ex. A-11, Ex. A-13). Ex. A-12, Ex. A-13 పెద్ద సేవింగ్స్ బ్యాలెన్స్‌లను చూపాయి. తన వద్ద సిద్ధంగా నగదు ఉందని చెప్పాడు. అతనికి తగినంత నగదు, ఆర్థిక సామర్థ్యం ఉన్నాయని కోర్టు గుర్తించింది (¶ 18).
21. గమనిక: Ex. A-4 కింద, సేల్ అమలుకు తాను సిద్ధమని, బ్యాంక్ డిపాజిట్ రసీదులను పరిశీలిస్తున్నారని వాది చెప్పాడు (¶ 18).
22. నిర్ణయం: Bank confirmation లేఖ ఆధారంగా డిమాండ్ చేసినప్పుడు మాత్రమే అతడు మిగిలిన మొత్తం చెల్లించాలి. ప్రతివాదులు ఏ డిమాండ్ చేసినట్లు సాక్ష్యం లేదు. తాము అదనపు అడ్వాన్స్ అడిగామని, అతడు స్పందించలేదని చెప్పడం వారి వాదన కాదు (¶ 18).
23. గమనిక: ప్రతివాదులు మౌఖిక సాక్ష్యం ఇవ్వలేదు, సాక్షి బోనును తప్పించుకున్నారు. తమ వైఖరిని వాది అంగీకరించాడన్న వారి వాదన వాస్తవంగా తప్పు, ఆమోదయోగ్యం కాదు (¶ 18).
24. నిర్ణయం: సాధ్యమైన పరిష్కారం కోసం వాది no lien ఖాతాలో Rs 10,01,000 డిపాజిట్ చేశాడు, పరిష్కారం విఫలమైతే తిరిగి అడగవచ్చు. Rs 148 లక్షల ప్రతిపాదనను Bank తిరస్కరించినప్పుడు అతడు దాన్ని ఉపసంహరించాడు. ఆ తర్వాత రెండు పక్షాలూ Ex. A-3 పై సంతకం చేశాయి కాబట్టి ఆ ఉపసంహరణకు ప్రాముఖ్యత లేదు. ప్రతివాదులు అభ్యంతరం చెప్పలేదు, మరో Rs 50 లక్షలు తీసుకున్నారు. ఉపసంహరణ ఉల్లంఘనను లేదా readiness లేమిని చూపలేదు (¶ 18).
25. నిర్ణయం: pleading, agreement సాక్ష్యం, భాగ చెల్లింపులు, ఆర్థిక సామర్థ్యం, బ్యాంక్ స్టేట్‌మెంట్ల ఆధారంగా వాది readiness and willingness ను నిరూపించాడు. ఆమోదయోగ్యమైన వ్యతిరేక సాక్ష్యం లేకపోవడంతో ఏకాభిప్రాయ నిర్ధారణలు నిలుస్తాయి (¶ 19).
26. గమనిక (contingent contracts): Indian Bank పరిష్కారానికి అంగీకరించడంపై ఒప్పందం ఆధారపడిందని, కాబట్టి అది contingent, void అని అప్పీలుదారులు చెప్పారు. written statement లో అలాంటి వాదన లేదని, issue నిర్ణయించలేదని కోర్టు గమనించింది. అయినా ఆ అంశానికి సమాధానం చెప్పాలని నిర్ణయించింది (¶ 20).
27. గమనిక: ఒప్పందానికి అనుషంగికమైన సంఘటన జరిగితే లేదా జరగకపోతే ఏదైనా చేయడానికి లేదా చేయకపోవడానికి చేసిన ఒప్పందమే contingent contract అని Indian Contract Act సెక్షన్ 31 నిర్వచిస్తుంది. అలాంటి ఒప్పందాలు సంఘటన జరిగే వరకు అమలు కావని, సంఘటన అసాధ్యమైతే void అవుతాయని సెక్షన్ 32 చెప్తుంది (¶ 21).
28. నిర్ణయం: ఒప్పందంలో వివరించిన షరతు అసాధ్యమైతే, సెక్షన్ 32 కింద ఒప్పందం void అవుతుంది (¶ 21).
29. గమనిక: సంఘటనలను అప్పీలుదారులు ఇలా చెప్పారు: బకాయి మొత్తాన్ని చెప్పే లేఖ, దాన్ని తీసుకుంటామని Bank హామీ, అసలు పత్రాల అప్పగింత. 2006 ఫిబ్రవరి 3 నాటి కొత్త Agreement for Sale, memorandum లోని క్లాజులు 4, 6, 7 ను భర్తీ చేసిందని ప్రతివాది చెప్పాడు (¶ 21).
30. నిర్ణయం: 2006 ఫిబ్రవరి 3 agreement తో memorandum రూపుదిద్దుకున్న ప్రకారం ఒప్పంద నిర్వహణ కోరినట్లు plaint లోని paragraph 7 లో వాది నిర్ణీతంగా అభ్యర్థించాడు. 2006 జులై 31 నాటి reply notice లో అదే చెప్పాడు, ప్రతివాదులు దాన్ని ఎప్పుడూ ఖండించలేదు. కాబట్టి Ex. A-3 తర్వాత memorandum లోని క్లాజులు 4, 6, 7 పక్షాలకు వర్తించవు (¶ 21).
31. గమనిక: Ex. A-3 లోని క్లాజులు 3, 4, 6 ను ఉటంకించారు. సేల్ డీడ్ రిజిస్ట్రేషన్ నాటికి లేదా అంతకు ముందు మిగిలిన మొత్తం చెల్లించాలి. అమ్మకందారులు అప్పులు తీర్చి మూడు నెలల్లో అసలు టైటిల్ డీడ్‌లు అప్పగిస్తారు. పత్రాలు ఇచ్చిన ఆరు నెలల్లో అమ్మకాన్ని పూర్తి చేయాలి (¶ 21).
32. నిర్ణయం: Ex. A-3 కింద Ex. A-2 షరతులు నెరవేర్చనవసరం లేదు. ఒప్పందం Bank confirmation లేఖపై ఆధారపడిన contingent కాదు. సేల్ డీడ్ అమలు మాత్రమే వాయిదా పడింది. Bank పరిష్కారాన్ని అంగీకరించే వరకు డీడ్ ఆగాలని Ex. A-3 కోరదు (¶ 22).
33. నిర్ణయం: క్లాజు 4 కింద అమ్మకందారులు వాదిని అదనపు అడ్వాన్స్ అడిగి, ఆ తర్వాత పత్రాలను పొందవచ్చు. వారు ఎప్పుడైనా అలా చేసినట్లు సామగ్రి లేదని కింది కోర్టులు గుర్తించాయి. వాది తన సేవింగ్స్ ఖాతాలో డబ్బును సిద్ధంగా ఉంచాడు. Bank అప్పులు తీర్చి డీడ్‌లను అప్పగించడం అసాధ్యమైన సంఘటన కాదు (¶ 22).
34. నిర్ణయం: ఒప్పందాన్ని contingent contract అనలేం. ఆ కారణంతో అది ముగియలేదు, ఒప్పందం ప్రకారం ఉపశమనం ఇచ్చే అధికారం కోర్టుకు ఉంది (¶¶ 22, 23).
35. నిర్ణయం: no objection certificate పొందడం, income tax లేదా ఇతర అధికారి clearance తీసుకోవడం, అప్పులు తీర్చిన తర్వాత టైటిల్ డీడ్‌లు సంపాదించడం అనేవి, agreement ను అమలు చేయడానికి అవసరమైనది చేయాల్సిన అమ్మకందారుల అనుషంగిక, అంతర్లీన నిబంధనలు (¶ 23).
36. నిర్ణయం: నెరవేర్పు అసాధ్యం కాదు. అమ్మకందారులు Rs 148 లక్షలు ప్రతిపాదించినా, Bank మొదట Rs 629.60 లక్షలు కోరింది. సోదర సంస్థ పెద్ద మొత్తం అప్పు తీసుకుంది, అమ్మకందారులకు చెన్నై, దాని శివార్లలోని ప్రధాన ప్రాంతాల్లో చాలా ఆస్తులు ఉన్నాయి (¶ 24).
37. నిర్ణయం: ఒప్పందాన్ని నెరవేర్చడం సాధ్యమే. contingent contract వాదన ట్రయల్ కోర్టులో issue కాదు, written statement లో లేదు. ప్రతివాదులు సాక్షి బోనులోకి రాలేదు. వాది ప్రారంభ Rs 1 లక్షకు అదనంగా Rs 25 లక్షలు, Rs 50 లక్షలు చెల్లించి, readiness, willingness, ఆర్థిక సామర్థ్యాన్ని నిరూపించాడు. రెండో వాదన తిరస్కరించబడింది (¶ 25).
38. గమనిక (marshalling): తనకు డిక్రీ ఉన్నందున Transfer of Property Act సెక్షన్ 56 కింద marshalling కు తాను అర్హుడినని వాది హైకోర్టులో వాదించాడు. Bank మొదట ఇతర చెన్నై ఆస్తులపై చర్య తీసుకునేలా ఆదేశించమని కోరాడు (¶ 26).
39. గమనిక: వాది గణనీయమైన అడ్వాన్స్ చెల్లించి డిక్రీ పొందాడని హైకోర్టు గమనించింది. marshalling హక్కు అతనికి లభిస్తుందని తీర్మానించింది. తనకు అమ్మని ఆస్తుల నుండి, అవి సరిపోయినంత వరకు, mortgage అప్పును తీర్చుకునే హక్కును subsequent purchaser కు సెక్షన్ 56 ఇస్తుంది, అయితే mortgagee కు లేదా consideration (ప్రతిఫలం) ఇచ్చి ఆసక్తి పొందిన ఇతరులకు హాని కలగకూడదు. అలాంటి హక్కునే subsequent mortgagee కు సెక్షన్ 81 ఇస్తుంది (¶ 27).
40. గమనిక: సూత్రాన్ని కోర్టు ఒక ఉదాహరణతో వివరిస్తుంది. A కు X, Y ఆస్తులు ఉన్నాయి, రెండూ C కు తాకట్టు, A ఆస్తి X ను B కి అమ్మాడు. A యొక్క mortgage అప్పును మొదట Y నుండి తీర్చాలని B పట్టుబట్టవచ్చు. ఇంకా మిగిలితేనే X ను వాడతారు (¶ 28).
41. గమనిక: అనేక నిధుల నుండి తన అప్పును తీర్చుకోగల రుణదాత, తన హక్కును వాడడం ద్వారా కేవలం ఆ నిధుల్లో ఒకదానినే భద్రతగా కలిగిన మరో రుణదాతకు హాని చేయకూడదనే సూత్రంపై ఈ సిద్ధాంతం ఆధారపడింది (¶ 28).
42. నిర్ణయం: specific performance డిక్రీ ఉన్నందున, తనకు అమ్మని ఆస్తుల నుండి mortgage అప్పును తీర్చాలని, ఆ ఆదాయం సరిపోకపోతే suit property పై చర్య తీసుకోవాలని వాది పట్టుబట్టవచ్చు (¶ 29).
43. గమనిక: ట్రయల్ కోర్టులో marshalling ను అభ్యర్థించలేదని అప్పీలుదారులు అభ్యంతరం చెప్పారు. అక్కడ అది లేవనెత్తలేదనే విషయంలో వివాదం లేదు. కానీ plaint లోని paragraph 12 లో వాది ఎక్కువ ఉపశమనం కోరాడు. specific performance, అప్పు తీర్చడానికి mandatory injunction, శాశ్వత injunction, ఇతర ఉపశమనాలు, ఖర్చుల కోసం కోరిన వాటిని కోర్టు పేర్కొంది (¶ 29).
44. నిర్ణయం: ట్రయల్ కోర్టు పూర్తి ఉపశమనం ఇస్తుందని, కొంత భాగమే వస్తుందని అనుకోలేదని వాది భావించాడు. కాబట్టి దావా వేసినప్పుడు marshalling ను అభ్యర్థించాల్సిన సందర్భం లేదు. డిక్రీ ఆధారంగా ఉన్న స్వచ్ఛమైన న్యాయ ప్రశ్న కాబట్టి, ప్రత్యేకంగా అభ్యర్థించలేదనే కారణంతో మాత్రమే దాన్ని తోసిపుచ్చలేరు (¶ 30).
45. గమనిక: బేర్ injunction దావాపై second appeal లో pleadings, issues లేకుండా హైకోర్టు టైటిల్‌ను నిర్ణయించిన Anathula Sudhakar v. P. Buchi Reddy పై అప్పీలుదారులు ఆధారపడ్డారు. pleadings లోని కోరికలకు సంబంధించి మాత్రమే ఉపశమనం ఇవ్వవచ్చని చెప్పే Bachhaj Nahar v. Nilima Mandal లోని no. 23 పై కూడా ఆధారపడ్డారు (¶ 31).
46. నిర్ణయం: ఆ సూత్రాల్లో వివాదం లేదు, కానీ అవి ఈ కేసుకు వర్తించవు (¶ 31).
47. నిర్ణయం: వాది Rs 41,66,326.50 గణనీయమైన కోర్టు ఫీజు చెల్లించి, mortgage మొత్తం clearance తో specific performance డిక్రీ పొందాడు. అలాంటి కేసులో "it is the duty of the Court to mould the relief so as to render substantial justice between the parties". హైకోర్టు అనుసరించిన మార్గాన్ని అంగీకరించారు (¶ 32).
48. నిర్ణయం: Recovery of Debts due to Banks and Financial Institutions Act, 1993 బ్యాంక్ అప్పుల వసూలుకు ప్రత్యేక చట్టం. Transfer of Property Act సెక్షన్ 56 వంటి ఇతర ఉపశమనాలను సివిల్ కోర్టు ఇవ్వకుండా అది నిరోధించదు (¶ 33).
49. నిర్ణయం: సెక్షన్ 56 కింద హైకోర్టు ఇచ్చిన ఆదేశం Tribunal ఉత్తర్వును మార్చలేదు, తగ్గించలేదు. హైకోర్టు తీర్పును Bank అంగీకరించి అప్పీల్ చేయలేదు. ఇతర అమ్మకపు ఆదాయం సరిపోకపోతే Bank suit properties పై చర్య తీసుకోవచ్చు కాబట్టి Bank కు నష్టం లేదు (¶ 33).
50. గమనిక: ఈ సిద్ధాంతం "cannot be permitted to become a device for destructing the sanctity of contract". తన బాధ్యతలను నెరవేర్చడానికి ఇష్టపడని పక్షానికి సహాయం చేయడానికి impossibility సిద్ధాంతాన్ని కోర్టు వర్తింపజేయదు (¶ 34).
51. గమనిక (రిట్ పిటిషన్): అప్పీళ్ల సమయంలో అప్పీలుదారులు, M/s Anand Agency, Bank, Union of India లపై వాది Writ Petition No. 23405 of 2009 దాఖలు చేశాడు. డిక్రీ ఆస్తి వేలాన్ని ఆపడానికి mandamus రిట్, ఇతర ఆదేశాలు కోరాడు. అప్పీళ్లతో కలిపి దాన్ని విచారించడంపై అప్పీలుదారులు అభ్యంతరం చెప్పారు (¶ 35).
52. నిర్ణయం: అప్పీళ్లలో, రిట్ పిటిషన్‌లో పక్షాలు, విషయం ఒకటే; Union of India తప్ప, దానికి వ్యతిరేకంగా ఏ ఉపశమనమూ కోరలేదు. అప్పీల్ విచారించే అధికారం ఉన్న Division Bench దానికి అనుబంధంగా ఉన్న రిట్ పిటిషన్‌ను విచారించడానికి అడ్డంకి లేదు. హైకోర్టులో తీవ్ర అభ్యంతరం లేదు (¶ 35).
53. గమనిక: మధ్యంతర ఉత్తర్వులపై ముందు వేసిన special leave petitions లో, అన్ని విషయాలను కలిపి పరిష్కరించాలని ఈ కోర్టు హైకోర్టును కోరింది, ఎలాంటి స్పష్టీకరణ కోరలేదు (¶ 35).
54. గమనిక: marshalling కు మద్దతిచ్చే వాస్తవాలను రిట్ పిటిషన్‌లోని (j), (k) కారణాలు ఇప్పటికే వివరించాయని ప్రతివాది చెప్పాడు. అమ్మకానికి judgment debtors యొక్క ఇతర ఆస్తులు అందుబాటులో ఉన్నాయని, డిక్రీని విఫలం చేయడానికి Bank రుణగ్రహీతలతో కలిసి వ్యవహరించిందని అవి చెప్తాయి (¶ 36).
55. గమనిక: అప్పీలుదారులు తీవ్రంగా అభ్యంతరం చెప్పినందున కోర్టు (j), (k) కారణాలను పునరుత్పత్తి చేసింది. judgment debtors కు చెందిన ఇతర విలువైన ఆస్తులను విడిచిపెట్టి, సెంతమంగళం గ్రామంలోని ఆస్తిని మాత్రమే అమ్మకానికి తేవడం డిక్రీని విఫలం చేసే చర్య అని (j) చెప్తుంది. చెన్నైలోని మూడు విలువైన ఆస్తులను వేలం నుండి వదిలేశారని (k) చెప్తుంది. 2006 ఆగస్టు నుండి ఇచ్చిన డబ్బును తీసుకోవడానికి Bank ఇష్టపడలేదని, డిక్రీ హోల్డర్ హక్కులను నాశనం చేయడానికి రుణగ్రహీతలతో కలిసి వ్యవహరించిందని అది చెప్తుంది. ఈ వివరాలపై రిట్ పిటిషన్‌లోని ప్రతివాదులు 4 నుండి 6 వరకు ఏదైనా counter దాఖలు చేశారా అనేది స్పష్టంగా లేదని కోర్టు గమనించింది (¶ 36).
56. నిర్ణయం: ఆ కారణాల్లో marshalling అనే వాదన పేరు లేకపోయినా, అవసరమైన వివరాలన్నీ ఉన్నాయి. కోరిన ఎక్కువ ఉపశమనం, mortgage అప్పు తీర్చడానికి లోబడిన specific performance డిక్రీని పరిగణించి ఆ సూత్రాన్ని వర్తింపజేయడంలో కోర్టు ఇప్పటికే హైకోర్టుతో ఏకీభవించింది (¶ 36).
57. గమనిక: సెక్షన్ 56 సిద్ధాంతం కొనుగోలుదారు ప్రయోజనం కోసమే ఉందని Sain Ditta Mal v. Bulagi Mal and Sons తీర్పు చెప్పింది. Karam Singh Sobti v. Smt. Shukla Bedi అదే సూత్రాన్ని పునరుద్ఘాటించింది (¶ 37).
58. గమనిక: సెక్షన్ 56 చివరి భాగం కింద mortgagee కు హాని కలుగుతుందా అనే ప్రశ్న వాస్తవ ప్రశ్న అని, దాన్ని అభ్యర్థించి నిరూపించాలని Brahm Parkash v. Manbir Singh తీర్పు చెప్పింది. కోర్టు ఆ భాగాన్ని ఉటంకిస్తుంది (¶ 38).
59. నిర్ణయం: marshalling వల్ల కలిగే హాని స్వచ్ఛమైన వాస్తవ ప్రశ్న, అది వివిధ అంశాలపై ఆధారపడుతుందని ఆ కేసును కోర్టు చదివింది (¶ 38).
60. నిర్ణయం: Bank ప్రయోజనాన్ని కాపాడుతూ వాదికి అనుకూలంగా marshalling ను వర్తింపజేయడం హైకోర్టుకు సరైనది. హైకోర్టు తీర్పును Bank సవాలు చేయలేదు. అప్పీల్ దశలో దాన్ని వర్తింపజేయడంపై వ్యతిరేక వాదనలు తిరస్కరించబడ్డాయి (¶ 39).
61. నిర్ణయం (ఖర్చులు): వాది దావా విలువను నిర్ణయించి, Rs 41,66,326.50 గణనీయమైన కోర్టు ఫీజు చెల్లించి, పూర్తి ఉపశమనం కాకపోయినా specific performance డిక్రీ పొందాడు. Code of Civil Procedure సెక్షన్ 35 ప్రకారం అతనికి ఖర్చులు పొందే హక్కు ఉంది. ప్రతివాదులు 1, 2 చెల్లించాలని హైకోర్టు ఖర్చులు సరిగ్గా ఇచ్చింది, కోర్టు అంగీకరిస్తుంది (¶ 40).
62. గమనిక (Recovery Officer, Tribunal కు ఆదేశాలు): Recovery Officer, Tribunal అధికార పరిధి ప్రత్యేకమని, Allahabad Bank v. Canara Bank, State Bank of India v. Allied Chemical Laboratories, India Household and Healthcare Ltd. v. LG Household and Healthcare Ltd. లపై ఆధారపడి అప్పీలుదారులు చెప్పారు. ఈ సూత్రాల గురించి తనకు తెలుసని కోర్టు చెప్పింది (¶ 41).
63. నిర్ణయం: అదే ఆస్తులపై అనుబంధ అంశాలను హైకోర్టు పరిగణించింది, వాటిలో సివిల్ కోర్టు, Tribunal అనేక ఉత్తర్వులు ఇచ్చాయి. అప్పీలుదారులకు తగినన్ని ఇతర ఆస్తులు ఉన్నాయి, Bank పక్షం, అప్పీల్ చేయలేదు. కాబట్టి ఆ ఆదేశం Tribunal ఉత్తర్వులకు విరుద్ధం కాదు, అన్ని పక్షాల ప్రయోజనాన్ని కాపాడుతుంది (¶ 41).
64. నిర్ణయం: అప్పీలుదారులు Bank బకాయిలను సకాలంలో తీర్చడంలో ఆలస్యం చేయడం వల్లే ఆస్తి విలువ పెరిగింది. ఆ కారణంతో ఆస్తుల అమ్మకంపై హైకోర్టు ఆదేశంలో కోర్టు జోక్యం చేసుకోదు (¶ 41).
65. గమనిక (ఆర్టికల్ 136): leave ఇచ్చిన తర్వాత కూడా ఈ కోర్టు ప్రతి అంశాన్ని పరిశీలించనవసరం లేదని, ఏకాభిప్రాయ నిర్ధారణల దృష్ట్యా అన్ని అప్పీళ్లను కొట్టివేసే విస్తృత అధికారం దానికి ఉందని మొదటి ప్రతివాది చెప్పాడు (¶ 42).
66. గమనిక: న్యాయ వైఫల్యం లేనప్పుడు జోక్యం చేసుకోవడానికి నిరాకరించిన Balvantrai Chimanlal Trivedi v. M.N. Nagrashna (AIR 1960 SC 407) ను కోర్టు ఉటంకిస్తుంది. leave ఇచ్చినంత మాత్రాన ప్రతి ప్రశ్నను నిర్ణయించాల్సిన అవసరం ఈ కోర్టుకు లేదని చెప్పిన AIR 1960 SC 1292 Constitution Bench ను కూడా ఉటంకిస్తుంది (¶¶ 43, 44).
67. గమనిక: Taherakhatoon v. Salambin Mohammad రెండు గదులతో ఆక్రమణ, ఏడేళ్ల ఆలస్యం, తగినవిగా భావించిన నష్టపరిహారం గురించిన కేసు. special leave దశలో ఉన్న విచక్షణ leave తర్వాత కూడా కొనసాగుతుందని, న్యాయం కోరకపోతే చట్టాన్ని ప్రకటించినా కోర్టు జోక్యం చేసుకోకపోవచ్చని అది తీర్పు చెప్పింది. అది Pritam Singh v. State Constitution Bench ను ప్రస్తావిస్తుంది (¶ 45).
68. గమనిక: ముగ్గురు న్యాయమూర్తుల నిర్ణయం Chandra Singh v. State of Rajasthan, Taherakhatoon ను అనుసరించింది. leave తర్వాత, అప్పీలుదారులు అసాధారణ పరిస్థితులను చూపాలని, జోక్యం లేకపోతే తీవ్ర అన్యాయం జరుగుతుందని చూపాలని అది చెప్పింది. certiorari విచక్షణాత్మకమని (Champalal Binani) కూడా చెప్పింది. ప్రజా విధానానికి వ్యతిరేకమైతే, లేదా చట్టవిరుద్ధ ఉత్తర్వును రద్దు చేస్తే మరో చట్టవిరుద్ధ ఉత్తర్వు పునరుద్ధరణ అవుతుందంటే ఉపశమనాన్ని నిరాకరించవచ్చని చెప్పింది. ఇది ఆర్టికల్స్ 226, 32, 142, S.D.S. Shipping v. Jay Container Services ను ప్రస్తావిస్తుంది (¶ 46).
69. నిర్ణయం: notice, leave తర్వాత కూడా, అప్పీలుదారులు అసాధారణ, ప్రత్యేక పరిస్థితులను, జోక్యం లేకపోతే గణనీయమైన, తీవ్రమైన అన్యాయం జరుగుతుందని చూపాలి (¶ 46).
70. నిర్ణయం (ముగింపు): specific performance డిక్రీ, సెక్షన్ 56 కింద marshalling పై హైకోర్టుతో కోర్టు పూర్తిగా ఏకీభవిస్తుంది. హైకోర్టు review పిటిషన్లను కూడా పూర్తిగా పరిశీలించింది, కోర్టు ఏకీభవిస్తుంది (¶ 47).
71. నిర్ణయం: హైకోర్టు తీర్పు పూర్తిగా ధృవీకరించబడినందున, మొదటి ప్రతివాది దాఖలు చేసిన undertaking అఫిడవిట్‌ను లేదా దానిపై అప్పీలుదారుల అభ్యంతరాన్ని ప్రస్తావించనవసరం లేదు (¶ 47).
72. నిర్ణయం: హైకోర్టు తన తీర్పులోని paragraph 85 లో ఆదేశించిన బ్యాలెన్స్‌ను డిపాజిట్ చేయడానికి కోర్టు తీర్పు రోజు నుండి మరో మూడు నెలలు ఇస్తుంది. ప్రతివాదులు 1, 2 సేల్ డీడ్ అమలు చేయడంలో విఫలమైతే, హైకోర్టు ఆదేశాలను చేర్చి ట్రయల్ కోర్టు దాన్ని అమలు చేయాలి. అన్ని అప్పీళ్లు ఖర్చులపై ఉత్తర్వు లేకుండా కొట్టివేయబడ్డాయి (¶ 47).

Authorities

• N.P. Thirugnanam v. Dr. R. Jagan Mohan Rao & Ors., (1995) 5 SCC 115, at no. 5. అనుసరించింది. నిరంతర readiness and willingness ఒక ముందస్తు షరతు, నిధులు అందుబాటులో ఉన్నాయని చూపాలి (¶ 10).
• P. D'Souza v. Shondrilo Naidu, (2004) 6 SCC 649, nos. 19 and 21. అనుసరించింది. వాది readiness and willingness ను స్థాపించాలి; అది వాస్తవాలపై, ఒప్పందం ప్రకారం ప్రతివాది చేయాల్సింది చేశాడా అనే దానిపై ఆధారపడుతుంది (¶ 11).
• R.C. Chandiok & Anr. v. Chuni Lal Sabharwal & Ors., (1970) 3 SCC 140. అనుసరించింది. ఇది straight-jacket సూత్రం కాదు, మొత్తం పరిస్థితుల నుండి నిర్ణయిస్తారు (¶ 12).
• Anathula Sudhakar v. P. Buchi Reddy (Dead) By Lrs. And Ors., (2008) 4 SCC 594. అప్పీలుదారులు ఆధారపడ్డారు. అది వర్తించదని కోర్టు చెప్పింది (¶ 31).
• Bachhaj Nahar v. Nilima Mandal and Anr., (2008) 17 SCC 491. అప్పీలుదారులు ఆధారపడ్డారు. No. 23 ను ఉటంకించి వర్తించదని చెప్పింది (¶ 31).
• Sain Ditta Mal v. Bulagi Mal & Sons and others, AIR (34) 1947 Lahore 230. ఉటంకించింది. సెక్షన్ 56 సిద్ధాంతం కొనుగోలుదారు ప్రయోజనం కోసమే ఉందని అది చెప్పింది (¶ 37).
• Karam Singh Sobti v. Smt Shukla Bedi, AIR 1962 Punjab High Court at Delhi 477. ఉటంకించింది. అదే సూత్రాన్ని పునరుద్ఘాటించింది (¶ 37).
• Brahm Parkash v. Manbir Singh & Ors., [1964] 2 SCR 324 at 335. mortgagee కు హాని వాస్తవ ప్రశ్న అనే నియమం కోసం ఆధారపడింది (¶ 38).
• Allahabad Bank v. Canara Bank & Anr., (2000) 4 SCC 406; State Bank of India v. Allied Chemical Laboratories & Anr., (2006) 9 SCC 252; India Household and Healthcare Ltd. v. LG Houshold and Healthcare Ltd., (2007) 5 SCC 510. Tribunal యొక్క ప్రత్యేక అధికార పరిధి కోసం అప్పీలుదారులు ఆధారపడ్డారు. సూత్రాల గురించి కోర్టుకు తెలుసు కానీ ఇక్కడ వర్తింపజేయలేదు (¶ 41).
• Balvantrai Chimanlal Trivedi, Manager Raipur Manfg. Co. Ltd., Ahmedabad v. M.N. Nagrashna and Others, AIR 1960 SC 407 (ముగ్గురు న్యాయమూర్తులు). ఆర్టికల్ 136 కింద జోక్యం నిరాకరణపై ఉటంకించింది (¶ 43). అది A.M. Allison v. B.L. Sen, (1957) SCR 359 (AIR 1957 SC 227) ను ఉటంకిస్తుంది.
• Balvantrai Chimanlal Trivedi v. M.N. Nagrashna and Others, AIR 1960 SC 1292 (Constitution Bench). ఉటంకించింది. leave వల్ల ప్రతి ప్రశ్నను నిర్ణయించాల్సిన బాధ్యత కోర్టుకు లేదు (¶ 44).
• Taherakhatoon (D) By Lrs. v. Salambin Mohammad, (1999) 2 SCC 635. ఉటంకించింది. leave తర్వాత కూడా విచక్షణ కొనసాగుతుంది (¶ 45). అది Pritam Singh v. State (Constitution Bench) ను ప్రస్తావిస్తుంది.
• Chandra Singh and Ors. v. State of Rajasthan and Anr., (2003) 6 SCC 545 (ముగ్గురు న్యాయమూర్తులు). ఉటంకించింది, దాని సాధారణ సూత్రాన్ని కోర్టు స్వీకరించింది (¶ 46). అది Champalal Binani v. CIT, S.D.S. Shipping (P) Ltd. v. Jay Container Services Co. (P) Ltd. లను ఉటంకిస్తుంది.

Also cited in footnotes: తీర్పులో footnotes లేవు.

Provisions

• Section 16(c), Specific Relief Act, 1963, Explanations (i), (ii) తో: వాది readiness and willingness ను అభ్యర్థించి నిరూపించాలి. కోర్టు ఆదేశిస్తే తప్ప కోర్టులో డబ్బు చెల్లించనవసరం లేదు (¶ 8).
• Sections 31, 32, Indian Contract Act, 1872: contingent contracts, వాటి అమలు (¶ 21).
• Section 56, Transfer of Property Act, 1882: subsequent purchaser చేత marshalling. Section 81: subsequent mortgagee చేత marshalling (¶ 27).
• Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002: Bank యొక్క అమలు హక్కులు (¶ 3).
• Recovery of Debts due to Banks and Financial Institutions Act, 1993: సెక్షన్ 56 ను వర్తింపజేయకుండా సివిల్ కోర్టును అది నిరోధించదు (¶ 33).
• Section 35, Code of Civil Procedure: ఖర్చులు (¶ 40). Section 96: regular first appeal (¶ 5). Taherakhatoon ఉటంకింపులో సెక్షన్ 100 ప్రస్తావించబడింది, second appeal లో substantial question of law ను నిర్ణయించకపోవడం హైకోర్టు తప్పని అది చెప్పింది (¶ 45).
• ఆర్టికల్ 226: రిట్ పిటిషన్ (¶ 5). ఆర్టికల్ 136: leave తర్వాత ఈ కోర్టు విచక్షణ (¶¶ 42-46). ఆర్టికల్స్ 226, 32, 142: Chandra Singh ఉటంకింపులో కూడా ప్రస్తావించబడ్డాయి (¶ 46).

తీర్పు

1. specific performance డిక్రీ, సెక్షన్ 56 కింద marshalling అమలుతో సహా, 2010 ఫిబ్రవరి 23 నాటి హైకోర్టు తీర్పు పూర్తిగా ధృవీకరించబడింది (¶ 47).
2. హైకోర్టు తన తీర్పులోని paragraph 85 లో ఆదేశించిన బ్యాలెన్స్‌ను డిపాజిట్ చేయడానికి 2010 నవంబర్ 22 నుండి మూడు నెలలు కోర్టు ఇస్తుంది (¶ 47).
3. ప్రతివాదులు 1, 2 ఆదేశించినట్లు సేల్ డీడ్ అమలు చేయడంలో విఫలమైతే, హైకోర్టు తీర్పులోని అన్ని ఆదేశాలు, పరిశీలనలను చేర్చి ట్రయల్ కోర్టు దాన్ని అమలు చేయాలి (¶ 47).
4. హైకోర్టు సొంత ఆదేశాలు, నమోదైన ప్రకారం: కొనుగోలుదారు దావా దాఖలు నుండి 18 శాతం వడ్డీతో Rs 4,80,48,000 డిపాజిట్ చేస్తాడు. అప్పీలుదారులు సేల్ డీడ్ అమలు చేస్తారు. మిగిలిన మొత్తం కోసం Bank అప్పీలుదారుల ఇతర ఆస్తులపై చర్య తీసుకుంటుంది (¶ 3).
5. అన్ని అప్పీళ్లు అర్హత లేనివిగా, ఖర్చులపై ఉత్తర్వు లేకుండా కొట్టివేయబడ్డాయి (¶ 47).

న్యాయసూత్రం / Ratio

specific performance దావాలో వాది ఒప్పంద తేదీ నుండి నిరంతర readiness (ఆర్థిక సామర్థ్యం), willingness (ప్రవర్తన) ను నిరూపించాలి. భాగ చెల్లింపులు, బ్యాంక్ డిపాజిట్లు, స్టేట్‌మెంట్లు, చెల్లింపు అడగకపోవడం లేదా సాక్ష్యం ఇవ్వకపోవడంలో ప్రతివాదుల వైఫల్యం దాన్ని స్థాపించగలవు. బ్యాంక్ అప్పును తీర్చడం అమ్మకందారులకు అవసరమన్న మాత్రాన ఒప్పందం contingent కాదు. ప్రధాన నిర్ణయం: readiness and willingness is "a condition precedent for obtaining relief of grant of specific performance".

విమర్శనాత్మక విశ్లేషణ

తీర్పు పాఠం ఆధారంగా విశ్లేషణ.

• ప్రతివాదులు ప్రత్యేక వాదన చేయకపోయినా కోర్టు సెక్షన్ 16(c) ను తప్పనిసరిగా పరిగణిస్తుంది. తర్వాత కొనుగోలుదారు డిపాజిట్లు, స్టేట్‌మెంట్ల ఆధారంగా ప్రశ్నను నిర్ణయిస్తుంది, ఇది చెల్లించే సామర్థ్యాన్ని సాక్ష్యంతో నిర్ణయిస్తారని చూపిస్తుంది.
• contingent contract వాదన అభ్యర్థించలేదని, issue చేయలేదని కోర్టు చెప్తుంది. అయినా యోగ్యతపై సమాధానం చెప్తుంది. Ex. A-3 memorandum లోని క్లాజులను భర్తీ చేసిందనే నిర్ధారణ plaint, reply notice, ప్రతివాదుల మౌనంపై ఆధారపడింది.
• పాఠంలో చిన్న అస్థిరతలు ఉన్నాయి. ఐటమ్ 2 దావాను O.S. No. 336 of 2008 అని, ఐటమ్ 3 O.S. No. 336 of 2006 అని ఇస్తాయి. ఐటమ్ 3, 2006 ఫిబ్రవరి 3న కొనుగోలుదారు Rs 24 లక్షలు చెల్లించాడని చెప్తే, తర్వాతి భాగాలు Rs 25 లక్షలు అంటాయి (¶¶ 18, 25). Bank డిక్రీ ఒకచోట Rs 11,08,51,875, మరోచోట Rs 8,51,825.29 (¶¶ 3, 21). వసూలు దరఖాస్తు ఒకచోట O.A. No. 491 of 1999, మరోచోట 1991 (¶ 3).
• marshalling ఒప్పంద పవిత్రతను నాశనం చేసే సాధనంగా మారకూడదని, నెరవేర్చడానికి ఇష్టపడని పక్షానికి impossibility సహాయం చేయదని కోర్టు చెప్తుంది (¶ 34). ఈ పరిమితులకు సాధారణ పరీక్షను అది నిర్దేశించదు.

ప్రాముఖ్యత

• తీర్పు readiness (ఆర్థిక సామర్థ్యం) ను willingness (ప్రవర్తన) నుండి వేరు చేసి, రెండూ డిక్రీ వరకు కొనసాగాలని పునరుద్ఘాటిస్తుంది.
• సామర్థ్యాన్ని నిరూపించే సాక్ష్య రకాలను ఇది చూపిస్తుంది: డిపాజిట్లు, బ్యాంక్ సర్టిఫికెట్లు, భాగ చెల్లింపులు, ఉత్తరప్రత్యుత్తరాలు.
• mortgage తీర్చడం లేదా clearance లు తెచ్చుకోవడం అమ్మకందారుల బాధ్యత అయినంత మాత్రాన ఒప్పందం contingent కాదని ఇది చెప్తుంది.
• ట్రయల్‌లో అభ్యర్థించకపోయినా, న్యాయ ప్రశ్న కాబట్టి, specific performance దావాలో డిక్రీ హోల్డర్‌కు సెక్షన్ 56 కింద marshalling ను ఇది అనుమతిస్తుంది.
• మొదటి అప్పీల్‌తో పాటు అనుబంధ రిట్ పిటిషన్‌ను హైకోర్టు విచారించవచ్చని ఇది ధృవీకరిస్తుంది.

పరీక్షకు ముఖ్యమైన అంశాలు

• మొదట నియమం: సెక్షన్ 16(c) readiness and willingness ఒక ముందస్తు షరతు. వాది దాన్ని నిరంతరం ఆరోపించి నిరూపించాలి.
• Readiness అంటే ఆర్థిక సామర్థ్యం. Willingness అంటే ప్రవర్తన. సాధారణంగా readiness కు willingness మద్దతు ఉంటుంది.
• Explanation (i): కోర్టు ఆదేశిస్తే తప్ప వాది కోర్టులో డబ్బు చెల్లించనవసరం లేదు. అయినా అతని వద్ద స్తోమత ఉందని చూపాలి.
• ప్రతివాది ప్రత్యేక వాదన చేయకపోయినా చట్టం పాటింపును కోరుతుంది. పాటించకపోతే కోర్టు దావాను కొట్టివేయాలి.
• ఒక అనుషంగిక సంఘటనపై ఆధారపడితేనే ఒప్పందం contingent. షరతు అసాధ్యమైతే సెక్షన్ 32 కింద ఒప్పందం void అవుతుంది. అప్పు తీర్చి డీడ్‌లు అప్పగించడం అసాధ్యం కాదని తీర్పు చెప్పింది.
• Marshalling (సెక్షన్ 56, Transfer of Property Act): అమ్మని ఆస్తుల నుండి మొదట mortgage అప్పును తీర్చాలని కొనుగోలుదారు పట్టుబట్టవచ్చు. ఇది కొనుగోలుదారు ప్రయోజనం కోసమే, mortgagee కు హాని కలిగించకూడదు.
• ఉచ్చు: ట్రయల్‌లో marshalling ను అభ్యర్థించకపోయినా అనుమతించారు. డిక్రీ నుండి వచ్చిన స్వచ్ఛమైన న్యాయ ప్రశ్న అని కోర్టు చెప్పింది.
• ఉచ్చు: ప్రత్యేక వసూలు చట్టం సెక్షన్ 56 ను వర్తింపజేయకుండా సివిల్ కోర్టును ఆపదు.
• ఆర్టికల్ 136 కింద leave తర్వాత కూడా, తీవ్ర అన్యాయం చూపకపోతే కోర్టు జోక్యం చేసుకోకపోవచ్చు.

ఈ పేజీ తీర్పు పూర్తి పాఠం ఆధారంగా తయారు చేయబడింది.