Kailash Nath Associates v. Delhi Development Authority (కైలాష్ నాథ్ అసోసియేట్స్ v. ఢిల్లీ డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీ)

బిడ్డర్ బ్యాలెన్స్ ధర చెల్లించలేదని Delhi Development Authority (DDA) Rs 78 లక్షల earnest money (ఒప్పందాన్ని బంధించడానికి ఇచ్చే డిపాజిట్) ను జప్తు చేసింది. తర్వాత DDA ఆ ప్లాట్‌ను Rs 11.78 కోట్లకు తిరిగి అమ్మింది. DDA చెల్లింపు తేదీని వదులుకుందని, నష్టం చూపలేదని, ఒప్పందం ఉన్నప్పుడు earnest money జప్తును Indian Contract Act సెక్షన్ 74 కవర్ చేస్తుందని సుప్రీంకోర్టు తీర్పు చెప్పింది.

త్వరిత పునశ్చరణ

పూర్తి తీర్పు చదవండి: Indian Kanoon (unofficial copy)

పక్షకారులు

M/s. Kailash Nath Associates — అప్పీలుదారు; న్యూఢిల్లీ District Centre, Bhikaji Cama Place లోని Plot No. 2-A కోసం DDA వేలంలో అత్యధిక బిడ్డర్. దావాలో వాది.

Delhi Development Authority (DDA) — ప్రతివాది No. 1; వేలం నిర్వహించి, కేటాయింపును రద్దు చేసి, earnest money ను జప్తు చేసిన ప్రభుత్వ సంస్థ. ప్రతివాది No. 1.

Union of India — Single Judge ఉటంకించిన కారణాల్లో ప్రతివాది No. 2 గా పేర్కొన్నారు. Nazul Rules, 1981 (ప్రభుత్వ Nazul భూమి నియమాలు) ను సడలించవచ్చా అని కేంద్ర ప్రభుత్వాన్ని అడిగారు. ఆ భూమి Nazul భూమి కాదని అది చెప్పింది (పేరాలు 8, 11).

Shri Paras Kuhad — అప్పీలుదారు తరఫు సీనియర్ న్యాయవాది (పేరా 13).

Shri Amarendra Sharan — DDA తరఫు సీనియర్ న్యాయవాది (పేరా 14).

విచారణ చరిత్ర

1. అప్పీలుదారు Delhi High Court లో Writ Petition No. 2395 of 1990 దాఖలు చేశాడు. అలాంటి బిడ్డర్లను బ్యాలెన్స్ 75 శాతం చెల్లించడానికి అనుమతించి, ఇతర ప్లాట్లు ఇచ్చారని చెప్పాడు, ఆర్టికల్ 14 ను ఉటంకించాడు (పేరా 8).
2. 1993 సెప్టెంబర్ 2. వేలం నిబంధనల ప్రకారం జరిగిన వేలంపై వివాదం ఒప్పంద విషయమని, ఆర్టికల్ 226 కింద నిర్ణయించలేమని Delhi High Court చెప్పింది. వివక్ష వాదనలో బలం లేదని కూడా చెప్పింది (పేరా 9).
3. 1993 డిసెంబర్ 16. ఆ ఉత్తర్వుపై అప్పీలుదారు SLP ను సుప్రీంకోర్టు కొట్టివేసింది. 1993 అక్టోబర్ 6 నాటి లేఖ ద్వారా జరిగిన earnest money జప్తును, చట్టం అనుమతించిన ఏ చర్యల ద్వారానైనా సవాలు చేయడానికి అప్పీలుదారుకు స్వేచ్ఛ ఉందని చెప్పింది (పేరా 9).
4. 1994 ఫిబ్రవరి 17. అప్పీలుదారు specific performance (ఒప్పందాన్ని నెరవేర్చమని కోర్టు ఇచ్చే ఆదేశం) కోసం దావా వేశాడు. ప్రత్యామ్నాయంగా damages, Rs 78,00,000 earnest money రికవరీ కోరాడు (పేరా 10).
5. 2007 సెప్టెంబర్ 10. Single Judge specific performance, damages క్లెయిమ్‌లను కొట్టివేశారు. జప్తు చేసిన earnest money ను సంవత్సరానికి 9 శాతం వడ్డీతో రీఫండ్ చేయాలని ఆదేశించారు (పేరా 11).
6. DDA అప్పీల్ చేసింది. Delhi High Court Division Bench, Single Judge తీర్పును రద్దు చేసి, earnest money జప్తు సరైనదేనని చెప్పింది (పేరా 12).
7. అప్పీలుదారు సుప్రీంకోర్టుకు అప్పీల్ చేశాడు. leave మంజూరైంది.
8. 2015 జనవరి 9. సుప్రీంకోర్టు అప్పీల్‌ను అనుమతించి, Single Judge తీర్పును పునరుద్ధరించింది (పేరా 47).

వాస్తవాలు

1. న్యూఢిల్లీ District Centre, Bhikaji Cama Place లోని Plot No. 2-A కోసం DDA పబ్లిక్ వేలం నిర్వహించింది. అప్పీలుదారు Rs 3.12 కోట్ల అత్యధిక బిడ్డర్ (పేరా 2).
2. అత్యధిక బిడ్డర్‌గా, అప్పీలుదారు బిడ్‌లో 25 శాతమైన Rs 78,00,000 ను earnest money గా డిపాజిట్ చేశాడు. ఈ డిపాజిట్‌కు నియమాలు వేలం షరతుల్లో ఉన్నాయి (పేరా 2).
3. షరతు (ii) ప్రకారం, అత్యధిక బిడ్డర్ సుత్తి పడిన క్షణంలో బిడ్‌లో 25 శాతం earnest money గా చెల్లించాలి. చెల్లించకపోతే ఆ ప్లాట్ వేలం రద్దవుతుంది (పేరా 2).
4. షరతు (iii) ప్రకారం, అత్యధిక బిడ్ DDA Vice-Chairman లేదా అధికారం పొందిన మరో అధికారి అంగీకారానికి లోబడి ఉంటుంది. కారణాలు చెప్పకుండా బిడ్‌ను తిరస్కరించవచ్చు (పేరా 2).
5. షరతు (iv) ప్రకారం, డిఫాల్ట్, ఉల్లంఘన లేదా వేలం షరతులను పాటించకపోవడం, లేదా బిడ్డర్ misrepresentation (తప్పుడు ప్రాతినిధ్యం) చేస్తే earnest money జప్తు అవుతుంది (పేరా 2).
6. షరతు (v) ప్రకారం, వేలం ముగిసిన వెంటనే విజయవంతమైన బిడ్డర్ పూరించిన దరఖాస్తు సమర్పించాలి (పేరా 2).
7. షరతు (vi) ప్రకారం, బిడ్ అంగీకరించాక, బ్యాలెన్స్ 75 శాతాన్ని మూడు నెలల్లో చెల్లించాలి. బిడ్ అంగీకరించకపోతే, షరతు (iv) కింద జప్తు చేయకపోతే earnest money వడ్డీ లేకుండా రీఫండ్ అవుతుంది (పేరా 2).
8. 1982 ఫిబ్రవరి 18. DDA Rs 78,00,000 అందినట్లు ధృవీకరించి, బిడ్‌ను అంగీకరించి, 1982 మే 17 లోగా బ్యాలెన్స్ డిపాజిట్ చేయమని అప్పీలుదారుకు చెప్పింది (పేరా 3).
9. పరిశ్రమలో సాధారణ మాంద్యం ఉంది. అప్పీలుదారు, అలాంటి బిడ్డర్లు 1982 మేలో మరింత సమయం కోరారు. DDA High Powered Committee ని ఏర్పాటు చేసింది, అది 1982 జులై 21న సమయం పొడిగించాలని సిఫార్సు చేసింది (పేరా 3).
10. 1982 ఆగస్టు 11. DDA చెల్లింపు సమయాన్ని 1982 అక్టోబర్ 28 వరకు, 18 శాతం నుండి 36 శాతం వరకు మారే వడ్డీ రేట్లతో పొడిగించింది (పేరా 3).
11. మరింత సమయం ఇవ్వాలా అనే దానిపై DDA రెండో High Powered Committee ని ఏర్పాటు చేసింది. అది పొడిగింపును సిఫార్సు చేసి, అప్పీలుదారు పేరును ప్రత్యేకంగా పేర్కొంది (పేరాలు 4, 5).
12. DDA ఆ సిఫార్సును 1984 మే 14న అంగీకరించింది. అప్పీలుదారు 1984 నుండి 1987 వరకు అనేక లేఖలు రాసినా, 1987 డిసెంబర్ 1 వరకు ఏమీ జరగలేదు (పేరా 5).
13. 1987 డిసెంబర్ 1. DDA without prejudice అని గుర్తు పెట్టిన లేఖ రాసింది. నిర్ణయించే కాలంలో, ఆలస్యపు చెల్లింపుపై 18 శాతం వడ్డీతో బ్యాలెన్స్ 75 శాతం చెల్లించడానికి అంగీకారం ఇవ్వమని అప్పీలుదారును కోరింది. షెడ్యూల్ Ministry of Urban Development ఆదేశాల ప్రకారం ఉంటుందని, ఆ లేఖకు ఎలాంటి కట్టుబాటు లేదని చెప్పింది. 3 రోజుల్లో అంగీకారం కోరింది (పేరా 6).
14. అప్పీలుదారు అదే రోజు బదులిచ్చింది. Ministry నిర్ణయించే విధంగా, 18 శాతం వడ్డీతో బ్యాలెన్స్ 75 శాతం చెల్లిస్తామని అంగీకరించి, వాయిదాల్లో చెల్లించడానికి అధికారిక ఆమోదం కోరింది (పేరా 7).
15. 1990 మార్చి 1. ఆ భూమి Nazul భూమి కాదని, ఈ విషయంతో తనకు ఇక సంబంధం లేదని కేంద్ర ప్రభుత్వం DDA కు చెప్పింది (పేరా 8).
16. 1993 అక్టోబర్ 6. అప్పీలుదారు బ్యాలెన్స్ 75 శాతం డిపాజిట్ చేయడంలో విఫలమైనందున, దాని writ petition కొట్టివేసినందున, కేటాయింపు రద్దయిందని, Rs 78,00,000 earnest money జప్తు అయిందని DDA Deputy Director (CL) రాశారు (పేరా 9).
17. 1994 ఫిబ్రవరి 23. దావా వేసిన కొద్దిసేపటికే DDA ప్లాట్‌ను తిరిగి వేలం వేసింది. అది Rs 11.78 కోట్లు పలికింది (పేరా 10).
18. ఇతర బిడ్డర్లకు 1989లో 7 శాతం వడ్డీతో earnest money రీఫండ్ ఇచ్చారు, వారు దాన్ని అంగీకరించారు (పేరా 46).

లేవనెత్తిన వివాదాంశాలు

1. బ్యాలెన్స్ చెల్లించడానికి DDA సమయాన్ని పొడిగించి కొత్త తేదీని నిర్ణయించకపోవడం వల్ల, అప్పీలుదారు ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించాడా?
2. Tilley v. Thomas, Anandram Mangturam పై Division Bench ఆధారపడటం నిలుస్తుందా, లేక Webb v. Hughes వర్తిస్తుందా?
3. 1987 డిసెంబర్ 1 నాటి లేఖ వాస్తవంపై పొరపాటుతో రాసిందని DDA, Contract Act సెక్షన్ 20 పై ఆధారపడగలదా?
4. ఒప్పందం కుదిరిన తర్వాత DDA earnest money జప్తుకు ఆర్టికల్ 14 వర్తిస్తుందా?
5. earnest money జప్తుపై సెక్షన్ 74 ప్రభావం ఏమిటి, నష్టాన్ని నిరూపించాలా?
6. DDA ప్లాట్‌ను చాలా ఎక్కువ ధరకు తిరిగి వేలం వేయడం సంబంధితమా?
7. earnest money రీఫండ్‌పై ఏ వడ్డీ రేటు వర్తించాలి?

వాదనలు

అప్పీలుదారు తరఫున (Shri Paras Kuhad):

• అసలు వేలం షరతుల ప్రకారం సమయమే సారాంశమై ఉండవచ్చు. కానీ సమయాన్ని అనేకసార్లు పొడిగించారు, అది సారాంశం కాకుండా పోయింది (పేరా 13).
• 1987 డిసెంబర్ 1 నాటి లేఖకు అప్పీలుదారు వెంటనే బదులిచ్చింది. 18 శాతం వడ్డీతో మొత్తం 75 శాతం చెల్లించడానికి సిద్ధమని చెప్పింది, కాబట్టి ఉల్లంఘన లేదు (పేరా 13).
• DDA ప్లాట్‌ను Rs 11.78 కోట్లకు అమ్మింది, కాబట్టి DDA కు నష్టం లేదు. earnest money జప్తు ఒప్పందానికి, చట్టానికి అనుగుణంగా ఉండదు (పేరా 13).

ప్రతివాది తరఫున (Shri Amarendra Sharan):

• ఈ కేసు Shree Hanuman Cotton Mills & Anr. v. Tata Aircraft Ltd., 1970 (3) SCR 127 పరిధిలోకి వస్తుంది (పేరా 14).
• 1987 డిసెంబర్ 1 నాటి లేఖ వాస్తవంపై పొరపాటుతో వచ్చింది, కాబట్టి Contract Act సెక్షన్ 20 కింద చెల్లదు, దాన్ని పట్టించుకోకూడదు (పేరా 14).
• ఆ లేఖను పట్టించుకోకపోతే, అప్పీలుదారు ఉల్లంఘనలో ఉన్నందున ముగింపు, జప్తు సరైనవే (పేరా 14).
• DDA తర్వాత ప్లాట్‌ను చాలా ఎక్కువ మొత్తానికి అమ్మడం అసంబంధం. వాస్తవ నష్టం నిరూపణ లేకుండా ఉల్లంఘనపై earnest money జప్తును అంగీకరించిన నిబంధన అనుమతిస్తుంది (పేరా 14).
• అప్పీలుదారు గెలిస్తే, రీఫండ్‌కు 9 శాతం కాక 7 శాతం వడ్డీ వర్తించాలి (పేరా 46).

కోర్టు తార్కికం

తీర్పులో సంఖ్యలతో కూడిన పేరాలు, Nariman, J. వెల్లడించిన ఒకే అభిప్రాయం ఉన్నాయి. ఇద్దరు న్యాయమూర్తులూ సంతకం చేశారు. అడుగులు పేరాల క్రమాన్ని అనుసరిస్తాయి.

Nariman, J. (ధర్మాసనం తీర్పు)

1. గమనిక: అప్పీల్ DDA నిర్వహించిన పబ్లిక్ వేలం నుండి వచ్చింది. అప్పీలుదారు Bhikaji Cama Place లోని Plot No. 2-A కు Rs 3.12 కోట్ల అత్యధిక బిడ్డర్, Rs 78,00,000 ను earnest money గా డిపాజిట్ చేశాడు. వేలం షరతులు (ii) నుండి (vi) వరకు తీర్పు పేర్కొంది (పేరా 2).
2. గమనిక: DDA బిడ్‌ను 1982 ఫిబ్రవరి 18న అంగీకరించి, బ్యాలెన్స్‌ను 1982 మే 17 లోగా కోరింది. పరిశ్రమ మాంద్యం వల్ల మరింత సమయం కోరారు. High Powered Committee పొడిగింపును సిఫార్సు చేసింది, DDA సమయాన్ని 1982 అక్టోబర్ 28 వరకు 18 శాతం నుండి 36 శాతం వడ్డీతో పొడిగించింది (పేరా 3).
3. గమనిక: రెండో High Powered Committee మరింత సమయం సిఫార్సు చేసి అప్పీలుదారు పేరు పేర్కొంది. DDA దీన్ని 1984 మే 14న అంగీకరించింది. అప్పీలుదారు లేఖలు రాసినా 1987 డిసెంబర్ 1 వరకు ఏమీ జరగలేదు (పేరాలు 4, 5).
4. గమనిక: 1987 డిసెంబర్ 1 నాటి లేఖ అప్పీల్‌కు ముఖ్యమైనది. 18 శాతం వడ్డీతో బ్యాలెన్స్ 75 శాతం చెల్లించడానికి అంగీకారం DDA కోరింది. అప్పీలుదారు అదే రోజు బదులిచ్చింది. ఆ లేఖకు ఎలాంటి కట్టుబాటు లేదని అందులో ఉంది (పేరాలు 6, 7).
5. గమనిక: ఆ భూమి Nazul భూమి కాదని కేంద్ర ప్రభుత్వం 1990 మార్చి 1న DDA కు చెప్పింది. అప్పీలుదారు writ petition, SLP విఫలమయ్యాయి, కానీ SLP ఉత్తర్వు జప్తును సవాలు చేసే స్వేచ్ఛను అప్పీలుదారుకు ఇచ్చింది (పేరాలు 8, 9).
6. గమనిక: DDA తన 1993 అక్టోబర్ 6 నాటి లేఖతో కేటాయింపును రద్దు చేసి earnest money ను జప్తు చేసింది. అప్పీలుదారు 1994 ఫిబ్రవరి 17న దావా వేసింది. DDA ప్లాట్‌ను 1994 ఫిబ్రవరి 23న Rs 11.78 కోట్లకు తిరిగి వేలం వేసింది (పేరాలు 9, 10).
7. గమనిక: Single Judge 2007 సెప్టెంబర్ 10న దావాను కొట్టివేశారు, కానీ earnest money ను 9 శాతం వడ్డీతో రీఫండ్ చేయాలన్నారు. ఆయన తీర్పులోని 65 నుండి 69 అంశాల నుండి సంక్షిప్తీకరించిన ఆయన తార్కికం (పేరా 11):
   • DDA రెండు కమిటీలను ఏర్పాటు చేసి విజ్ఞప్తుల్లో బలం ఉందని భావించింది. Nazul కాని భూమికి Union అనుమతి అవసరం లేనందున, సమయం పొడిగించాలనే దాని నిర్ణయం నిలిచింది.
   • Nazul భూమికి ఒక కొలమానం, Nazul కాని భూమికి మరొకటి వాడడం DDA కు సాధ్యం కాదు. వాది 18 శాతం వడ్డీకి స్వచ్ఛందంగా ముందుకొచ్చింది.
   • ఒప్పందాన్ని సజీవంగా భావించి సమయం పొడిగించాక, ముగించడానికి ముందు నెరవేర్చమని DDA నోటీసు ఇవ్వాలి. సమయమే ఒప్పంద సారాంశం అనే హక్కును ప్రవర్తన ద్వారా వదులుకున్నారు.
   • వాది పదేపదే గుర్తు చేసింది. DDA 1987 డిసెంబర్ 1న అంగీకారం కోరి, అదే రోజు పొంది, ఇక ఏ ఆఫర్ ఇవ్వలేదు. నోటీసు లేకుండా రద్దు చేసింది.
   • DDA కు నష్టమే కలగలేదు. ప్లాట్‌ను Rs 3.12 కోట్లకు అమ్మాల్సింది, Rs 11.78 కోట్లకు, అంటే దాదాపు మూడున్నర రెట్లకు అమ్మింది, ఆ సమయంలో Rs 78 లక్షలు DDA వద్దే ఉన్నాయి.
   • సుదీర్ఘ కాలం, ఉత్తర ప్రత్యుత్తరాలు, DDA నిర్ణయంలో నెమ్మదితనం దృష్ట్యా, వాదికి Rs 78 లక్షల రీఫండ్‌కు హక్కు ఉంది, అంతకు మించి ఏమీ లేదు.
8. గమనిక: Division Bench, Single Judge తీర్పును రద్దు చేసి జప్తు సరైనదేనని చెప్పింది (పేరా 12).
9. గమనిక: అప్పీలుదారు తరఫున Shri Paras Kuhad (పేరా 13), DDA తరఫున Shri Amarendra Sharan (పేరా 14) వాదనలను కోర్టు నమోదు చేస్తుంది.
10. నిర్ణయం: షరతు (iv) కింద earnest money ను డిఫాల్ట్, ఉల్లంఘన లేదా వేలం షరతులను పాటించకపోవడం, లేదా బిడ్డర్ misrepresentation కు మాత్రమే జప్తు చేయవచ్చు (పేరా 15).
11. కారణం: మూడు నెలల్లో బ్యాలెన్స్ 75 శాతం చెల్లించాలని DDA పట్టుబట్టలేదు. రెండు High Powered Committee ల తర్వాత అది కనీసం రెండుసార్లు సమయం పొడిగించింది. మూడు నెలల కాలాన్ని స్పష్టంగా వదులుకుంది. misrepresentation ఉందని ఎవరూ చెప్పలేదు. కాబట్టి వేలం షరతుల ఉల్లంఘన లేదు, షరతు (iv) తనంతట తానే జప్తుకు అనుమతించదు (పేరా 15).
12. గమనిక: 18 శాతం వడ్డీతో బ్యాలెన్స్ చెల్లించడానికి అంగీకారం ఇవ్వమని DDA అప్పీలుదారును కోరింది. కేంద్ర ప్రభుత్వం Nazul Rules ను సడలించకపోవచ్చు కాబట్టి ఆ లేఖ without prejudice అని గుర్తు పెట్టి, ఎలాంటి కట్టుబాటు లేదని చెప్పింది. సడలిస్తే, DDA 18 శాతం వడ్డీతో 75 శాతం తీసుకుంటుంది (పేరా 16).
13. నిర్ణయం: సెక్షన్ 20 కింద వాస్తవంపై పొరపాటు అనే DDA వాదనను అంగీకరించలేదు. కేంద్ర ప్రభుత్వం 1990 మార్చి 1న చెప్పిన చాలా కాలం తర్వాత, 1993 అక్టోబర్ 6న DDA కేటాయింపు రద్దు చేసింది. బ్యాలెన్స్ 75 శాతం చెల్లింపే ముఖ్యమని DDA అర్థం చేసుకున్నట్లు ఇది చూపిస్తుంది. అప్పీలుదారు దానికి వెంటనే అంగీకరించింది (పేరా 17).
14. నిర్ణయం: without prejudice లేఖ DDA ను దేనికీ బంధించదనే వాదన కూడా విఫలమైంది. కేంద్ర ప్రభుత్వం Nazul Rules ను సడలించి ఉంటే, DDA ఎలాగూ రద్దు చేసి ఉండేది కాదు. DDA is a public authority bound by Article 14 and cannot behave arbitrarily (పేరా 17).
15. గమనిక: కోర్టు Division Bench తీర్పును పరిశీలిస్తుంది. Division Bench Tilley v. Thomas ను అనుసరించి, Webb v. Hughes ను వేరు చేసి, Anandram Mangturam v. Bholaram Tanumal ను అనుసరించింది. కొత్త తేదీపై consensus ad idem (ఒకే విషయంపై ఒకే అర్థంలో అంగీకారం) లేకపోతే, ఒక పక్షం చర్య ద్వారా సమయమే సారాంశమనే హక్కును వదులుకోలేరని అది చెప్పింది (పేరాలు 18, 19).
16. నిర్ణయం: Webb కేసు నేరుగా వర్తిస్తుంది. సమయమే సారాంశమైతే దాన్ని ప్రవర్తన ద్వారా వదులుకోవచ్చు. సమయం గడిచి, పక్షాలు చర్చలు కొనసాగిస్తే, సమయం ఇక సారాంశం కాదు. కొనుగోలుదారు శాశ్వతంగా వేచి ఉండాల్సిన అవసరం లేదు. వ్యవహారాన్ని ముగించే సమయాన్ని నిర్ణయిస్తూ సహేతుక నోటీసు ఇవ్వవచ్చు (పేరా 20).
17. నిర్ణయం: Single Judge సరైనవారు. 1993 అక్టోబర్ 6 నాటి రద్దు లేఖ, నిర్ణీత సమయంలో బ్యాలెన్స్ డిపాజిట్ చేయమని అప్పీలుదారుకు చెప్పకుండా earnest money ను జప్తు చేసింది. అలాంటి నోటీసు లేకుండా అప్పీలుదారు ఉల్లంఘన లేదు, కాబట్టి earnest money ను జప్తు చేయలేరు (పేరా 21).
18. నిర్ణయం: Tilley v. Thomas వర్తించదు. కేంద్ర ప్రభుత్వం Nazul Rules ను సడలించకపోవచ్చు కాబట్టే without prejudice అనే పదాలు వాడారు (పేరా 22).
19. గమనిక: Anandram Mangturam లో Stone C.J., ఉత్తర ప్రత్యుత్తరాలు సమయం పొడిగించే ఒప్పందంగా మారలేదన్నారు. దావా వేయకుండా లేదా rescission (ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడం) నోటీసు ఇవ్వకుండా కేవలం forbearance (వెనకడుగు) సెక్షన్ 63 కింద సమయం పొడిగింపు కాదు (పేరా 23).
20. గమనిక: సరైన సమయంలో promisor నెరవేర్చకపోతే ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసే ఎంపికను సెక్షన్ 55 promisee కు ఇస్తుందని Chagla J. చెప్పారు. ఆ ఎంపికను వాడకపోవడం నెరవేర్పు తేదీని మార్చదు. సెక్షన్ 63 కింద సమయం పొడిగింపు ఏకపక్షం కాదు, అది ఒప్పందం ద్వారానే వస్తుంది (పేరా 23).
21. గమనిక: promisor అభ్యర్థన మేరకు promisee తన సొంత ప్రయోజనం కోసం నిర్ణయించిన సమయాన్ని పొడిగించడానికి అంగీకరించే సందర్భానికి ఆ తార్కికం వర్తిస్తుంది. అందుకే Keshavlal Lallubhai Patel and Ors. v. Lalbhai Trikumlal Mills Ltd లో promisee ఏకపక్ష చర్యతో తన ప్రయోజనం కోసం సమయం పొడిగించలేడని ఈ కోర్టు చెప్పింది (పేరా 24).
22. నిర్ణయం: ఇక్కడ అప్పీలుదారు promisor, DDA promisee. చెల్లింపు సమయం DDA కు కాక అప్పీలుదారుకు లాభం కాబట్టి, సెక్షన్ 63 కింద DDA చెల్లింపు సమయాన్ని ఏకపక్షంగా పొడిగించవచ్చు (పేరా 25).
23. గమనిక: రెండు సుప్రీంకోర్టు తీర్పులు ఈ కేసును కవర్ చేస్తాయి. Citi Bank N.A. v. Standard Chartered Bank, సెక్షన్ 62 లా కాకుండా సెక్షన్ 63 కింద promisee ఏకపక్షంగా నెరవేర్పును వదులుకోవచ్చు, తగ్గించవచ్చు, సమయం పొడిగించవచ్చు లేదా ప్రత్యామ్నాయ తృప్తిని అంగీకరించవచ్చని చెప్తుంది (పేరా 25).
24. గమనిక: ఒప్పందంలో తేదీ నిర్ణయించినా, నెరవేర్పు సమయాన్ని పొడిగించవచ్చని S. Brahmanand v. K.R. Muthugopal చెప్తుంది. సెక్షన్ 63 ప్రతి promisee కు సమయం పొడిగించే హక్కు ఇస్తుంది. అలాంటి ఒప్పందం రాతపూర్వకంగా ఉండనవసరం లేదు, మౌఖిక సాక్ష్యం లేదా forbearance సహా ప్రవర్తన ద్వారా నిరూపించవచ్చు. ఉటంకించిన భాగం Limitation Act లోని ఆర్టికల్ 54, ఆర్టికల్ 113 ను కూడా ప్రస్తావిస్తుంది (పేరా 26).
25. గమనిక: ఆర్టికల్ 14 పై, State చర్యలో సహేతుకత ఆర్టికల్ 14 లో ఒక అంశమని Division Bench చెప్పింది. అలాంటి సహేతుకతకు ఒప్పందానికి ముందు దశలోనే ఎక్కువ ప్రాధాన్యమని చెప్పింది. ఒప్పందం తర్వాత పక్షాలు బంధితులు, T.P. Daver v. Lodge Victoria లో లాగా సదుద్దేశానికి లోబడి (పేరా 27).
26. నిర్ణయం: T.P. Daver ఆర్టికల్ 14 పై ప్రామాణికం కాదు. అది క్లబ్‌లు, క్లబ్ నియమాలను కచ్చితంగా పాటించడం గురించి (పేరా 28).
27. గమనిక: బదులుగా కోర్టు ABL International Ltd. v. Export Credit Guarantee Corpn. of India Ltd. పై ఆధారపడింది. అక్కడ Kumari Shrilekha Vidyarthi v. State of U.P. ను ఉటంకిస్తూ, ఒప్పందంలో కూడా State తన అన్ని చర్యలకు State స్వభావమే లక్షణమని కోర్టు చెప్పింది. State లేదా దాని instrumentality పక్షంగా ఉంటే న్యాయంగా, సహేతుకంగా వ్యవహరించాలి. VST Industries ఆర్టికల్ 12 కింద State లేదా instrumentality కాదని ఆ భాగం పేర్కొంది (పేరా 28).
28. నిర్ణయం: రెండు కారణాలతో earnest money జప్తు DDA కు ఏకపక్షం. మొదటిది, అప్పీలుదారు ఉల్లంఘన లేదు. రెండోది, DDA కు నష్టం కలగలేదు. నష్టం లేకుండా Rs 78,00,000 ను ప్రభుత్వ సంస్థ ఉంచుకోవడం ఏకపక్షం (పేరా 29).
29. నిర్ణయం: ఈ కేసులో ఒప్పంద రంగంలో ఆర్టికల్ 14 వర్తిస్తుంది. దీనిపై Division Bench నిర్ధారణ రద్దయింది (పేరా 29).
30. గమనిక: ఒప్పందం ప్రకారం earnest money గా ఇచ్చిన మొత్తాన్ని జప్తు చేయవచ్చనే Shree Hanuman Cotton Mills కు Single Judge అభిప్రాయం విరుద్ధమని Division Bench చెప్పింది. ఉల్లంఘన తేదీ నాటికే damages లెక్కిస్తారు కాబట్టి 1994 re-auction లాభం అసంబంధమని కూడా చెప్పింది (పేరా 30).
31. గమనిక: సెక్షన్ 74 తొలి రూపాన్ని కోర్టు పేర్కొంటుంది. వాస్తవ నష్టం నిరూపించినా, నిరూపించకపోయినా, పేర్కొన్న మొత్తం మించకుండా సహేతుక పరిహారాన్ని అది అనుమతించింది (పేరా 31).
32. గమనిక: 1899 సవరణ సెక్షన్ 74 ను penalty (నష్టం గురించిన నిజమైన ముందస్తు అంచనా కాని నిబంధన) స్వభావమున్న ఇతర నిబంధనలకు విస్తరించింది. డిఫాల్ట్ నుండి పెరిగిన వడ్డీపై Explanation, bail-bonds, ప్రజా విధి కోసం బాండ్లపై Exception చేర్చింది (పేరా 32).
33. గమనిక: సెక్షన్ 74, Chapter 6 లో సెక్షన్ 73 (ఉల్లంఘన వల్ల కలిగిన నష్టం లేదా హానికి పరిహారం), సెక్షన్ 75 మధ్య ఉంది. సెక్షన్లు 73, 75 లాగా, సెక్షన్ 74 కింద పరిహారం ఉల్లంఘన వల్ల హాని లేదా నష్టం కలిగినప్పుడే చెల్లించబడుతుంది (పేరా 33).
34. గమనిక: Fateh Chand v. Balkishan Das (పేరా 34):
    • సెక్షన్ 74, liquidated damages (ముందే నిర్ణయించిన పరిహార మొత్తం) ను penalties నుండి వేరుచేసే ఇంగ్లీష్ నియమాలను దాటి, ఒకే ఏకరీతి సూత్రాన్ని రూపొందిస్తుంది.
    • penalty నిబంధన ఉల్లంఘనకు, పేర్కొన్న penalty మించకుండా సహేతుక పరిహారమే కొలమానం.
    • సెక్షన్ 74 వాస్తవ నష్టం నిరూపణను మాత్రమే మినహాయిస్తుంది. ఉల్లంఘన వల్ల అసలు ఏ చట్టపరమైన హానీ కలగనప్పుడు పరిహారాన్ని అది సమర్థించదు.
    • ఈ సెక్షన్ ఏ పక్షానికీ ప్రత్యేక ప్రయోజనం ఇవ్వదు. డిఫాల్ట్ చేసిన పక్షం వాది అయినా ప్రతివాది అయినా ఇది వర్తిస్తుంది.
    • సహేతుక పరిహారాన్ని ఉల్లంఘన తేదీ నాటి పరిస్థితుల ఆధారంగా నిర్ణయిస్తారు.
35. గమనిక: సహేతుకమైన earnest money జప్తు సెక్షన్ 74 పరిధిలోకి రాదని, కానీ penalty స్వభావమున్న జప్తు వస్తుందని Maula Bux v. Union of India చెప్పింది. నష్టాన్ని నిరూపించగలిగితే క్లెయిమ్ చేసే వ్యక్తి దాన్ని నిరూపించాలని కూడా చెప్పింది (పేరా 35).
36. గమనిక: earnest పై Shree Hanuman Cotton Mills ఐదు సూత్రాలు చెప్పింది. అది ఒప్పందం పూర్తయినప్పుడు ఇస్తారు, నెరవేర్పుకు హామీ, లావాదేవీ జరిగినప్పుడు ధరలో భాగం, కొనుగోలుదారు విఫలమైతే జప్తు, విరుద్ధ షరతులు లేకపోతే డిఫాల్ట్ మీద జప్తు చేయవచ్చు (పేరా 36).
37. గమనిక: అప్పీలుదారులు అసహేతుకతను లేదా penalty ను వాదించలేదని కూడా Shree Hanuman చెప్పింది. earnest money విషయంలో అసహేతుకతను ఎప్పుడైనా పరిగణించవచ్చా అనే దానిపై అక్కడి కోర్టు అభిప్రాయం చెప్పలేదు (పేరా 36).
38. గమనిక: ONGC Ltd. v. Saw Pipes Ltd. లో కోర్టు సెక్షన్లు 73, 74 ను కలిపి చదివింది. వాస్తవ నష్టం నిరూపించినా, నిరూపించకపోయినా, సహేతుక పరిహారాన్ని సెక్షన్ 74 నొక్కి చెప్తుంది. పేర్కొన్న మొత్తం నష్టం గురించిన నిజమైన ముందస్తు అంచనా అయితే నష్టాన్ని నిరూపించనవసరం లేదు. అది penalty అయితే, కలిగిన నష్టానికి సహేతుక పరిహారమే చెల్లించాలి (పేరా 37).
39. గమనిక: Fateh Chand లో Rs 1,000 earnest money ను జప్తు చేయవచ్చని న్యాయవాది అంగీకరించారు. అందువల్ల అక్కడ earnest money జప్తును వాదించలేదు (పేరా 38).
40. గమనిక: Shree Hanuman లో అప్పీలుదారులు ఉల్లంఘనను అంగీకరించారు. రెండు ప్రశ్నలే వాదించారు: ఆ మొత్తం earnest money కాదా, మొత్తం సహేతుకమైతేనే జప్తు చట్టబద్ధమా. రెండూ అప్పీలుదారుకు వ్యతిరేకంగా నిర్ణయమయ్యాయి (పేరా 39).
41. నిర్ణయం: Maula Bux వాస్తవాల ప్రకారం earnest money కేసు కాదు. earnest money జప్తుపై దాని పరిశీలన నేరుగా నిర్ణయానికి రాలేదు (పేరా 40).
42. నిర్ణయం: ఉల్లంఘన జరిగినప్పుడు చెల్లించాల్సిన మొత్తాలను పేర్కొనే అన్ని నిబంధనలను, penalty అయినా కాకపోయినా, సెక్షన్ 74 కవర్ చేస్తుందని 5-న్యాయమూర్తుల తీర్పు Fateh Chand చెప్పింది. earnest money ఉల్లంఘన జరిగినప్పుడు చెల్లించాల్సిన, ఒప్పందంలో పేర్కొన్న మొత్తం, కాబట్టి అది తప్పనిసరిగా సెక్షన్ 74 పరిధిలోకి వస్తుంది (పేరా 40).
43. నిర్ణయం: పబ్లిక్ వేలంలో బిడ్‌ను తిరస్కరించవచ్చు కాబట్టి, ఒప్పందం కుదరక ముందే earnest money జప్తు జరగవచ్చు. అలాంటి సందర్భాల్లో ఒప్పందం ఉల్లంఘన జరిగినప్పుడే సెక్షన్ 74 సాధారణ పదాలు వర్తిస్తాయి కాబట్టి అది వర్తించకపోవచ్చు (పేరా 41).
44. నిర్ణయం: ఇక్కడ ఒప్పందం చాలా కాలం తర్వాత జప్తు జరిగింది. ఎలాంటి నష్టం చూపకుండా ఆ మొత్తం జప్తు చేశారు. re-auction లో DDA కు చాలా ఎక్కువ మొత్తం వచ్చింది (పేరా 42).
45. నిర్ణయం: సెక్షన్ 74 పై చట్టాన్ని కోర్టు పేర్కొంది (పేరా 43):
    • liquidated damages గా మొత్తాన్ని పేర్కొంటే, అది ఇరుపక్షాలు నిర్ణయించిన, కోర్టు అలా భావించిన నిజమైన ముందస్తు అంచనా అయితేనే, గాయపడిన పక్షం ఆ మొత్తాన్ని సహేతుక పరిహారంగా పొందుతుంది.
    • penalty సహా ఇతర సందర్భాల్లో, పేర్కొన్న మొత్తం మించకుండా సహేతుక పరిహారమే ఇవ్వగలరు. ఆ మొత్తం గరిష్ఠ పరిమితి.
    • సహేతుక పరిహారాన్ని, సెక్షన్ 73 సహా, ప్రసిద్ధ ఒప్పంద సూత్రాల ఆధారంగా నిర్ణయిస్తారు.
    • damage or loss caused is a sine qua non for the applicability of the Section.
    • వ్యక్తి వాది అయినా ప్రతివాది అయినా ఈ సెక్షన్ వర్తిస్తుంది. మొత్తాన్ని ఇప్పటికే చెల్లించి ఉండవచ్చు, లేదా భవిష్యత్తులో చెల్లించాల్సి ఉండవచ్చు.
    • వాస్తవ నష్టాన్ని నిరూపించగలిగితే, నిరూపణ మినహాయించబడదు. నష్టం నిరూపించడం కష్టమైన లేదా అసాధ్యమైన, ఆ మొత్తం నిజమైన ముందస్తు అంచనా అయిన సందర్భాల్లోనే liquidated మొత్తం ఉపయోగపడుతుంది.
    • Section 74 will apply to cases of forfeiture of earnest money under a contract. ఒప్పందం కుదరక ముందు పబ్లిక్ వేలం షరతుల ప్రకారం జప్తు జరిగితే సెక్షన్ 74 వర్తించదు.
46. నిర్ణయం: Division Bench సూత్రంలోనే తప్పు చేసింది. అప్పీలుదారు ఉల్లంఘన లేదు. re-auction నుండి DDA కు వచ్చిన లాభాన్ని అసంబంధమని చెప్పలేము. కలిగిన హాని లేదా నష్టానికి మాత్రమే పరిహారం ఇవ్వగలరు. If damage or loss is not suffered, the law does not provide for a windfall (పేరా 44).
47. గమనిక: వాదనలో ఎక్కువ భాగం క్రాస్-ఎగ్జామినేషన్ సమయంలో ప్రదర్శించిన ఫైళ్లలోని notings పై సాగింది. అనవసరం కాబట్టి కోర్టు ఆ notings ను, వాటిపై ఉటంకించిన కేసు చట్టాన్ని ప్రస్తావించలేదు (పేరా 45).
48. నిర్ణయం: Shri Sharan 7 శాతం వడ్డీ కోరడం తిరస్కరించబడింది. ఇతర బిడ్డర్లకు 1989లో 7 శాతంతో రీఫండ్ ఇచ్చారు, వారు అంగీకరించారు. ఉల్లంఘన, నష్టం లేకపోయినా, earnest money రీఫండ్‌పై కూడా ఈ అప్పీలుదారుతో DDA పట్టుదలగా పోరాడింది (పేరా 46).
49. నిర్ణయం: అప్పీల్ అనుమతించబడింది. Single Judge తీర్పు, ఉత్తర్వు పునరుద్ధరించబడ్డాయి. పక్షాలు తమ ఖర్చులు తామే భరిస్తాయి (పేరా 47).

Authorities

• Shree Hanuman Cotton Mills & Anr. v. Tata Aircraft Ltd., 1970 (3) SCR 127. DDA, Division Bench ఆధారపడ్డాయి. ఉల్లంఘనను అంగీకరించి, penalty వాదనలు లేవనెత్తని కేసుగా కోర్టు దాన్ని చదివింది. earnest పై సూత్రాలను అది చెప్పింది (పేరాలు 14, 30, 36, 39).
• Tilley v. Thomas, (1867) 3 Ch.A 61. Division Bench అనుసరించింది. వర్తించదని చెప్పారు (పేరాలు 19, 22).
• Webb v. Hughes, V.C.M. 1870. Division Bench వేరు చేసింది. కోర్టు నేరుగా వర్తిస్తుందని చెప్పింది: సమయమే సారాంశమైతే దాన్ని ప్రవర్తన ద్వారా వదులుకోవచ్చు (పేరాలు 11, 19, 20).
• Anandram Mangturam v. Bholaram Tanumal, ILR 1946 Bom 218. Division Bench అనుసరించింది. promisee తన సొంత ప్రయోజనం కోసం నిర్ణయించిన సమయాన్ని పొడిగించే సందర్భానికి వర్తిస్తుందని కోర్టు చదివింది (పేరాలు 19, 23, 24).
• Keshavlal Lallubhai Patel and Ors. v. Lalbhai Trikumlal Mills Ltd, 1959 SCR 213. ఉటంకించారు: promisee తన ప్రయోజనం కోసం నిర్ణయించిన సమయాన్ని ఏకపక్షంగా పొడిగించలేడు (పేరా 24).
• Citi Bank N.A. v. Standard Chartered Bank, (2004) 1 SCC 12. అనుసరించారు: సెక్షన్ 62 లా కాకుండా సెక్షన్ 63 కింద promisee ఏకపక్షంగా వ్యవహరించవచ్చు (పేరా 25).
• S. Brahmanand v. K.R. Muthugopal, (2005) 12 SCC 764. అనుసరించారు: forbearance వంటి ప్రవర్తన ద్వారా కూడా నెరవేర్పు సమయాన్ని పొడిగించవచ్చు (పేరా 26).
• T.P. Daver v. Lodge Victoria No. 363, S.C. Belgaum, 1964 (1) SCR 1 (AIR 1963 SC 1144 గా కూడా ఉటంకించారు). Division Bench ఆధారపడింది. ఆర్టికల్ 14 పై ఇది ప్రామాణికం కాదని కోర్టు చెప్పింది (పేరాలు 27, 28).
• ABL International Ltd. v. Export Credit Guarantee Corpn. of India Ltd., (2004) 3 SCC 553. అనుసరించారు: ఒప్పందంలో కూడా State న్యాయంగా, సహేతుకంగా వ్యవహరించాలి (పేరా 28). ఇది VST Industries Ltd., (2001) 1 SCC 298 ను చర్చిస్తుంది, Kumari Shrilekha Vidyarthi v. State of U.P., (1991) 1 SCC 212 ను ఉటంకిస్తుంది.
• Fateh Chand v. Balkishan Das, 1964 SCR (1) 515. అనుసరించారు. పేర్కొన్న మొత్తాలకు, penalties కు సెక్షన్ 74 ఏకరీతి సూత్రం. పరిహారం సహేతుకంగా ఉండాలి, చట్టపరమైన హాని అవసరం (పేరాలు 34, 38, 40).
• Maula Bux v. Union of India (UOI), 1970 (1) SCR 928. earnest money పై దాని వ్యాఖ్య నేరుగా నిర్ణయానికి రాలేదని చెప్పారు (పేరాలు 35, 40). ఉటంకించిన భాగంలో Kunwar Chiranjit Singh v. Har Swarup, A.I.R. 1926 P.C. 1; Roshan Lal v. The Delhi Cloth and General Mills Company Ltd., I.L.R. All. 166; Muhammad Habibullah v. Muhammad Shafi, I.L.R. All. 324; Bishan Chand v. Radha Kishan Das, I.D. 19 All. 49 ఉన్నాయి.
• ONGC Ltd. v. Saw Pipes Ltd., (2003) 5 SCC 705. అనుసరించారు: సెక్షన్లు 73, 74 ను కలిపి చదువుతారు (పేరా 37).
• Halsbury's Laws of England. సమయమే సారాంశం అనే హక్కును వదులుకోవడంపై Single Judge ప్రస్తావించారు (పేరా 11).

తీర్పులో footnotes లేవు. పేరా 26 లో ఉటంకించిన భాగాల్లో మాత్రమే పేరున్న కేసులు: Saraswathamma v. H. Sharad Shrikhande, AIR 2005 Kant 292; K. Venkoji Rao v. M. Abdul Khuddur Kureshi, AIR 1991 Kant 119; Pazhaniappa Chettiyar v. South Indian Planting and Industrial Co. Ltd., AIR 1953 Trav Co 161.

Provisions

• Indian Contract Act సెక్షన్ 20: ఒప్పందానికి అవసరమైన వాస్తవంపై ఇరుపక్షాలూ పొరపాటులో ఉంటే ఒప్పందం చెల్లదు. 1987 డిసెంబర్ 1 నాటి లేఖ ఈ కారణంతో చెల్లదని DDA వాదించింది (పేరాలు 14, 17).
• సెక్షన్ 55: ఒక పక్షం నిర్ణీత సమయంలో నెరవేర్చడంలో విఫలమైతే, ఇతర పక్షం ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయాలని ఎంచుకోవచ్చు (Chagla J., పేరా 23).
• సెక్షన్ 62: పక్షాలు ఒప్పందాన్ని మార్చడానికి లేదా రద్దు చేయడానికి అంగీకరించవచ్చు. సెక్షన్ 63 లా కాకుండా దీనికి ఇరుపక్షాల అంగీకారం అవసరం (పేరా 25).
• సెక్షన్ 63: promisee నెరవేర్పును వదులుకోవచ్చు లేదా తగ్గించవచ్చు, సమయాన్ని పొడిగించవచ్చు, లేదా ఇతర తృప్తిని అంగీకరించవచ్చు. ఇక్కడ DDA ఏకపక్షంగా సమయం పొడిగించవచ్చని కోర్టు చెప్పింది (పేరాలు 23-26).
• సెక్షన్ 73: ఉల్లంఘన వల్ల కలిగిన నష్టం లేదా హానికి పరిహారం (పేరాలు 33, 37, 43).
• సెక్షన్ 74: ఉల్లంఘనకు ఒక మొత్తం లేదా penalty పేర్కొన్నప్పుడు పరిహారం. పేర్కొన్న మొత్తం మించకుండా సహేతుక పరిహారం ఇస్తుంది. కోర్టు దాని తొలి, 1899 పాఠాన్ని పేర్కొని, ఒప్పందం ఉన్నప్పుడు earnest money ను అది కవర్ చేస్తుందని చెప్పింది (పేరాలు 31-33, 40-43).
• సెక్షన్ 75: మరో పక్షం ఒప్పందాన్ని సక్రమంగా రద్దు చేసినప్పుడు ఒక పక్షానికి కలిగే హానికి పరిహారం (పేరా 33).
• ఆర్టికల్ 12: State ను నిర్వచిస్తుంది. ఉటంకించిన ABL భాగం VST Industries ఆ ఆర్టికల్ కింద State లేదా instrumentality కాదని పేర్కొంది (పేరా 28).
• ఆర్టికల్ 14: చట్టం ముందు సమానత్వం. ప్రభుత్వ సంస్థ ఒప్పందంలో ఏకపక్షంగా వ్యవహరించలేదని కోర్టు చెప్పింది (పేరాలు 17, 27-29).
• ఆర్టికల్ 226: High Court రిట్ అధికార పరిధి. వేలం వివాదం ఒప్పంద విషయమని, దాని పరిధికి వెలుపల ఉందని High Court చెప్పింది (పేరా 9).
• Limitation Act ఆర్టికల్స్ 54, 113: ఉటంకించిన Brahmanand భాగంలో ప్రస్తావించిన కాలపరిమితి నిబంధనలు (పేరా 26).
• Nazul Rules, 1981: ప్రభుత్వ Nazul భూమిపై నియమాలు. ఆలస్య చెల్లింపుకు అనుమతించడానికి వాటిని సడలించాలని DDA కేంద్ర ప్రభుత్వాన్ని కోరింది (పేరాలు 6, 16).

తీర్పు

1. అప్పీల్ అనుమతించబడింది (పేరా 47).
2. Single Judge తీర్పు, ఉత్తర్వు పునరుద్ధరించబడ్డాయి (పేరా 47). అది జప్తు చేసిన Rs 78,00,000 earnest money ను సంవత్సరానికి 9 శాతం వడ్డీతో రీఫండ్ చేయాలని ఆదేశించి, specific performance, damages క్లెయిమ్‌లను కొట్టివేసింది (పేరా 11).
3. వడ్డీ 7 శాతం ఉండాలనే అభ్యర్థన తిరస్కరించబడింది (పేరా 46).
4. పక్షాలు తమ ఖర్చులు తామే భరిస్తాయి (పేరా 47).

న్యాయసూత్రం / Ratio

ఒప్పందం ఉన్నప్పుడు earnest money జప్తును సెక్షన్ 74 కవర్ చేస్తుంది. ఉల్లంఘన ఉండాలి, పరిహారం వాస్తవంగా కలిగిన హాని లేదా నష్టానికే పరిమితం. ప్రధాన నిర్ణయం: damage or loss caused is a sine qua non for the applicability of the Section. నష్టం లేకుండా earnest money ఉంచుకునే ప్రభుత్వ సంస్థ ఏకపక్షంగా వ్యవహరిస్తుంది, ఆర్టికల్ 14 ను ఉల్లంఘిస్తుంది.

తదుపరి పరిణామాలు

తదుపరి తీర్పుల సొంత పాఠం ఆధారంగా విశ్లేషణ. రెండు తదుపరి ఫైళ్లూ ఈ కేసు పేరును పేర్కొంటాయి.

Mahanagar Telephone Nigam v. Tata Communications — Civil Appeal No. 1766 of 2019, Supreme Court of India, Nariman మరియు Vineet Saran, JJ., 2019 ఫిబ్రవరి 27న నిర్ణయించారు. కేసు చట్టాన్ని పరిశీలించిన తర్వాత, సెక్షన్ 74 కింద పరిహారంపై చట్టంగా Kailash Nath Associates లోని పేరా 43 ను, దాని 43.1 నుండి 43.6 అంశాలతో కోర్టు ఉటంకించింది (¶ 11). తర్వాత అది ఒప్పందంలోని liquidated damages క్లాజులను చదివింది, అవి damages ను 12 శాతానికి, అంటే INR 25 లక్షలకు పరిమితం చేశాయి. అప్పీలుదారు ఆ మొత్తాన్ని మాత్రమే క్లెయిమ్ చేయగలడని కోర్టు చెప్పి, అప్పీల్‌ను కొట్టివేసింది (¶¶ 12-14).

K.R. Suresh v. R. Poornima — 2025 INSC 617, Civil Appeal No. 5822 of 2025 (arising out of SLP (Civil) No. 5630 of 2023), Supreme Court of India, J.B. Pardiwala మరియు R. Mahadevan, JJ., 2025 మే 2న నిర్ణయించారు. earnest money జప్తు penal clause కాదని Fateh Chand, Maula Bux సహా తాను చర్చించిన ముందటి కేసులు చెప్పాయని అది చదివింది. వాటితో పోలిస్తే, Kailash Nath Associates భిన్నమైన అభిప్రాయం తీసుకుందని కోర్టు వర్ణించింది. earnest money డిపాజిట్ జప్తుకు సెక్షన్ 74 వర్తిస్తుందని, వాస్తవ హాని లేదా నష్టం నిరూపణ sine qua non అని Kailash Nath చెప్పిందని అది నమోదు చేసింది (¶ 48). Kailash Nath లోని 43.2, 43.3, 43.5, 43.6, 43.7 అంశాలను పేర్కొంది (¶ 48).

తర్వాత 2025 కోర్టు, earnest money జప్తు నిబంధన సాధారణ అర్థంలో penal కాదు, కాబట్టి earnest money డిపాజిట్‌కు సెక్షన్ 74 వర్తించదని తీర్పు చెప్పింది. ఆ కేసులోని జప్తు నిబంధన న్యాయమైనదని, ఏకపక్షం కాదని కూడా చెప్పింది (¶ 51). సెక్షన్ 74 సూత్రం Kailash Nath కు అనుగుణంగా వర్తించినా, మొత్తం advance జప్తు సమర్థనీయమేనని అది చేర్చింది. అప్పీలుదారు ఒప్పంద ఉల్లంఘన, జప్తు చేసిన మొత్తాన్ని మించి నిరూపితమైన ఆర్థిక నష్టాలను అది కారణంగా చెప్పింది (¶ 52).

Kailash Nath పేరును పేర్కొనే 2025 తీర్పు పేరాలు దాన్ని రద్దు చేసినట్లు చెప్పవు.

Other later cases (not summarized): none.

తులనాత్మక విశ్లేషణ

అనుబంధ తీర్పుల నుండి మాత్రమే విశ్లేషణ.

• earnest money ని సెక్షన్ 74 కవర్ చేస్తుందా అనే దానిపై రెండు సుప్రీంకోర్టు ధర్మాసనాల ఫలితాలు వేరు. Kailash Nath (2015), ఒప్పందం ఉన్నప్పుడు earnest money జప్తుకు సెక్షన్ 74 వర్తిస్తుందని చెప్పింది. K.R. Suresh (2025), earnest money జప్తు సాధారణ అర్థంలో penal కాదు, కాబట్టి దానికి సెక్షన్ 74 వర్తించదని చెప్పింది (K.R. Suresh, ¶ 51).
• నష్ట నిరూపణపై, సెక్షన్ 74 కు వాస్తవ హాని లేదా నష్టం sine qua non అనే Kailash Nath నిర్ణయాన్ని K.R. Suresh నమోదు చేస్తుంది (K.R. Suresh, ¶ 48). తర్వాత Kailash Nath ను ప్రత్యామ్నాయంగా మాత్రమే వర్తింపజేసి, జప్తు చేసిన మొత్తాన్ని మించిన నిరూపిత నష్టాలను గుర్తిస్తుంది (K.R. Suresh, ¶ 52).
• Mahanagar Telephone Nigam (2019), సెక్షన్ 74 సూత్రాలను చెప్పడంలో Kailash Nath ను అనుసరిస్తుంది. అది liquidated damages పై ఒప్పంద పరిమితిని వర్తింపజేస్తుంది, earnest money ప్రశ్నను నిర్ణయించదు (Mahanagar, ¶¶ 11-13).

విమర్శనాత్మక విశ్లేషణ

తీర్పు పాఠం ఆధారంగా విశ్లేషణ.

• కోర్టు కేసును రెండు కారణాలపై నిర్ణయించింది: ఉల్లంఘన లేదు, నష్టం లేదు. ఉల్లంఘన ఉండి నష్టం లేకపోతే ఏమవుతుందో అది చెప్పలేదు.
• earnest money పై Maula Bux వ్యాఖ్య ఆ నిర్ణయానికి అవసరం లేదని కోర్టు చెప్పింది. Maula Bux తప్పుగా నిర్ణయించారని అది చెప్పలేదు.
• ఒప్పందం కుదరక ముందు పబ్లిక్ వేలం జప్తులకు కోర్టు సెక్షన్ 74 ను పక్కన పెట్టింది. అక్కడ సెక్షన్ 74 వర్తించకపోవచ్చని, దృఢమైన తీర్పు లేకుండా చెప్పింది.
• ఫైళ్లలోని notings ను, వాటిపై ఉటంకించిన కేసులను కోర్టు వాడలేదు.

ప్రాముఖ్యత

• ఈ కేసు సెక్షన్ 74 పై చట్టాన్ని ఒకే చోట, అంశాల జాబితాగా చెప్తుంది.
• ఒప్పందం ఉన్న తర్వాత earnest money జప్తుకు ఇది సెక్షన్ 74 ను వర్తింపజేస్తుంది.
• పరిహారానికి వాస్తవ హాని లేదా నష్టం అవసరమనే నియమానికి ఇది సెక్షన్ 74 ను అనుసంధానిస్తుంది.
• ఒప్పందంలో ప్రభుత్వ సంస్థ ప్రవర్తనకు ఇది ఆర్టికల్ 14 ను వర్తింపజేస్తుంది.

పరీక్షకు ముఖ్యమైన అంశాలు

• మొదట నియమం: సెక్షన్ 74 ఒప్పందం ఉన్నప్పుడు earnest money జప్తుకు వర్తిస్తుంది. ఉచ్చు: ఒప్పందం కుదరక ముందు పబ్లిక్ వేలం షరతుల ప్రకారం జరిగే జప్తుకు ఇది వర్తించదు.
• వాస్తవ నష్టాన్ని నిరూపించగలిగితే, నిరూపణ మినహాయించబడదు. నష్టం నిరూపించడం కష్టమైన లేదా అసాధ్యమైన, ఆ మొత్తం నిజమైన ముందస్తు అంచనా అయిన సందర్భాల్లోనే పేర్కొన్న మొత్తం ఉపయోగపడుతుంది.
• సెక్షన్ 74 కు హాని లేదా నష్టం sine qua non. ఈ సెక్షన్ అనుకోని లాభం ఇవ్వదు.
• సమయాన్ని ప్రవర్తన ద్వారా వదులుకోవచ్చు. promisor ప్రయోజనం కోసమైతే, promisor చెల్లింపు సమయాన్ని సెక్షన్ 63 కింద promisee ఏకపక్షంగా పొడిగించవచ్చు.
• నిర్ణీత తేదీలోపు చెల్లించమని నోటీసు లేకుండా రద్దు చేస్తే ఉల్లంఘన లేదు. Webb v. Hughes వర్తింపజేశారు.
• ఒప్పందంలో ప్రవేశించిన తర్వాత కూడా ప్రభుత్వ సంస్థ ఆర్టికల్ 14 కు బద్ధం. నష్టం లేకుండా Rs 78 లక్షలు ఉంచుకోవడం ఏకపక్షం.
• earnest money పై Maula Bux వ్యాఖ్య నేరుగా నిర్ణయానికి రాలేదు. Fateh Chand (5 న్యాయమూర్తులు) వర్తిస్తుంది.

ఈ పేజీ తీర్పు పూర్తి పాఠం ఆధారంగా తయారు చేయబడింది.