Fateh Chand v. Balkishan Dass (ఫతే చంద్ v. బాల్‌కిషన్ దాస్)

ఒక కొనుగోలుదారు ఢిల్లీలోని ఇంటి కోసం Rs 25,000 చెల్లించి, ఆ తర్వాత అమ్మకాన్ని పూర్తి చేయలేదు. మొత్తం సొమ్ము జప్తు అవుతుందని contract చెప్పింది. జప్తు షరతులకు కూడా Indian Contract Act సెక్షన్ 74 వర్తిస్తుందని సుప్రీంకోర్టు తీర్పు చెప్పింది. అమ్మకందారు Rs 1,000 earnest money మాత్రమే ఉంచుకోవచ్చని కోర్టు అనుమతించింది.

త్వరిత పునశ్చరణ

పూర్తి తీర్పు చదవండి: Supreme Court of India (sci.gov.in)

పక్షకారులు

Fateh Chand — అప్పీలుదారు; దావాలో ప్రతివాది. ఒప్పందంలో కొనుగోలుదారు, ఆస్తి స్వాధీనం తీసుకున్నవాడు.

Balkishan Das — ప్రతివాది (respondent); దావాలో వాది. భూమి, భవనంపై లీజుహోల్డ్ హక్కులను అమ్మేవాడు.

Murli Manohar Joshi — పక్షకారుడు కాదు; ప్లాటుకు దక్షిణం వైపున ఉన్న పక్క బంగ్లా యజమాని. అతని గ్యారేజ్, మరుగుదొడ్డి దక్షిణ సరిహద్దు రేఖను భంగపరిచాయి.

విచారణ చరిత్ర

1. వాది ఢిల్లీలోని సబార్డినేట్ జడ్జి కోర్టులో దావా వేశాడు. భూమి, భవనం స్వాధీనం కావాలని కోరాడు. 25 March 1949 నుంచి 24 January 1950 వరకు వాడకం, ఆక్రమణకు పరిహారంగా Rs 6,500 కోరాడు. దావా తేదీ నుంచి స్వాధీనం ఇచ్చే వరకు పరిహారంపై విచారణ కూడా కోరాడు.
2. భూమి స్వాధీనం ప్రతివాదికి వాది అప్పగించలేదని ట్రయల్ జడ్జి తీర్పు చెప్పాడు. వాది Rs 25,000 ఉంచుకోలేడని కూడా చెప్పాడు.
3. వాది Rs 25,000 నుంచి Rs 1,400 తగ్గించి (దావాకు ముందు mesne profits) డిపాజిట్ చేస్తే, ప్రతివాది వాదికి స్వాధీనం ఇవ్వాలని ట్రయల్ జడ్జి ఆదేశించాడు.
4. దావా తేదీ నుంచి స్వాధీనం ఇచ్చే వరకు, లేదా డిక్రీ నుంచి మూడు సంవత్సరాల వరకు (ఏది ముందైతే అది), నెలకు Rs 140 చొప్పున భవిష్యత్ mesne profits ట్రయల్ జడ్జి ఇచ్చాడు.
5. అప్పీలులో పంజాబ్ హైకోర్టు (ఢిల్లీలోని సర్క్యూట్ బెంచ్, Civil Regular First Appeal No. 37-D of 1960, 22 August 1957 నాటి తీర్పు, డిక్రీ) డిక్రీని మార్చింది.
6. Rs 25,000 లో Rs 11,250 వాది తన నష్టానికి పరిహారంగా ఉంచుకోవచ్చని హైకోర్టు ప్రకటించింది. వాడకం, ఆక్రమణకు నెలకు Rs 265 పరిహారం ఇచ్చింది.
7. రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 133(1)(a) కింద సర్టిఫికెట్‌తో ప్రతివాది సుప్రీంకోర్టుకు అప్పీలు చేశాడు (Civil Appeal No. 287 of 1960).

వాస్తవాలు

1. 19 May 1927 నాటి రిజిస్టర్డ్ లీజు డీడ్ ద్వారా (30 January 1947న పునరుద్ధరణ), ఢిల్లీ ఇంప్రూవ్‌మెంట్ ట్రస్ట్ Dr. M.M. Joshiకు ఢిల్లీ, ఖరోల్ బాగ్ (Qarol Bagh), E బ్లాక్‌లోని ప్లాట్ No. 3పై 90 సంవత్సరాల లీజుహోల్డ్ హక్కులు ఇచ్చింది. ప్లాటు విస్తీర్ణం 2433 sq. yards.
2. Dr. Joshi ఆ ప్లాటులో భవనం కట్టించాడు.
3. 21 April 1947 నాటి సేల్ డీడ్ ద్వారా, Dr. Joshi భార్య Chandrawati తన మైనర్ కుమారుడు Murli Manohar సంరక్షకురాలిగా, లీజుహోల్డ్ హక్కులు, భవనాన్ని Balkishan Dasకు Rs 63,000కు అమ్మింది.
4. 21 March 1949 నాటి ఒప్పందం ద్వారా, Balkishan Das ఆ భూమి, భవనంపై హక్కులను Fateh Chandకు Rs 1,12,500కు అమ్మడానికి ఒప్పుకున్నాడు. 2433 sq. yards భూమిపై pattern హక్కులతో భవనం అమ్మకాన్ని ఒప్పందం పేర్కొంది.
5. సంతకం సమయంలో Rs 1,000 earnest moneyగా చెల్లించినట్లు ఒప్పందం నమోదు చేసింది.
6. షరతు (1): 30 March 1949న కోఠీ (బంగ్లా) ఖాళీ స్వాధీనాన్ని అమ్మకందారు ఇవ్వాలి. అప్పుడు కొనుగోలుదారు Rs 24,000 చెక్కు ఇవ్వాలి. దాన్ని ఒప్పందం "out of the sale price" అని పేర్కొంది.
7. షరతు (2): కొనుగోలుదారు 1 June 1949 లోగా సేల్ డీడ్ రిజిస్టర్ చేయించాలి. ఏ కారణంతోనైనా విఫలమైతే Rs 25,000 జప్తు అయినట్లు భావిస్తారు, ఒప్పందం రద్దవుతుంది. కొనుగోలుదారు ఖాళీ స్వాధీనం తిరిగి ఇవ్వాలి.
8. షరతు (2) లోనే, అమ్మకందారు రిజిస్ట్రేషన్‌లో ఆలస్యం చేస్తే, ఇప్పటికే చెల్లించిన Rs 25,000 కాకుండా మరో Rs 25,000 నష్టపరిహారంగా చెల్లించాలి, బేరం రద్దవుతుంది.
9. ఒప్పందం దక్షిణ సరిహద్దును Murli Manohar Joshi బంగ్లాగా వర్ణించింది.
10. 25 March 1949న అమ్మకందారు Rs 24,000 అందుకుని, తన ఆధీనంలోని భవనం, భూమి స్వాధీనం కొనుగోలుదారుకు అప్పగించాడు.
11. ఒప్పందంలోని గడువు ముగిసేలోపు అమ్మకం పూర్తి కాలేదు. ఇద్దరూ ఒకరినొకరు నిందించుకున్నారు.
12. కొనుగోలుదారు విఫలమయ్యాడు కాబట్టి ఒప్పందం రద్దయిందని, Rs 25,000 జప్తు అయిందని అమ్మకందారు చెప్పాడు.
13. అమ్మకందారే ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించాడని, అందువల్ల Rs 25,000 జప్తు చేయలేడని, పరిహారం కూడా కోరలేడని కొనుగోలుదారు చెప్పాడు.
14. ఒప్పందం సంతకం సమయంలో కొనుగోలుదారు సేల్ డీడ్, ఇంప్రూవ్‌మెంట్ ట్రస్ట్ లీజు, స్కెచ్ ప్లాన్ పరిశీలించాడని అమ్మకందారు వాదించాడు. ప్లాన్ కాపీ, స్వాధీనం ఇచ్చానని చెప్పాడు. పదేపదే కోరినా కొనుగోలుదారు బాకీ చెల్లించలేదని, సేల్ డీడ్ తీసుకోలేదని చెప్పాడు.
15. లీజుకు జతచేసిన ప్లాన్‌లోని కొలతలు, సరిహద్దుల ప్రకారం అమ్మడానికి అమ్మకందారు ఒప్పుకున్నాడని కొనుగోలుదారు వాదించాడు. దక్షిణ సరిహద్దును గుర్తించి, సరిహద్దు గోడ కట్టిస్తానని అమ్మకందారు మాట ఇచ్చాడని చెప్పాడు.
16. ఒప్పందం సమయంలో సేల్ డీడ్, లీజు, స్కెచ్ ప్లాన్ తనకు చూపలేదని కొనుగోలుదారు చెప్పాడు. స్వాధీనం తీసుకున్న మూడు, నాలుగు రోజుల తర్వాత ప్లాన్ కాపీ వచ్చిందని చెప్పాడు.
17. రోహ్‌తక్ రోడ్ వైపు దక్షిణం వైపున భూమి తక్కువగా ఉందని తాను గుర్తించానని కొనుగోలుదారు చెప్పాడు. ప్లాన్‌లో చూపిన భూమిని ఇవ్వాలని, గోడ కట్టించాలని పదేపదే అడిగానని చెప్పాడు. అమ్మకందారు పట్టించుకోలేదని చెప్పాడు.
18. అమ్మకందారు కోరికపై, కొనుగోలుదారుకు అప్పగించిన భూమిని కొలవడానికి ట్రయల్ కోర్టు కమిషనర్‌ను నియమించింది. భూమి 141/142 అడుగులు × 157/158 అడుగులు ఉందని కమిషనర్ తేల్చాడు.
19. పక్కనున్న Murli Manohar Joshi ఆస్తిలోని మరుగుదొడ్డి, గ్యారేజ్ దక్షిణ సరిహద్దు క్రమ రేఖను భంగపరిచాయని కమిషనర్ గుర్తించాడు.
20. 1 June 1949న, అమ్మకందారు ఒప్పందం పూర్తి చేయలేదు కాబట్టి నష్టపరిహారానికి బాధ్యుడని కొనుగోలుదారు టెలిగ్రామ్ పంపాడు.
21. తాను ఒప్పందం నెరవేర్చడానికి సిద్ధంగా, ఇష్టంగా ఉన్నానని, సేల్ డీడ్ తీసుకోవాలని అమ్మకందారు టెలిగ్రామ్‌లో బదులిచ్చాడు.
22. 9 June 1949న, 1 June 1949 లోగా స్పష్టమైన హక్కు (clear title) ఇచ్చి, పత్రాన్ని అమ్మకందారే రాయించి, రిజిస్టర్ చేయించాలని కొనుగోలుదారు లేఖ రాశాడు.
23. కొనుగోలుదారు టైటిల్ డీడ్‌లను పరిశీలించి, హక్కుపై సంతృప్తి చెందాడని, ఏ లోపంపైనా ఫిర్యాదు చేయలేదని అమ్మకందారు బదులిచ్చాడు.
24. 17 June 1949 లేఖలో కొనుగోలుదారు న్యాయవాది బదులిచ్చాడు. మొత్తం ప్రాంతంపై అమ్మకందారుకు స్పష్టమైన హక్కు ఉందనే అవగాహనపై కొనుగోలుదారు Rs 25,000 చెల్లించి, స్వాధీనం తీసుకున్నాడని ఆ లేఖ చెప్పింది. కోఠీలో కొంత భాగం Murli Manohar Joshi ఆధీనంలో ఉందని, అతని గ్యారేజ్, మరుగుదొడ్లు ఉన్నాయని పేర్కొంది.
25. ఆక్రమణ గురించి కొనుగోలుదారు వాదనను మొదటిసారి ఆ లేఖలోనే లేవనెత్తారు.

లేవనెత్తిన వివాదాంశాలు

1. ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించింది ఎవరు?
2. Rs 25,000 లో Rs 24,000 earnest money నా, లేక దాని జప్తు షరతు penalty రూపంలోని షరతా?
3. Indian Contract Act సెక్షన్ 74, ఒప్పందం కింద ఇప్పటికే చెల్లించిన మొత్తం జప్తు షరతుకు వర్తిస్తుందా?
4. వర్తిస్తే, Rs 25,000 లో ఎంత సహేతుక పరిహారంగా వాది ఉంచుకోవచ్చు?
5. బేరం విఫలమైన తర్వాత కొనుగోలుదారు స్వాధీనం ఉంచుకున్నందుకు పరిహారం (mesne profits) కొలత ఏది?

వాదనలు

తీర్పు వాదనలను క్లుప్తంగా మాత్రమే నమోదు చేసింది. ప్రతివాది తరఫు న్యాయవాది Mohan Behari Lal పేరు ఉంది, కానీ ఆయన వాదనలు విడిగా పేర్కొనలేదు.

అప్పీలుదారు (ప్రతివాది, Fateh Chand) తరఫున:

• ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించింది అమ్మకందారే, కొనుగోలుదారు కాదు. ఇంప్రూవ్‌మెంట్ ట్రస్ట్ ప్లాన్ ప్రకారం భూమి ఇస్తానని, దక్షిణ సరిహద్దును గుర్తించి, సరిహద్దు గోడ కట్టిస్తానని అమ్మకందారు చెప్పాడు.
• Rs 25,000 జప్తు షరతును అమలు చేయాలనే ఉద్దేశం ఎప్పుడూ లేదని కొనుగోలుదారు చెప్పాడు. డీడ్ రాసిన వ్యక్తి కోరికపై దాన్ని ఒప్పందంలో చేర్చారని చెప్పాడు.
• Attorney-General M.C. Setalvad, earnest moneyగా పేర్కొన్న Rs 1,000 జప్తు చేసే అమ్మకందారు హక్కును సవాలు చేయలేదు.
• Rs 24,000 జప్తుకు అనుమతించే షరతు penalty స్వభావం కలది. ఉల్లంఘన వల్ల నష్టం జరిగిందని రుజువు చేసి, ఆ మొత్తం సహేతుక పరిహారమని కోర్టు భావిస్తేనే వాది దాన్ని లేదా దానిలో భాగాన్ని ఉంచుకోగలడు.
• ఆ ప్రాంగణం Delhi and Ajmer-Merwara Rent Control Act XIX of 1947 పరిధిలో ఉంది. ఆ చట్టం కింద నిర్ణయించిన standard rent కంటే ఎక్కువ నష్టపరిహారంగా ఇవ్వలేరు.

ప్రతివాది (వాది, Balkishan Das) తరఫున:

• కొనుగోలుదారు టైటిల్ పత్రాలు, ప్లాన్ పరిశీలించాడని, స్వాధీనం ఇచ్చామని, తర్వాత పదేపదే కోరినా బాకీ చెల్లించలేదని, సేల్ డీడ్ తీసుకోలేదని అమ్మకందారు పిటిషన్, సాక్ష్యం చెప్పాయి.
• మొత్తం Rs 25,000 ను earnest moneyగా పరిగణించాలి. కొనుగోలుదారు విఫలమైతే దాన్ని జప్తు చేయవచ్చు.
• ఒప్పందం ఉల్లంఘించిన పక్షం నుంచి సహేతుక పరిహారం పొందే హక్కు గురించి సెక్షన్ 74 మాట్లాడుతుంది. బాధిత పక్షం ఇప్పటికే అందుకున్నదాన్ని జప్తు చేసే హక్కు గురించి అది మాట్లాడదు, అని తీర్పు ఏ పక్షం చెప్పిందో పేర్కొనకుండా వాదనగా నమోదు చేసింది.
• ఈ పక్షం ఆధారపడిన ఏ తీర్పులనూ తీర్పు పేర్కొనలేదు. ఈ వాదనతో ఏకీభవించిన రెండు హైకోర్టు తీర్పులను అది చర్చించింది (Authorities చూడండి).

కోర్టు తార్కికం

తీర్పులో పేరా నంబర్లు లేవు, ఒకే అభిప్రాయం ఉంది. దాన్ని ధర్మాసనం తరఫున Shah, J. వెలువరించారు. దశలు తీర్పు క్రమంలో ఉన్నాయి, వాటికి పేరా సూచనలు లేవు.

Shah, J. (కోర్టు తీర్పు)

1. Noted: మొదటి ప్రశ్న ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించింది ఎవరు అనేది. అమ్మకందారు వాదన, కొనుగోలుదారు వాదనను కోర్టు పేర్కొంది.
2. Held: సాక్ష్యాన్ని పరిశీలించిన కోర్టు, ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించింది ప్రతివాదే (కొనుగోలుదారే), వాది కాదు అనే హైకోర్టు నిర్ణయంతో ఏకీభవించింది.
3. Noted: కొనుగోలుదారు వాదన రెండు అంశాలపై ఆధారపడింది. మొదటిది, ఇంప్రూవ్‌మెంట్ ట్రస్ట్ లీజుకు జతచేసిన ప్లాన్ ప్రకారం భూమి అమ్మడానికి అమ్మకందారు ప్రతిపాదించాడు, తాను అంగీకరించాడు. రెండవది, దక్షిణ సరిహద్దును గుర్తించి, గోడ కట్టిస్తానని అమ్మకందారు హామీ ఇచ్చాడు.
4. Why: ఆ హామీలు రాతపూర్వక ఒప్పందంలో లేవు. పూర్తి చేయాల్సిన తేదీకి ముందు ఏ పత్రంలోనూ వాటి ప్రస్తావన లేదు.
5. Why: స్వాధీనం తీసుకున్నప్పుడు కొనుగోలుదారు Rs 24,000 చెల్లించాడు. మొత్తం ప్రాంతం స్వాధీనం ఇవ్వకపోతే, అతను చెల్లించి ఉండేవాడని, వెంటనే రాతపూర్వకంగా నిరసన తెలపకుండా ఉండేవాడని నమ్మడం కష్టం.
6. Noted: దక్షిణ సరిహద్దు అక్రమంగా ఉందని కొనుగోలుదారుకు తెలుసని అతని వాదనే సూచిస్తోంది. తన షరతులను ఒప్పందంలో ఎందుకు చేర్పించలేదని కోర్టు అడిగింది. దానికి "no rational answer" లభించిందని చెప్పింది.
7. Why: ప్లాన్‌ను చూడకుండానే దాని ప్రకారం కొనడానికి ఒప్పుకున్నానన్న అతని కథ నమ్మశక్యం కాదు.
8. Noted: ప్లాన్ 140 × 160 అడుగుల దీర్ఘచతురస్రాన్ని చూపుతుందని, కానీ కన్వేయన్స్ 2433 sq. yards కు సంబంధించినదని ఇద్దరూ ఒప్పుకున్నారు. 140 × 160 అడుగుల దీర్ఘచతురస్రం 248 sq. yards 8 sq. feet అవుతుంది, 2433 sq. yards కాదు. అందువల్ల సరిహద్దుల పొడవులు తప్పుగా ఉండాలి.
9. Noted: అమ్మకందారు తన పూర్వీకుడి నుంచి 2433 sq. yards కొన్నాడు. ఒప్పందంలోని స్పష్టమైన పేర్కొనడం ప్రకారం ఆ విస్తీర్ణాన్నే అమ్మడానికి ఒప్పుకున్నాడు. కమిషనర్ కొలత నమోదైంది.
10. Why: ఒప్పందం సమయంలో లేదా స్వాధీనం తీసుకున్న కొద్దికాలానికే దక్షిణ సరిహద్దు అక్రమంగా ఉందని కొనుగోలుదారు గమనించి ఉండాలి. దాదాపు మూడు నెలలు అతను అభ్యంతరం చెప్పలేదు. స్వాధీనం ఇవ్వాలని అమ్మకందారును మౌఖికంగా పదేపదే కోరానన్న అతని కథను నమ్మలేము.
11. Noted: భూమిలో కొంత భాగం Murli Manohar Joshi ఆధీనంలో ఉందనే వాదన మొదటిసారి 17 June 1949 లేఖలో వచ్చింది. 1 June, 9 June, 17 June 1949 నాటి టెలిగ్రామ్‌లు, లేఖలను కోర్టు వివరించింది.
12. Noted: 17 June 1949 లేఖలోని ఒక అంశాన్ని కోర్టు గమనించింది. ఒప్పందానికి స్కెచ్ ప్లాన్ జతచేశారని, ఒప్పందానికి ముందే భూమిలో కొంత భాగాన్ని ఆక్రమించారని ఇద్దరికీ తెలుసని అది చెబుతోంది.
13. Why: అలాంటి అవగాహన ఉంటే, దాన్ని మొదటి సమాచారంలోనే కోర్టు ఆశించేది. కొనుగోలుదారు ఎప్పుడూ హక్కు గురించి ఫిర్యాదు చేయలేదని వాది చెప్పే వరకు దాన్ని దాచిపెట్టారు.
14. Noted: ఒప్పందం విస్తీర్ణాన్ని 2433 sq. yards గా, దక్షిణాన Murli Manohar Joshi బంగ్లా సరిహద్దుగా పేర్కొంది. ఒప్పందంలోని నాలుగు సరిహద్దుల లోపల, 2433 sq. yards కంటే ఎక్కువ భూమి స్వాధీనం కొనుగోలుదారుకు ఇచ్చారనేది ఇద్దరూ ఒప్పుకున్నదే.
15. Noted: విచారణలో కొనుగోలుదారు, ఇంప్రూవ్‌మెంట్ ట్రస్ట్ ప్లాన్ ప్రకారం కొనడానికి ఒప్పుకున్నానని చెప్పాడు. ఆ షరతు ఒప్పందంలో గానీ, 17 June 1949 లేఖలో గానీ లేదు.
16. Noted: జప్తు షరతును అమలు చేయాలనే ఉద్దేశం లేదని, డీడ్ రాసిన వ్యక్తి కోరికపై చేర్చారని కొనుగోలుదారు చెప్పాడు. ఈ వాదన లిఖితపూర్వక ప్రకటనలో లేదు, డీడ్ రాసిన వ్యక్తిని దీనిపై ప్రశ్నించలేదు.
17. Why: కొనుగోలుదారు లిఖిత ఒప్పందానికి మౌఖిక షరతులు చేర్చడానికి ప్రయత్నిస్తున్నాడు. వాటిని అతను మొదటి అవకాశంలో ఉత్తరప్రత్యుత్తరాల్లో పేర్కొనలేదు. అతని సాక్ష్యంపై ఎక్కువగా ఆధారపడలేము.
18. Held: అమ్మకానికి ఒప్పుకున్న భూమి స్వాధీనం ప్రతివాదికి ఇచ్చి వాది తన వంతు పూర్తి చేశాడు, సేల్ డీడ్ రాసివ్వడానికి సిద్ధంగా ఉన్నాడు. ప్రతివాది ధర బాకీ చెల్లించలేదు, కన్వేయన్స్ తీసుకోవడానికి సిద్ధతను చూపలేదు.
19. Noted: తర్వాతి ప్రశ్న Rs 25,000 జప్తు చేయాలన్న వాది కోరిక. దానిలో రెండు భాగాలున్నాయి. Rs 1,000 ను 21 March 1949న earnest moneyగా అందుకున్నాడు. Rs 24,000 ను 25 March 1949న స్వాధీనం ఇచ్చినప్పుడు, ధరలో భాగంగా చెల్లించారు.
20. Noted: మొత్తం Rs 25,000 earnest money అని వాది చెప్పాడు. ప్రతివాది దాన్ని ఖండించాడు.
21. Noted: Rs 1,000 జప్తును Attorney-General సవాలు చేయలేదు. Rs 24,000 జప్తు penalty షరతు అని వాదించాడు. ఉల్లంఘన వల్ల నష్టం రుజువు చేసి, ఆ మొత్తం సహేతుక పరిహారమని చూపితేనే వాది దాన్ని ఉంచుకోగలడు.
22. Held: Rs 24,000 earnest money కాదనే Attorney-General వాదనతో కోర్టు ఏకీభవించింది.
23. Why: Rs 1,000 ను earnest moneyగా ఒప్పందం స్పష్టంగా పేర్కొంది. Rs 24,000 ఖాళీ స్వాధీనం ఇచ్చినప్పుడు చెల్లించాల్సినది, దాన్ని ధరలో భాగంగా పేర్కొన్నారు. అది కూడా earnest money అయితే, పక్షకారులు ఆ పేరే పెట్టేవారు.
24. Held: Rs 24,000 ఒప్పంద నిర్వహణకు భద్రతగా చెల్లించారన్న హైకోర్టు అభిప్రాయంతో కోర్టు ఏకీభవించలేదు. అలాంటి వాదన పిటిషన్‌లో లేదు, హైకోర్టు నిర్ణయానికి సాక్ష్యం లేదు.
25. Noted: జప్తు షరతు ఉందని, చెల్లించిన మొత్తం ఒప్పంద నిర్వహణ కోసం డిపాజిట్ స్వభావం పొందుతుందని అనుకోకూడదు.
26. Noted: సెక్షన్ 74 పూర్తి పాఠాన్ని కోర్టు ఇచ్చింది (కింద Provisions mentioned చూడండి). నష్టం రుజువైనా కాకపోయినా, బాధిత పక్షం సహేతుక పరిహారం పొందవచ్చని అది చెబుతోంది: "whether or not actual damage or loss is proved".
27. Noted: ఈ సెక్షన్, ఇంగ్లీష్ కామన్ లాలో liquidated damages కు, penalty కు మధ్య ఉన్న సంక్లిష్ట సూక్ష్మభేదాలను తొలగించే ప్రయత్నం. కామన్ లాలో నష్టాల నిజమైన ముందస్తు అంచనా liquidated damages గా కట్టుబడి ఉంటుంది. in terrorem (అవతలి పక్షాన్ని భయపెట్టడానికి) పెట్టిన షరతు penalty, దాన్ని కోర్టు అమలు చేయదు, సహేతుక పరిహారం మాత్రమే ఇస్తుంది.
28. Held: ఉల్లంఘనపై చెల్లించాల్సిన మొత్తాలను పేర్కొనే షరతులన్నింటికీ, penalty రూపంలోని షరతులకూ ఒకే సూత్రాన్ని చట్టం చేయడం ద్వారా భారత శాసనసభ ఇంగ్లీష్ నియమాలను దాటి వెళ్ళింది.
29. Held: నిర్ణీత సమయంలో సేల్ డీడ్ రిజిస్టర్ కాకపోతే Rs 25,000 జప్తు అవుతుందని ఒప్పందంలోని క్లాజ్ 2 చెబుతోంది. Rs 24,000 జప్తు ఒప్పందం స్పష్టంగా penalty రూపంలోని షరతు.
30. Noted: సెక్షన్ 74 రెండు రకాల కేసులతో వ్యవహరిస్తుంది. మొదటి రకంలో, ఉల్లంఘనపై చెల్లించాల్సిన మొత్తాన్ని ఒప్పందం పేర్కొంటుంది. రెండవ రకంలో, penalty రూపంలోని ఏదైనా ఇతర షరతు ఒప్పందంలో ఉంటుంది.
31. Noted: సరైన నిర్వహణ కోసం డిపాజిట్ జప్తు మొదటి రకంలోకి వస్తుందా అని తేల్చాల్సిన అవసరం కోర్టుకు లేదు.
32. Held: penalty రూపంలోని షరతు ఉల్లంఘనకు, పేర్కొన్న penalty మించని సహేతుక పరిహారమే కొలత. గరిష్ఠ పరిమితి మినహా కోర్టు అధికారం నిరాటంకం. కానీ పరిహారం సహేతుకంగా ఉండాలి, స్థిర సూత్రాల ప్రకారం నిర్ణయించాలి.
33. Held: సెక్షన్ 74 వాస్తవ నష్టం రుజువును మాత్రమే తొలగిస్తుంది. ఉల్లంఘన వల్ల అసలు చట్టపరమైన నష్టమే కలగనప్పుడు పరిహారం ఇవ్వడాన్ని అది సమర్థించదు.
34. Why: ఉల్లంఘన వల్ల సాధారణ క్రమంలో సహజంగా కలిగిన నష్టాన్ని, లేదా ఒప్పందం చేసుకునేటప్పుడు ఉల్లంఘన వల్ల వచ్చే అవకాశం ఉందని పక్షకారులకు తెలిసిన నష్టాన్ని మాత్రమే పరిహారం భర్తీ చేయగలదు.
35. Noted: సెక్షన్ 74 పరిహారం పొందే హక్కు గురించే మాట్లాడుతుందని, ఇప్పటికే అందుకున్నదాన్ని జప్తు చేసే హక్కు గురించి కాదని వాదించారు.
36. Held: కొన్ని హైకోర్టులు ఊహించినట్లు, బాధిత పక్షం ఒక మొత్తాన్ని పొందాలనుకున్నప్పుడు మాత్రమే సెక్షన్ 74 వర్తిస్తుందని, అందుకున్న మొత్తాన్ని జప్తు చేయాలనుకున్నప్పుడు వర్తించదని భావించడానికి ఆధారం లేదు.
37. Held: "the contract contains any other stipulation by way of penalty" అనే పదబంధం, penalty ఉన్న ప్రతి ఒప్పంద షరతుకూ సమగ్రంగా వర్తిస్తుంది. ఉల్లంఘనపై డబ్బు చెల్లించడం, భవిష్యత్తులో ఆస్తి అప్పగించడం, ఇప్పటికే అప్పగించిన డబ్బు లేదా ఆస్తి జప్తు చేయడం దీనిలోకి వస్తాయి.
38. Held: penalty షరతును అమలు చేయకుండా, సహేతుక పరిహారం మాత్రమే ఇవ్వాలనే చట్టబద్ధ బాధ్యతను సెక్షన్ 74 కోర్టులపై ఉంచుతుంది.
39. Held: జప్తును స్పష్టంగా పేర్కొన్న ఒప్పందం కింద జమ చేసిన మొత్తాన్ని penalty స్వభావంతో జప్తు చేసే షరతు ఉన్నప్పుడు, కోర్టు సహేతుకమని భావించే మొత్తాన్ని మాత్రమే ఇవ్వగలదు. అది జప్తుకు లోబడినదిగా పేర్కొన్న మొత్తాన్ని మించకూడదు.
40. Noted: Abdul Gani & Co. v. Trustees of the Port of Bombay లో, పేర్కొనే మొత్తం ఉల్లంఘనపై చెల్లించాల్సినది కావాలని, ఇప్పటికే చెల్లించినది కాదని బాంబే హైకోర్టు చెప్పింది. ఇప్పటికే అందుకున్న మొత్తాన్ని ఆ సెక్షన్ స్పష్టంగా మినహాయిస్తుందని చెప్పింది. ఆ భాగాన్ని కోర్టు ఉదహరించింది.
41. Noted: Natesa Aiyar v. Appavu Padayachi లో, భవిష్యత్తులో చెల్లించాల్సిన penaltyగా మొత్తం పేర్కొన్నప్పుడు సెక్షన్ 74 వర్తిస్తుందని, ఇప్పటికే చెల్లించి జప్తుకు లోబడిన మొత్తానికి వర్తించదని మద్రాస్ హైకోర్టు చెప్పినట్లు కనిపిస్తోంది.
42. Held: ఈ హైకోర్టులు మొదటి షరతుపై దృష్టి పెట్టాయి, అది ఉల్లంఘనపై చెల్లించాల్సిన మొత్తం గురించి. penalty రూపంలోని ఏదైనా ఇతర షరతును కవర్ చేసే రెండవ షరతును అవి పరిశీలించలేదు.
43. Held: చెల్లించాల్సిన మొత్తం గురించిన పదాలు రెండవ షరతును పరిమితం చేయవు. రెండవ షరతు, ఇప్పటికే చెల్లించిన డబ్బు జప్తుతో సహా penalty రూపంలోని అన్ని షరతులకూ సెక్షన్‌ను విస్తరిస్తుంది.
44. Held: ఒప్పంద ఉల్లంఘన తర్వాత ఏదైనా అందించడానికి సంబంధించిన షరతే కావాలని ఆ పదబంధంలో లేదు. ఉల్లంఘనపై డబ్బు చెల్లించే లేదా ఆస్తి అప్పగించే ఒప్పందాలకే అది పరిమితం కాదు. ఒప్పందం స్పష్టంగా లేదా స్పష్టమైన సూచన ద్వారా జప్తుకు లోబడిన మొత్తాలు, ఆస్తి కూడా దానిలోకి వస్తాయి.
45. Held: పక్షకారులు ముందే పరిహారాన్ని నిర్ణయించినప్పుడు, లేదా penalty షరతు ఉన్నప్పుడు సెక్షన్ 74 చట్టాన్ని ప్రకటిస్తుంది. బాధిత పక్షం వాదిగా కోరినప్పుడు మాత్రమే అది పరిమితం కాదు.
46. Held: ఈ సెక్షన్ ఏ పక్షానికీ ప్రత్యేక ప్రయోజనం ఇవ్వదు. నష్టాలను ముందే నిర్ణయించే లేదా penalty రూపంలో ఆస్తిని జప్తు చేసే ఏ షరతు ఉన్నా, పేర్కొన్న మొత్తాన్ని లేదా penaltyని మించని సహేతుక పరిహారమే బాధిత పక్షానికి కోర్టు ఇస్తుంది.
47. Held: డిఫాల్ట్ చేసిన పక్షం వాదియా, ప్రతివాదియా అనే దానిపై కోర్టు అధికారం ఆధారపడదు. ఒప్పందం ఉల్లంఘించిన పక్షం నుంచి పరిహారం అందుకోవడం గురించిన పదాలు, డిఫాల్ట్ చేసిన పక్షం చెల్లించిన మొత్తాలను సర్దుబాటు చేయకుండా కోర్టును ఆపవు.
48. Held: ఉల్లంఘనపై వాదికి ఇవ్వాల్సిన సహేతుక పరిహారాన్ని ప్రతి కేసులో కోర్టు నిర్ణయించాలి. ఉల్లంఘన తేదీ నాటి పరిస్థితులను బట్టి దాన్ని నిర్ధారిస్తారు.
49. Noted: డిఫాల్ట్ వల్ల వాదికి కలిగిన నష్టానికి సాక్ష్యం లేదు, స్వాధీనానికి దూరంగా ఉండిపోవడం మినహా. ఒప్పందం తర్వాత ఆస్తి విలువ తగ్గిందనడానికి, లేదా ప్రత్యేక నష్టం కలిగిందనడానికి సాక్ష్యం లేదు.
50. Noted: ఒప్పందం Rs 25,000 జప్తు చేసింది. అందులో Rs 1,000 earnest money, Rs 24,000 ధరలో భాగం. Rs 1,000 జప్తు చేసే హక్కు వాదికి ఉందని ప్రతివాది అంగీకరించాడు.
51. Held: ధరలో పది శాతం సహేతుక పరిహారమనే హైకోర్టు అభిప్రాయంతో కోర్టు ఏకీభవించలేదు. ఆ అంకె ఏకపక్ష ఊహపై ఆధారపడింది. ఉల్లంఘన వల్ల నష్టాన్ని వాది రుజువు చేయలేదు. అంగీకరించిన ధరలో పది శాతం పరిహారం ఇవ్వడానికి ఏ సూత్రమూ లేదు.
52. Held: ఉల్లంఘన వల్ల నష్టానికి రుజువు లేనప్పుడు, జప్తు చేసిన Rs 1,000 earnest money, ఆ కాలమంతా మిగిలిన Rs 24,000 వల్ల వాది పొంది ఉండే ప్రయోజనం కలిసి సరిపోయే పరిహారం అవుతాయి.
53. Noted: స్వాధీనానికి దూరంగా ఉన్నందుకు వాది వేరుగా mesne profits కోరి, డిక్రీ పొందాడు. అందువల్ల స్వాధీనానికి దూరంగా ఉండటాన్ని ఇక్కడ నష్టం నిర్ణయించడంలో మళ్ళీ లెక్కించకూడదు.
54. Held: Rs 11,250 నష్టపరిహారంగా ఇచ్చిన హైకోర్టు డిక్రీని పక్కన పెట్టాలి.
55. Noted: మిగిలిన ప్రశ్న mesne profits మొత్తం. 1 June 1949 నుంచి దావా తేదీ వరకు స్వాధీనం ఉంచుకున్నందుకు ప్రతివాది పరిహారం చెల్లించాలనేది ఇద్దరూ ఒప్పుకున్నదే. ఆ తర్వాత స్వాధీనం ఇచ్చే వరకు Code of Civil Procedure లోని Order 20 Rule 12(1)(c) వర్తిస్తుంది. ట్రయల్ కోర్టు నెలకు Rs 140 నిర్ణయించింది. హైకోర్టు నెలకు Rs 265 ఇచ్చింది.
56. Noted: హైకోర్టు "highly artificial method" వాడింది. వాది 1947లో కొన్న ధర Rs 63,000 ను ఆస్తి విలువగా తీసుకుంది. ఆ విలువలో ఐదు శాతంగా నష్టాన్ని లెక్కించి, ఏడాదికి Rs 3,150, అంటే నెలకు Rs 265 వచ్చింది.
57. Noted: Code of Civil Procedure సెక్షన్ 2(12) లోని mesne profits నిర్వచనాన్ని కోర్టు ఇచ్చింది. అక్రమ స్వాధీనంలో ఉన్న వ్యక్తికి ఆ భూమి వాడకం విలువే సాధారణ కొలత.
58. Held: హైకోర్టు సరైన విలువగా భావించిన దానిలో ఐదు శాతం చొప్పున చేసిన అంచనా, వాడకం విలువపై కాక ఆస్తి విలువపై అంచనా రాబడిపై ఆధారపడింది. దాన్ని నిలబెట్టలేము.
59. Noted: ఆ ప్రాంగణం Delhi and Ajmer-Merwara Rent Control Act XIX of 1947 పరిధిలో ఉందని, కాబట్టి standard rent మాత్రమే ఇవ్వగలమని Attorney-General వాదించాడు.
60. Held: standard rent కంటే ఎక్కువ mesne profits ఇవ్వవచ్చో లేదో కోర్టు తేల్చాల్సిన అవసరం లేదు. ఆ ఇంటి standard rent కు సాక్ష్యం లేదు.
61. Noted: 1947కు ముందు ఒక అద్దెదారు ఈ ఇంట్లో, మరో ఇంట్లో కలిపి నెలకు Rs 150 అద్దెతో ఉన్నట్లు సాక్ష్యం చెబుతోంది. అమ్మకం తర్వాత వాది ఆ అద్దెదారు నుంచి నెలకు Rs 80, వాది అమ్మకందారు నెలకు Rs 106 అందుకున్నారు. ఇది చట్టంలోని standard rent కు సాక్ష్యం కాదు.
62. Held: సబార్డినేట్ జడ్జి నిర్ణయించిన నెలకు Rs 140 రేటు ఎక్కువని ప్రతివాది చూపితే తప్ప కోర్టు జోక్యం చేసుకోదు.
63. Held: ఒక మార్పు అవసరం. Code of Civil Procedure సెక్షన్ 2(12) ప్రకారం mesne profits పై వడ్డీకి కూడా వాది అర్హుడు.

Authorities

• Abdul Gani & Co. v. Trustees of the Port of Bombay, I.L.R. 1952 Bom. 747 — ఇప్పటికే చెల్లించిన మొత్తాన్ని సెక్షన్ 74 తాకదని బాంబే హైకోర్టు అభిప్రాయం. కోర్టు దాన్ని ఉదహరించి, అంగీకరించలేదు. headnote దాన్ని distinguished అని చెబుతుంది.
• Natesa Aiyar v. Appavu Padayachi, (1913) I.L.R. 38 Mad. 178 — భవిష్యత్తులో చెల్లించాల్సిన penaltyకి సెక్షన్ 74 వర్తిస్తుందని, ఇప్పటికే చెల్లించి జప్తుకు లోబడిన డబ్బుకు వర్తించదని మద్రాస్ హైకోర్టు అభిప్రాయం. కోర్టు దాన్ని అంగీకరించలేదు. headnote దాన్ని distinguished అని చెబుతుంది.

Provisions mentioned

• Indian Contract Act, 1872 సెక్షన్ 74 — ఒప్పందం ఉల్లంఘించినప్పుడు, ఉల్లంఘనపై చెల్లించాల్సిన మొత్తాన్ని ఒప్పందం పేర్కొన్నా, లేదా penalty రూపంలో ఏదైనా ఇతర షరతు ఉన్నా, బాధిత పక్షానికి పేర్కొన్న మొత్తాన్ని లేదా penaltyని మించని సహేతుక పరిహారం లభిస్తుంది. వాస్తవ నష్టాన్ని రుజువు చేయనవసరం లేదు.
• Code of Civil Procedure, 1908 సెక్షన్ 2(12) — అక్రమ స్వాధీనంలో ఉన్న వ్యక్తి వాస్తవంగా పొందిన లేదా సాధారణ శ్రద్ధతో పొందగలిగిన లాభాలు, వడ్డీతో కలిపి mesne profits. అతని మెరుగుదలల వల్ల వచ్చిన లాభాలు దీనిలో చేరవు.
• Code of Civil Procedure, 1908 Order 20 Rule 12(1)(c) — దావా తేదీ నుంచి స్వాధీనం ఇచ్చే వరకు mesne profits పై విచారణను నియంత్రిస్తుంది. డిక్రీ నుంచి మూడు సంవత్సరాల వరకు మాత్రమే కాలాన్ని డిక్రీ పరిమితం చేస్తుంది.
• భారత రాజ్యాంగం ఆర్టికల్ 133(1)(a) — ఈ అప్పీలు సుప్రీంకోర్టుకు రావడానికి కారణమైన సర్టిఫికెట్.
• Delhi and Ajmer-Merwara Rent Control Act XIX of 1947 — standard rent పై Attorney-General లేవనెత్తారు. సాక్ష్యం లేనందున దాని ప్రభావాన్ని కోర్టు తేల్చలేదు.

తీర్పు

1. హైకోర్టు డిక్రీని మార్చారు.
2. వాది Balkishan Das, Rs 25,000 లో earnest moneyగా అందుకున్న Rs 1,000 మాత్రమే ఉంచుకోవడానికి అర్హుడు.
3. 1 June 1949 నుంచి స్వాధీనం అతనికి అప్పగించిన తేదీ వరకు, నెలకు Rs 140 చొప్పున పరిహారం (mesne profits) పొందడానికి వాది అర్హుడు. డిక్రీ తేదీ నుంచి మూడు సంవత్సరాలకు మించకూడదు.
4. ఆ మొత్తం ప్రతి నెలా చెల్లించాల్సినప్పుడు దానిపై ఆరు శాతం వడ్డీకి వాది అర్హుడు. ఇది Code of Civil Procedure Order 20 Rule 12(1)(c) కు లోబడి ఉంటుంది.
5. ఈ మార్పులకు లోబడి, అప్పీలు కొట్టివేయబడింది.
6. విజయం పంచుకున్నందున, సుప్రీంకోర్టులో ఎవరి ఖర్చులు వారే భరించాలి.

న్యాయసూత్రం / Ratio

ఇప్పటికే చెల్లించిన డబ్బు జప్తు షరతుతో సహా, penalty రూపంలోని ప్రతి షరతుకూ సెక్షన్ 74 వర్తిస్తుంది. పేర్కొన్న మొత్తాన్ని మించని సహేతుక పరిహారాన్ని మాత్రమే కోర్టు ఇవ్వవచ్చు. వాస్తవ నష్టం రుజువు అవసరం లేదు, కానీ ఎలాంటి చట్టపరమైన నష్టం కలిగించని ఉల్లంఘనకు పరిహారం లభించదు.

ముఖ్య తీర్పు: "The section does not confer a special benefit upon any party". అంటే, ఈ సెక్షన్ ఏ పక్షానికీ ప్రత్యేక ప్రయోజనం ఇవ్వదు.

విమర్శనాత్మక విశ్లేషణ

తీర్పు పాఠం ఆధారంగా చేసిన విశ్లేషణ.

• సరైన నిర్వహణ కోసం డిపాజిట్ జప్తు సెక్షన్ 74 మొదటి రకంలోకి వస్తుందా అనేది కోర్టు తేల్చలేదు. రెండవ రకాన్ని మాత్రమే నిర్ణయించింది.
• "సహేతుక పరిహారం" పరీక్షకు ఫార్ములా లేదు. కోర్టు దాన్ని ఉల్లంఘన తేదీ, నష్టం రుజువు, వాది ఉంచుకున్న డబ్బు వల్ల పొందిన ప్రయోజనంతో ముడిపెట్టింది.
• Rs 1,000, Rs 24,000 వాడకం సరిపోతాయని కోర్టు భావించింది. కాబట్టి పెద్ద లేదా ప్రత్యేక నష్టాలను ఎలా రుజువు చేయాలో చెప్పలేదు.
• Rent Control Act కింద standard rent కంటే mesne profits ఎక్కువ ఉండవచ్చో లేదో కోర్టు తేల్చలేదు. సాక్ష్యం లేకపోవడాన్ని కారణంగా చెప్పింది.

ప్రాముఖ్యత

• సెక్షన్ 74 కింద penalty, liquidated damages రెండింటినీ తీర్పు ఒకేలా చూస్తుంది. ఇప్పటికే చెల్లించిన డబ్బు జప్తు ఆ సెక్షన్ పరిధిలోకి రాదన్న హైకోర్టు అభిప్రాయాన్ని తిరస్కరిస్తుంది.
• పేర్కొన్న మొత్తం పరిహారానికి పరిమితి మాత్రమే అని చూపడానికి Kinds of Damages నోట్స్‌లో ఇది ఉపయోగిస్తారు.
• నివేదికలోని citator జాబితా, 1970, 1971 నాటి తర్వాతి సుప్రీంకోర్టు తీర్పులు దీన్ని ప్రస్తావించాయని చూపుతుంది. తీర్పు వాటిని చర్చించలేదు.

పరీక్షకు ముఖ్యమైన అంశాలు

• కొనుగోలుదారు, అమ్మకందారు: తీర్పులో వాది (అమ్మకందారు) Balkishan Das, ప్రతివాది-అప్పీలుదారు (కొనుగోలుదారు) Fateh Chand.
• సూత్రం: ఇప్పటికే చెల్లించిన డబ్బు జప్తుకు సెక్షన్ 74 వర్తిస్తుంది. పేర్కొన్న మొత్తం వరకు సహేతుక పరిహారాన్ని మాత్రమే కోర్టు ఇవ్వగలదు.
• Earnest money: earnest moneyగా పేర్కొన్న Rs 1,000 మాత్రమే జప్తుకు అర్హమైనది. Rs 24,000 అమ్మకం ధరలో భాగం.
• ఉచ్చు: సెక్షన్ 74 వాస్తవ నష్టం రుజువు అవసరాన్ని తొలగిస్తుంది. చట్టపరమైన నష్టం కలగకపోతే పరిహారం ఇవ్వదు.
• ఉచ్చు: ధరలో పది శాతం (Rs 11,250) హైకోర్టు పరిహారాన్ని ఏకపక్ష ఊహగా సుప్రీంకోర్టు పక్కన పెట్టింది.
• Mesne profits: 1 June 1949 నుంచి నెలకు Rs 140, ఆరు శాతం వడ్డీతో; హైకోర్టు Rs 265 కాదు.
• ఖర్చులు: ఇరు పక్షాలు తమ ఖర్చులు తామే భరించాయి.

ఈ పేజీ తీర్పు పూర్తి పాఠం ఆధారంగా తయారు చేయబడింది.