K.S. Vidyanadam v. Vairavan (కె.ఎస్. విద్యానదం v. వైరవన్)

1978 డిసెంబర్‌లో ఆరు నెలల్లో మదురైలో ఒక ఇంటిని Rs 60,000 కు కొనడానికి కొనుగోలుదారు అంగీకరించాడు. సుమారు రెండున్నర సంవత్సరాలు అతడు ఏమీ చేయలేదు, ధరలు పెరిగిన తర్వాత దావా వేశాడు. specific performance (ఒప్పందాన్ని contract నెరవేర్చమని కోర్టు ఇచ్చే ఆదేశం) ను సుప్రీంకోర్టు నిరాకరించింది. భూమి అమ్మకాల్లో సమయం సారాంశం కాదనే పాత నియమాన్ని నగర ఆస్తికి సడలించాలని అది చెప్పింది.

త్వరిత పునశ్చరణ

పూర్తి తీర్పు చదవండి: Indian Kanoon (unofficial copy)

పక్షకారులు

K.S. Vidyanadam and Ors. — అప్పీలుదారులు; దావాలో ప్రతివాదులు 1 నుండి 4 వరకు. ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 అమ్మకందారులు. ప్రతివాది 4 ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ తర్వాత ఇంటిని కొన్నాడు.

Vairavan — ప్రతివాది; కొనుగోలుదారు, వాది. హైకోర్టులో specific performance గెలుచుకున్నాడు.

విచారణ చరిత్ర

1. 1981 ఆగస్టు 23న వాది specific performance కోసం, ప్రత్యామ్నాయంగా చెల్లించిన మొత్తాన్ని వడ్డీతో తిరిగి ఇవ్వడం కోసం దావా వేశాడు.
2. 1982 సెప్టెంబర్ 4న ట్రయల్ కోర్టు specific performance దావాను కొట్టివేసింది. వాది ready కానీ willing కాదని తీర్పు చెప్పి, earnest money (ఒప్పందాన్ని బంధించే డిపాజిట్) ను వడ్డీతో తిరిగి ఇవ్వాలని ఆదేశించింది.
3. వాది అప్పీల్‌పై మద్రాసు హైకోర్టు Division Bench ట్రయల్ కోర్టును తిరగరాసి specific performance డిక్రీ ఇచ్చింది.
4. ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ తర్వాత ఆస్తి కొన్న నాలుగో ప్రతివాదిని అప్పీల్‌లో ప్రతివాదిగా చేర్చారు.
5. ప్రతివాదులు సుప్రీంకోర్టుకు అప్పీల్ చేశారు. ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీపై అప్పీల్ చేయలేదు.

వాస్తవాలు

1. 1978 డిసెంబర్ 15న ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 ఆరు నెలల్లో suit house ను వాదికి Rs 60,000 కు అమ్మడానికి అంగీకరించారు.
2. ఆ రోజు Rs 5,000 అడ్వాన్స్‌గా చెల్లించారు. కొనుగోలుదారు ఆరు నెలల్లో స్టాంపు పేపర్లు కొని, మిగిలిన మొత్తం చెల్లించి సేల్ డీడ్ అమలు చేయించుకోవాలి.
3. రిజిస్ట్రేషన్‌కు ముందు అమ్మకందారులు ఖాళీ చేసి కీలతో స్వాధీనం ఇవ్వాలి.
4. కొనుగోలుదారు విఫలమైతే అతడు అడ్వాన్స్ తిరిగి కోరలేడు. అమ్మకందారులు విఫలమైతే Rs 5,000 అడ్వాన్స్‌తో పాటు Rs 5,000 నష్టపరిహారం, మొత్తం Rs 10,000 చెల్లించాలి.
5. ఆరు నెలలు 1979 జూన్ 15న ముగిశాయి.
6. agreement తర్వాత రెండున్నర సంవత్సరాల కంటే ఎక్కువ కాలం గడిచిన 1981 జులై 11న వాది తన న్యాయవాది ద్వారా నోటీసు ఇచ్చాడు. తాను ఎల్లప్పుడూ ready and willing అని, అవసరమైనప్పుడు Rs 50,000 చెల్లించగల సంపన్నుడినని చెప్పాడు.
7. సమయం సారాంశంగా అంగీకరించలేదని అతని నోటీసు చెప్పింది. కౌలుదారు ఆక్రమణలో ఉన్నాడని, కౌలుదారు ఖాళీ చేసే వరకు సమయం అడుగుతున్నారని ప్రతివాదులు చెబుతూ వచ్చారని చెప్పింది.
8. కౌలుదారు ఆక్రమణలో ఉండగానే కొనడానికి తాను సిద్ధమని చెప్పి, అంగీకరించిన తేదీన సేల్ డీడ్ అమలు చేయమని ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 ను కోరాడు.
9. సమయం సారాంశమని, ధరలు వేగంగా పెరుగుతున్నాయని ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 జవాబిచ్చారు. కౌలుదారు తమ బంధువని, ఎల్లప్పుడూ ఖాళీ చేయడానికి సిద్ధంగా ఉన్నాడని, వాదే ready and willing కాదని చెప్పారు.
10. ఆ ప్రాంతంలో ధరలు మూడు రెట్లు పెరిగిన తర్వాతే అతడు ముందుకు వచ్చాడని చెప్పారు. అతడు తమను ఎప్పుడూ సంప్రదించలేదని ఖండించారు.
11. ఆ కాలంలో సేల్ డీడ్ కోసం అడిగానని వాది మౌఖిక సాక్ష్యంతో మాత్రమే చేసిన వాదనను ట్రయల్ కోర్టు తిరస్కరించింది. agreement తర్వాత అతడు 1979లో Rs 35,000 కు, 1981లో Rs 30,000 కు మరో రెండు ఆస్తులు కొన్నాడని, మిగిలిన మొత్తానికి అతనికి సిద్ధ నగదు లేదని గుర్తించింది.
12. హైకోర్టు వాది కథను అంగీకరించింది. సమయం సారాంశం కాదని ట్రయల్ కోర్టుతో ఏకీభవించింది, కానీ readiness and willingness నిర్ధారణను తిరగరాసింది.
13. కౌలుదారు DW-2 గా సాక్ష్యం ఇచ్చాడు. agreement తర్వాత తాను ఇంటి కోసం వెతికానని, దొరకలేదని చెప్పాడు. ఆరు నెలలు ముగిసినప్పుడు, వాది agreement ను వదిలేశాడు కాబట్టి ఖాళీ చేయనవసరం లేదని ప్రతివాదులు చెప్పారన్నాడు.
14. నాలుగో ప్రతివాది 1982 నవంబర్ 19న suit house ను Rs 90,000 కు కొన్నాడు.

లేవనెత్తిన వివాదాంశాలు

తీర్పు వివాదాంశాలకు సంఖ్యలు ఇవ్వదు. కోర్టు ఈ ప్రశ్నలను చూసింది:

1. సమయం సారాంశం కాకపోవడం, limitation కాలంలో దావా దాఖలు చేయడం అనే కారణాలతో మాత్రమే స్థిరాస్తి అమ్మకం agreement యొక్క specific performance కు వాదికి హక్కు ఉందా?
2. వాది తన వంతు నెరవేర్చడానికి readiness and willingness (సిద్ధత, సుముఖత) తో ఉన్నాడా, ఎవరి కథ ఎక్కువ సంభావ్యం?
3. కోర్టు విచక్షణను వినియోగించేటప్పుడు agreement, దావా మధ్య ధరల పెరుగుదలకు ప్రాముఖ్యత ఉందా?
4. ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ తర్వాత ఆస్తి కొన్న నాలుగో ప్రతివాదితో పోలిస్తే ఈక్విటీలు వాదికి అనుకూలమా?

వాదనలు

అప్పీలుదారుల (ప్రతివాదుల) తరఫున, J. Ramamurthy:

• ఆలస్యం కారణంగా వాదికి specific performance పొందే హక్కు లేదు.
• తన వంతు నెరవేర్చడానికి అతడు ready and willing కాదు.
• సేల్ డీడ్ కోసం పదేపదే అడిగానని, కౌలుదారు ఉన్నాడనే కారణంతో ప్రతివాదులు వాయిదా వేశారని అతడు తప్పుడు కథతో వచ్చాడు.

ప్రతివాది (వాది) తరఫున, Sivasubramanium:

• సమయం సారాంశం కాదని తీర్పు చెప్పినప్పుడు, దావా limitation లోపు ఉన్నప్పుడు, specific performance నిరాకరించడానికి కారణం లేదు.
• వాది సంపన్నుడు, ఎప్పుడైనా డబ్బు సమకూర్చగలడు.
• agreement, దావా మధ్య ధరల పెరుగుదల specific performance నిరాకరించడానికి కారణం కాదు. అతడు S.V. Sankaralinga Nadar v. P.T.S. Ratnaswamy Nadar (తీర్పులో ముద్రించినట్లు ఉటంకించబడింది) పై ఆధారపడ్డాడు.
• హైకోర్టు తన విచక్షణను సరిగ్గానే ఉపయోగించింది, దాన్ని ఈ కోర్టు భంగం చేయకూడదు.
• limitation కాలం వరకు కేవలం ఆలస్యం ఉపశమనం నిరాకరించడానికి కారణం కాదని చెప్పడానికి అతడు Satyanarayana v. Yellogi Rao పై ఆధారపడ్డాడు.
• రెండేళ్ల ఆలస్యం నిరాకరణకు కారణం కాదని చెప్పడానికి అతడు Dr. Jiwan Lai v. Brij Mohan Mehra పై ఆధారపడ్డాడు.
• నాలుగో ప్రతివాది ఉద్దేశపూర్వకంగా వ్యాజ్యాన్ని కొన్నాడు, కాబట్టి ఈక్విటీలు వాది పక్షాన ఉన్నాయి.

కోర్టు తార్కికం

తీర్పులో సంఖ్యల పేరాలు లేవు, B.P. Jeevan Reddy, J. వెల్లడించిన ఒకే అభిప్రాయం ఉంది. ఇద్దరు న్యాయమూర్తులు ధర్మాసనంలో ఉన్నారు. అడుగులు తీర్పు క్రమాన్ని అనుసరిస్తాయి, పేరాల వారీగా ఉటంకించలేదు.

B.P. Jeevan Reddy, J. (ధర్మాసనం తీర్పు)

1. గమనిక: ప్రతివాదులు 1 నుండి 4 అప్పీలుదారులు. వాది specific performance దావాను మద్రాసు హైకోర్టు అప్పీల్‌లో డిక్రీ చేసింది. ట్రయల్ కోర్టు దాన్ని నిరాకరించి earnest money తిరిగి ఇవ్వాలని ఆదేశించింది. ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ తర్వాత ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 నుండి నాలుగో ప్రతివాది కొన్నాడు.
2. గమనిక: 1978 డిసెంబర్ 15 agreement Rs 60,000 కు. ఆరు నెలలు, స్టాంపు పేపర్లు, ఖాళీ స్వాధీనం, కొనుగోలుదారు విఫలమైతే అడ్వాన్స్ కోల్పోవడం, అమ్మకందారులు విఫలమైతే వారు చెల్లించాల్సిన Rs 10,000 గురించిన దాని ఒప్పంద వాక్యాలను కోర్టు పేర్కొంది.
3. గమనిక: 1981 జులై 11 నాటి వాది నోటీసును, ప్రతివాదుల జవాబును కోర్టు పేర్కొంది. తర్వాత 1981 ఆగస్టు 23న దావా వచ్చిందని, ప్రత్యామ్నాయంగా తిరిగి చెల్లింపు కోరిందని నమోదు చేసింది.
4. గమనిక: వాది ready కానీ willing కాదని ట్రయల్ కోర్టు తీర్పు చెప్పి, సాక్ష్యంపై అతని కథను తిరస్కరించి, అతడు మరో రెండు ఆస్తులు కొన్నాడని గుర్తించింది. readiness and willingness పై హైకోర్టు తిరగరాసి, సమయం సారాంశం కాదనే దానితో ఏకీభవించింది.
5. గమనిక: పైన చెప్పినట్లు రెండు వైపుల న్యాయవాదుల వాదనలను కోర్టు నమోదు చేస్తుంది.
6. గమనిక: వాస్తవ నష్టాన్ని కొలిచే ప్రమాణం లేనప్పుడు, లేదా డబ్బు పరిహారం తగిన ఉపశమనం ఇవ్వనప్పుడు, కోర్టు విచక్షణలో specific performance ను Specific Relief Act, 1963 సెక్షన్ 10 అనుమతిస్తుంది. స్థిరాస్తి బదిలీ ఒప్పంద ఉల్లంఘనను పరిహారం ద్వారా తగినంతగా భర్తీ చేయలేమని, వ్యతిరేకం నిరూపించే వరకు కోర్టు భావిస్తుందని Explanation (i) చెప్తుంది.
7. గమనిక: అధికార పరిధి విచక్షణాత్మకమని, చట్టబద్ధమైనంత మాత్రాన ఉపశమనం ఇవ్వాల్సిన బాధ్యత కోర్టుకు లేదని సెక్షన్ 20(1) చెప్తుంది. విచక్షణ ఏకపక్షం కాదు, న్యాయ సూత్రాలకు లోబడిన సముచితమైనది. కోర్టు ఎప్పుడు నిరాకరించవచ్చో సెక్షన్ 20(2) పేర్కొంటుంది. వాది గణనీయమైన చర్యలు చేసినప్పుడు లేదా నష్టాలు ఎదుర్కొన్నప్పుడు డిక్రీ ఇవ్వడానికి సెక్షన్ 20(3) అనుమతిస్తుంది. specific performance కు బదులుగా లేదా అదనంగా పరిహారాన్ని సెక్షన్ 21 చర్చిస్తుంది. డిఫాల్ట్‌పై చెల్లించాల్సిన మొత్తాన్ని పేర్కొనడం specific performance నిరాకరణకు కారణం కాదని సెక్షన్ 23 చెప్తుంది.
8. గమనిక: పక్షాలు సమయాన్ని సారాంశంగా భావించి ఉంటే, promisee ఎంపికపై ఒప్పందం voidable అవుతుందని Contract Act సెక్షన్ 55 చెప్తుంది. సమయం ముఖ్యం కాకపోతే ఒప్పందం voidable కాదు, కానీ వైఫల్యం వల్ల కలిగిన నష్టానికి promisee కు పరిహారం హక్కు ఉంటుంది.
9. గమనిక: specific performance దావాకు Limitation Act ఆర్టికల్ 54 మూడు సంవత్సరాలు ఇస్తుంది. ఆ కాలం నెరవేర్పుకు నిర్ణయించిన తేదీ నుండి, లేకపోతే నెరవేర్పు తిరస్కరించిన తేదీ నుండి నడుస్తుంది.
10. గమనిక: స్థిరాస్తి అమ్మకం agreement లో "time is not of the essence of the contract unless specifically provided to that effect" అని భారతదేశ కోర్టులు, తొలి ఇంగ్లీష్ తీర్పులను అనుసరించి, తీర్పు చెప్పాయి.
11. నిర్ణయం: agreement పెట్టిన సమయ పరిమితులతో సంబంధం లేకుండా మూడు సంవత్సరాల లోపు వచ్చిన ప్రతి దావాకు డిక్రీ ఇవ్వాలని అనుసరించదు. అలా అయితే పక్షాల సమయ పరిమితులకు విలువ ఉండదు. సెక్షన్లు 10, 20 ఇచ్చిన విచక్షణను అది నిరాకరిస్తుంది.
12. గమనిక: స్థిరాస్తి అమ్మకంలో సమయం సారాంశమనే ఊహ లేదని Chand Rani v. Kamal Rani లో Constitution Bench చెప్పింది. అయినా స్పష్టమైన నిబంధనలు, ఆస్తి స్వభావం, చుట్టూ ఉన్న పరిస్థితుల నుండి, ఉదాహరణకు ఒప్పంద లక్ష్యం నుండి, సహేతుక సమయాన్ని కోర్టు ఊహించవచ్చు.
13. నిర్ణయం: "the court should look at all the relevant circumstances including the time-limits specified in the agreement" అని, specific performance మంజూరు చేసే విచక్షణను వినియోగించాలా అని నిర్ణయించాలి.
14. గమనిక: భారతదేశంలో నగర ఆస్తుల ధరలు గత కొన్ని దశాబ్దాలుగా, ముఖ్యంగా 1973 తర్వాత, బాగా పెరిగాయి. suit house ఒక పెద్ద నగరమైన మదురైలో ఉంది. ఆరు నెలలు 1979 జూన్ 15న ముగిశాయి, నోటీసు రెండేళ్ల కంటే ఎక్కువ కాలం తర్వాత 1981 జులై 11న వచ్చింది.
15. గమనిక: ఆ రెండేళ్లలో వాది ఏం చేస్తున్నాడన్నదే ప్రశ్న. కౌలుదారును ఖాళీ చేయించమని అమ్మకందారులను అడిగానని వాది చెప్పాడు. అతడు కదలలేదని ప్రతివాదులు చెప్పారు. ప్రతివాదుల కథను ట్రయల్ కోర్టు, వాది కథను హైకోర్టు అంగీకరించాయి.
16. గమనిక: agreement లో ఏ కౌలుదారు ప్రస్తావనా లేదు. ఆరు నెలల్లో కొనుగోలుదారు స్టాంపు పేపర్లు కొని మిగిలిన మొత్తం చెల్లించాలని, రిజిస్ట్రేషన్‌కు ముందు అమ్మకందారులు ఖాళీ చేసి స్వాధీనం ఇవ్వాలని మాత్రమే అది చెప్తుంది.
17. గమనిక: 1981 జులై 11 నోటీసు వరకు కౌలుదారును తొలగించి డీడ్ అమలు చేయమని కోరుతూ వాది నుండి ఏ లేఖా, నోటీసూ లేదు. ఆరు నెలల్లో అతడు స్టాంపు పేపర్లు కొన్నాడని లేదా మిగిలిన మొత్తం ఇస్తానని ప్రతిపాదించాడని అతని వాదన కాదు.
18. గమనిక: కౌలుదారు తమ బంధువని, ఎప్పుడైనా ఖాళీ చేయడానికి సిద్ధమని ప్రతివాదులు చెప్పారు. కౌలుదారుతో కొనడానికి వాది తన నోటీసులోనే ప్రతిపాదించడం, అతని కథ తప్పని చూపిస్తుందని వారు చెప్పారు.
19. గమనిక: ఇల్లు వెతికానని, దొరకలేదని కౌలుదారు చెప్పాడు. వాది agreement ను వదిలేశాడు కాబట్టి ఖాళీ చేయనవసరం లేదని ప్రతివాదులు చెప్పారన్నాడు. ఆ మధ్యకాలంలో వాది మరో రెండు ఆస్తులు కొన్నాడన్నది అంగీకృతం.
20. నిర్ణయం: కోర్టు ప్రతివాదుల కేసును అంగీకరించింది. ఆ రెండున్నర సంవత్సరాలలో కౌలుదారును ఖాళీ చేయించమని, సేల్ డీడ్ అమలు చేయమని వాది పదేపదే ప్రతివాదులను అడిగాడన్న అతని కథను తిరస్కరించింది.
21. నిర్ణయం: 1978 డిసెంబర్ 15 నుండి 1981 జులై 11 వరకు వాది తన వంతు నెరవేర్చడానికి ఏ చర్యా తీసుకోకుండా మౌనంగా ఉన్నాడు. స్టాంపు పేపర్లు కొనడానికి, మిగిలిన మొత్తాన్ని ప్రతిపాదించడానికి, అమలు, స్వాధీనం కోరడానికి agreement ఆరు నెలలు ఇచ్చింది. మదురైలో పెరుగుతున్న ధరలు రెండున్నర సంవత్సరాల తర్వాత అతన్ని మేల్కొల్పాయనే విషయాన్ని కోర్టు అంగీకరించింది.
22. గమనిక: ధరల పెరుగుదల specific performance నిరాకరణకు కారణం కాదని తీర్పు చెప్పిన S.V. Sankaralinga Nadar v. P.T.S. Ratnaswamy Nadar (AIR 1952 Mad. 389) పై వాది ఆధారపడ్డాడు.
23. నిర్ణయం: విచక్షణ వినియోగంలో ధరల పెరుగుదలను అసలు పరిగణనలోకి తీసుకోనవసరం లేదని ఆ తీర్పు అర్థమైతే, కోర్టు గౌరవంగా విభేదించింది.
24. నిర్ణయం: గ్రామీణ ప్రాంతాల నుండి నగరాలకు పెద్ద ఎత్తున వలసల వల్ల, ద్రవ్యోల్బణం వల్ల నగర ఆస్తి విలువల నిరంతర పెరుగుదలను విస్మరించలేమని కోర్టు చెప్పింది.
25. గమనిక: ఆరు నెలల్లో మిగిలిన మొత్తాన్ని చెల్లించి, స్టాంపు పేపర్లు కొని, అమలు, స్వాధీనం కోరడానికి వాది అంగీకరించాడు, కానీ ఏమీ చేయలేదు. కొనుగోలుదారు విఫలమైతే Rs 5,000 earnest money ను అతడు కోల్పోతాడని, అమ్మకందారులు విఫలమైతే రెట్టింపు చెల్లిస్తారని agreement చెప్పింది. Rs 60,000 లో ఆ చిన్న మొత్తం తప్ప, రెండున్నర సంవత్సరాలు అతడు ఏమీ చేయలేదు.
26. గమనిక: ధరలు, విలువలు స్థిరంగా, ద్రవ్యోల్బణం తెలియని కాలంలో రూపొందిన, స్థిరాస్తిలో సమయం సారాంశం కాదనే నియమం ముఖ్యంగా నగర స్థిరాస్తికి "requires to be relaxed, if not modified". అలా చేయడానికి ఇది సరైన సమయమని కోర్టు చెప్పింది. ఇది కోర్టు చెప్పిన ఒక అభిప్రాయం.
27. గమనిక: ధరలు పెరుగుతున్నాయని ఒప్పందం చేసుకునేటప్పుడు ఇద్దరికీ తెలుసు, కాబట్టి పెరుగుదల నిరాకరణకు కారణం కాదని వాది చెప్పాడు. అయినా పక్షాలు ఆరు నెలలను నిర్ణయించాయని కోర్టు చెప్పింది. ఆ సమయ పరిమితి సమయాన్ని సారాంశం చేయకపోవచ్చు, కానీ దానికి కొంత అర్థం ఉండాలి.
28. నిర్ణయం: విచక్షణను వినియోగించేటప్పుడు, ఏ పక్షం అయినా చర్యలు తీసుకోవడానికి పక్షాలు నిర్ణయించిన సమయ పరిమితులకు కొంత ప్రాముఖ్యత ఉందని కోర్టు గుర్తుంచుకోవాలి. స్థిరాస్తి ఒప్పందంలో సమయం సారాంశం కాదనే కారణంతో వాటిని పూర్తిగా విస్మరించలేము.
29. గమనిక: Satyanarayana v. Yellogi Rao పై వాది ఆధారపడ్డాడు; అందులో limitation కాలం వరకు కేవలం ఆలస్యం specific performance నిరాకరణకు కారణం కాదని కోర్టు చెప్పింది. విచక్షణ పరిధి waiver, abandonment లేదా estoppel కే పరిమితం కాదని, విచక్షణ ఏకపక్షం కాదని, న్యాయ సూత్రాలకు లోబడినదని కూడా చెప్పింది.
30. గమనిక: ఆ కేసులో Subba Rao, J. ఇంగ్లీష్ చట్టాన్ని వేరు చేశారు, అక్కడ కేవలం ఆలస్యం లేదా laches ఉపశమనాన్ని అడ్డుకోవచ్చు. భారతదేశంలో ప్రతివాదికి హాని కలిగించే వాది ప్రవర్తన లేకుండా "mere delay without such conduct on the part of the plaintiff as would cause prejudice" ఉపశమనాన్ని అడ్డుకోదు. ప్రతివాది తన స్థితిని హానికరంగా మార్చుకునేలా వాది ప్రవర్తన లేదా నిర్లక్ష్యం నేరుగా ప్రేరేపించాలి, లేదా ఉపశమనాన్ని అన్యాయం చేయాలి.
31. నిర్ణయం: ఈ కేసు కేవలం ఆలస్యం కేసు కాదు. ఆరు నెలల్లో బ్యాలెన్స్ చెల్లించి, స్టాంపు పేపర్లు కొని, అమలు కోరాలనే నిబంధనకు విరుద్ధంగా రెండున్నర సంవత్సరాలు "total inaction on the part of the plaintiff".
32. నిర్ణయం: ఆలస్యంతో పాటు ధరల భారీ పెరుగుదల, ప్రతివాదుల ప్రకారం మూడు రెట్లు, ఉంది. ఆలస్యం specific performance ఇవ్వడాన్ని అన్యాయం చేసింది.
33. గమనిక: రెండేళ్ల ఆలస్యం నిరాకరణకు కారణం కాదని చెప్పడానికి వాది Dr. Jiwan Lai v. Brij Mohan Mehra పై ఆధారపడ్డాడు. ఆస్తి requisition కు వ్యతిరేకంగా ఒక అప్పీల్ ఉన్నందున ఆ కేసులో వేచి ఉండడానికి మంచి కారణాలు ఉన్నాయని కోర్టు గమనించింది.
34. నిర్ణయం: నిజమైన సూత్రం Chand Rani లో Constitution Bench చెప్పినది. సమయం సారాంశం కాకపోయినా, వాది తన వంతును సహేతుక సమయంలో నెరవేర్చాలి; అది స్పష్టమైన నిబంధనలు, ఆస్తి స్వభావంతో సహా అన్ని పరిస్థితుల నుండి నిర్ణయిస్తారు.
35. గమనిక: ఇప్పుడు నాలుగో ప్రతివాది మాత్రమే పోరాడుతున్నాడని, ఉద్దేశపూర్వకంగా వ్యాజ్యాన్ని కొన్నాడని, కాబట్టి ఈక్విటీలు వాది పక్షంలో ఉన్నాయని వాది వాదించాడు.
36. నిర్ణయం: కోర్టు ఒప్పించబడలేదు. Rs 60,000 లో వాది Rs 5,000 మాత్రమే చెల్లించాడు. ట్రయల్ కోర్టు 1982 సెప్టెంబర్ 4న దావాను కొట్టివేసింది, నాలుగో ప్రతివాది 1982 నవంబర్ 19న Rs 90,000 కు కొన్నాడు. వ్యాజ్యాన్ని కొంటున్నానని అతనికి తెలిసి ఉండవచ్చు, అందుకే తక్కువ చెల్లించి ఉండవచ్చు. ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 కూడా అప్పీలుదారులే. ఈక్విటీలు వాది పక్షాన మాత్రమే లేవు.
37. నిర్ణయం: కోర్టు అప్పీల్‌ను అనుమతించి, హైకోర్టు డిక్రీని రద్దు చేసి, ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 దానిపై అప్పీల్ చేయనందున ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీని పునరుద్ధరించింది. ఖర్చులపై ఉత్తర్వు లేదు.

Authorities

• Chand Rani v. Kamal Rani, [1993] 1 S.C.C. 519 (Constitution Bench). అనుసరించింది. స్థిరాస్తి అమ్మకంలో సమయం సారాంశమనే ఊహ లేదు, కానీ కోర్టు సహేతుక సమయాన్ని ఊహించవచ్చు. ఇది నిజమైన సూత్రాన్ని చెప్తుంది.
• S.V. Sankaralinga Nadar v. P.T.S. Ratnaswamy Nadar, A.I.R. 1952 Mad. 389 (తీర్పులో Section V. Sankaraninga Nadar అని ముద్రించారు). వాది ఆధారపడ్డాడు. ధరల పెరుగుదలను పరిగణనలోకి తీసుకోనవసరం లేదని అర్థమైతే కోర్టు విభేదించింది.
• Satyanarayana v. Yellogi Rao, [1965] 2 SCR 221. వాది ఆధారపడ్డాడు. సుదీర్ఘంగా ఉటంకించారు. ప్రతివాదికి నష్టం లేకుండా limitation కాలం వరకు కేవలం ఆలస్యం ఉపశమనాన్ని అడ్డుకోదు. ప్రస్తుత కేసు ధరల భారీ పెరుగుదలతో పూర్తి నిష్క్రియ కేసు అని కోర్టు తీర్పు చెప్పింది.
• Dr. Jiwan Lai and Ors. v. Brij Mohan Mehra and Anr., [1973] 2 SCR 230. వాది ఆధారపడ్డాడు. వేరు చేశారు, అక్కడ వేచి ఉండడానికి మంచి కారణాలు ఉన్నాయి.

Also cited in footnotes: తీర్పులో footnotes లేవు.

Provisions

• Section 10, Specific Relief Act, 1963, Explanation (i) తో: కోర్టు విచక్షణలో specific performance ను అమలు చేయవచ్చు. స్థిరాస్తి బదిలీ ఒప్పంద ఉల్లంఘనను డబ్బుతో తగినంతగా భర్తీ చేయలేమని కోర్టు భావిస్తుంది.
• Section 20: specific performance డిక్రీ చేసే అధికార పరిధి విచక్షణాత్మకం, సముచితం. ఉప-సెక్షన్ (2) కోర్టు ఎప్పుడు నిరాకరించవచ్చో చెప్తుంది. ఉప-సెక్షన్ (3) వాది గణనీయమైన చర్యలు చేసినప్పుడు లేదా నష్టాలు ఎదుర్కొన్నప్పుడు డిక్రీకి అనుమతిస్తుంది.
• Section 21: specific performance కు బదులుగా లేదా అదనంగా పరిహారం. Section 23: డిఫాల్ట్‌పై చెల్లించాల్సిన మొత్తాన్ని పేర్కొనడం specific performance నిరాకరణకు కారణం కాదు. Satyanarayana భాగంలో Section 22 పేర్కొనబడింది.
• Section 55, Indian Contract Act: నిర్ణీత సమయంలో నెరవేర్చడంలో వైఫల్యం, సమయం ముఖ్యమైనప్పుడు లేదా కానప్పుడు.
• Article 54, Limitation Act: specific performance దావాకు మూడు సంవత్సరాలు. Satyanarayana భాగంలో Article 113 పేర్కొనబడింది.

తీర్పు

1. అప్పీల్ అనుమతించబడింది.
2. హైకోర్టు డిక్రీ రద్దు చేయబడింది.
3. ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ పునరుద్ధరించబడింది. ప్రతివాదులు 1 నుండి 3 దానిపై అప్పీల్ చేయలేదు.
4. పునరుద్ధరించిన ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ కింద specific performance దావా కొట్టివేయబడింది. తీర్పు ప్రారంభంలో చెప్పినట్లు, పునరుద్ధరించిన డిక్రీ earnest money ను వడ్డీతో తిరిగి ఇవ్వాలని ఆదేశించింది.
5. ఖర్చులపై ఉత్తర్వు లేదు.

న్యాయసూత్రం / Ratio

భూమి అమ్మకంలో సమయం సారాంశం కాకపోయినా, కొనుగోలుదారు సహేతుక సమయంలో చర్య తీసుకోవాలి. కోర్టు agreement లోని సమయ పరిమితులు, ఆలస్యం, ధరల పెరుగుదలను తూకం వేస్తుంది. ప్రధాన నిర్ణయం: "the court should look at all the relevant circumstances including the time-limits specified in the agreement".

తదుపరి పరిణామాలు

తదుపరి తీర్పుల సొంత పాఠం ఆధారంగా విశ్లేషణ. మూడు తదుపరి ఫైళ్లు ఈ కేసు పేరును పేర్కొంటాయి.

Saradamani Kandappan v. S. Rajalakshmi — (2011) 12 SCC 18, Supreme Court of India, K.S. Radhakrishnan, R.V. Raveendran, JJ., 2011 జులై 4న తీర్పు. స్థిరాస్తి అమ్మకాల్లో సమయంపై సరైన దృక్పథం K.S. Vidyanadam లో ఉందని కోర్టు చెప్పింది. పెరుగుతున్న నగర ధరలపై, నియమాన్ని సడలించడంపై ఈ కేసును ఉటంకించింది. సూత్రాన్ని మళ్లీ పరిశీలించాల్సిన తక్షణ అవసరం ఉందని చెప్పింది కానీ అలా చేయలేదు. అప్పటి వరకు ఈ కేసు సూచనలను మూడు అంశాలుగా పునరుద్ఘాటించింది (¶¶ 27, 28).

Katta Sujatha Reddy v. Siddamsetty Infra Projects — Civil Appeal No. 5822 of 2022, Supreme Court of India, N.V. Ramana, CJI, Krishna Murari, Hima Kohli, JJ., 2022 ఆగస్టు 25న తీర్పు. K.S. Vidyanadam నుండి సూచనలను పునరుద్ఘాటించే Saradamani పేరాలు 42, 43 (Saradamani ఫైల్‌లో 27, 28 గా నంబర్ చేయబడ్డాయి) ను కోర్టు ఉటంకించింది (¶ 57).

R. Kandasamy v. T.R.K. Sarawathy — 2024 INSC 884, Civil Appeal No. 3015 of 2013, Supreme Court of India, Dipankar Datta, Sanjay Karol, JJ., 2024 నవంబర్ 21న తీర్పు. K.S. Vidyanadam ప్రస్తావనతో సహా అదే Saradamani భాగాన్ని కోర్టు పునరుత్పత్తి చేసింది (¶ 14).

K.S. Vidyanadam పేరును పేర్కొనే తదుపరి తీర్పుల పేరాలు దాన్ని కొట్టివేసినట్లు చెప్పవు.

Other later cases (not summarized): none.

తులనాత్మక విశ్లేషణ

అనుబంధ తీర్పుల ఆధారంగా మాత్రమే విశ్లేషణ.

• K.S. Vidyanadam ను Saradamani సరైన దృక్పథంగా పిలిచి, దాని సూచనలను మూడు అంశాలుగా చెప్తుంది (¶ 28).
• ఆ మూడు అంశాలు: పక్షాలు నిర్ణయించిన సమయ పరిమితులకు ప్రాముఖ్యత ఉంది, readiness and willingness కు కోర్టులు ఎక్కువ కఠినత చూపుతాయి, limitation లోపు ఉన్నంత మాత్రాన దావాకు డిక్రీ ఇవ్వనవసరం లేదు (Saradamani, ¶ 28).
• ఆ సూచనలను పునరుత్పత్తి చేసే Saradamani భాగాన్ని Katta Sujatha Reddy, R. Kandasamy ఉటంకిస్తాయి (Katta, ¶ 57; Kandasamy, ¶ 14).

విమర్శనాత్మక విశ్లేషణ

తీర్పు పాఠం ఆధారంగా విశ్లేషణ.

• పాత నియమాన్ని సడలించాలి లేదా మార్చాలనే పిలుపును ఒక అభిప్రాయంగా చెప్పారు (అలా భావిస్తున్నామని కోర్టు చెప్తుంది). ఆలస్యం, ధరల పెరుగుదల వాస్తవాలపై కేసు నిర్ణయించారు.
• నగర స్థిరాస్తికి మించి సడలింపు ఎంత వరకు ఉంటుందో తీర్పు చెప్పదు. తన వ్యాఖ్యలను నగర ఆస్తికి పరిమితం చేసింది.
• మౌఖిక సాక్ష్యం, పరిస్థితుల ఆధారంగా వాది వెర్షన్ కంటే ప్రతివాదుల వెర్షన్‌ను కోర్టు ఇష్టపడింది. వాది లిఖిత డిమాండ్ ఏదీ లేనందున దానిపై ఆధారపడలేదు.
• పాఠంలో టైపోగ్రాఫికల్ లోపాలు ఉన్నాయి, ఉదాహరణకు Madras కేసు పేరు Section V. Sankaraninga Nadar అని, కాలం 2 112 years అని ముద్రించారు.

ప్రాముఖ్యత

• ధరలు పెరుగుతున్న కాలంలో భూమి అమ్మకాల్లో సమయంపై పాత నియమాన్ని సడలించాలనే ఆలోచనకు ఈ తీర్పు మూలం.
• సమయం సారాంశం కాకపోయినా, agreement లోని సమయ పరిమితులకు అర్థం ఉంటుందని ఇది తీర్పు చెప్తుంది.
• సెక్షన్ 20 కింద విచక్షణలో ఆలస్యం, ధరలు, వాది ప్రవర్తనను ఎలా కలిపి తూకం వేస్తారో ఇది చూపిస్తుంది.
• సహేతుక సమయంపై Chand Rani లోని Constitution Bench పరీక్షను ఇది పునరుద్ఘాటిస్తుంది.

పరీక్షకు ముఖ్యమైన అంశాలు

• మొదట నియమం: భూమి అమ్మకంలో ప్రత్యేకంగా చెప్తే తప్ప సమయం సారాంశం కాదు. అయినా కొనుగోలుదారు సహేతుక సమయంలో చర్య తీసుకోవాలి.
• ఆర్టికల్ 54 ప్రకారం మూడు సంవత్సరాల limitation లోపు దాఖలు చేయడం మాత్రమే కొనుగోలుదారుకు డిక్రీ హక్కు ఇవ్వదు.
• స్పష్టమైన నిబంధనలు, ఆస్తి స్వభావం, చుట్టూ ఉన్న పరిస్థితులు, agreement లోని సమయ పరిమితులను కోర్టు చూస్తుంది.
• ఉచ్చు: ఇది కేవలం ఆలస్యం కాదు. కొనుగోలుదారు రెండున్నర సంవత్సరాలు ఏమీ చేయలేదు, ధరలు పెరిగాయి, కాబట్టి ఉపశమనం అన్యాయం.
• నగర స్థిరాస్తికి ఈ నియమాన్ని సడలించాలి లేదా మార్చాలని కోర్టు చెప్పింది. కోర్టు దీన్ని ఒక అభిప్రాయంగా చెప్పింది. నిజమైన సూత్రంగా Chand Rani ని అనుసరించింది.
• కొనుగోలుదారు, తర్వాత కొన్నవారి మధ్య ఈక్విటీలు కొనుగోలుదారు పక్షాన మాత్రమే లేవు.
• ఆదేశం: హైకోర్టు డిక్రీ రద్దు, earnest money తిరిగి చెల్లింపుతో ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ పునరుద్ధరణ. ఖర్చులు లేవు.

ఈ పేజీ తీర్పు పూర్తి పాఠం ఆధారంగా తయారు చేయబడింది.