K. Narendra v. Riviera Apartments (P) Ltd. (కె. నరేంద్ర v. రివియెరా అపార్ట్‌మెంట్స్ (ప్రై.) లిమిటెడ్)

1972లో ఢిల్లీలోని ఒక ప్లాట్‌ను బహుళ అంతస్తుల సముదాయంగా అభివృద్ధి చేయడానికి ఒక లీజుదారు ఒక బిల్డర్‌కు అంగీకరించాడు. సుమారు పదహారు సంవత్సరాలు పట్టణ భూ పరిమితి చట్టం కింద భూమిని బదిలీ చేయలేకపోయారు, భవన ప్లాన్‌లు తిరస్కరించబడ్డాయి. యజమానికి హాని ఎక్కువ కాబట్టి సుప్రీంకోర్టు specific performance (ఒప్పందాన్ని contract నెరవేర్చమని కోర్టు ఇచ్చే ఆదేశం) ను నిరాకరించి, తిరిగి చెల్లింపు, నష్టపరిహారం ఆదేశించింది.

త్వరిత పునశ్చరణ

పూర్తి తీర్పు చదవండి: Indian Kanoon (unofficial copy)

పక్షకారులు

K. Narendra — అప్పీలుదారు; ప్లాట్ సంయుక్త లీజుదారుల్లో ఒకరు, తన హక్కులను అమ్మడానికి అంగీకరించాడు. మొదటి దావాలో వాది, రెండో దావాలో ప్రతివాది.

Riviera Apartments (P) Ltd. — ప్రతివాది; బిల్డర్, కొనాలనుకున్న పక్షం. దాని Managing Director Inder P. Choudhary. specific performance దావాలో వాది.

విచారణ చరిత్ర

1. 1979 మే 3న 1972 జులై 25 agreement రద్దైనదని, నెరవేర్చడం అసాధ్యమని డిక్లరేషన్ కోసం, సుమారు 45 చదరపు గజాల స్వాధీనం కోసం అప్పీలుదారు దావా వేశాడు.
2. 1980 మార్చి 14న ప్రతివాది దావా వేసి ఇవి కోరాడు:
   • Specific performance.
   • ప్రాంగణపు ఖాళీ స్వాధీనం, అప్పీలుదారు స్వాధీనంలో ఉన్న పాత భవనం భాగం కోసం mandatory injunction (చేయమని కోర్టు ఇచ్చే ఆదేశం).
   • ప్రత్యామ్నాయంగా, 18 శాతం వడ్డీతో Rs 3,25,000 తిరిగి చెల్లింపు, నష్టపరిహారం.
3. 1990 డిసెంబర్ 15న ట్రయల్ కోర్టు ప్రతివాది దావాను డిక్రీ చేసింది. agreement కు ప్రభావం ఇవ్వడానికి అన్ని అధికారుల నుండి అవసరమైన అనుమతులు పొందాలని డిక్రీ అప్పీలుదారును ఆదేశించింది.
4. ట్రయల్ కోర్టు తీర్పు, డిక్రీలు అప్పీల్‌లో ధృవీకరించబడ్డాయి. 1972 జులై 25న ఖాళీ స్వాధీనం legal possession గా అప్పగించారని Division Bench గుర్తించింది.
5. అప్పీలుదారు ఈ కోర్టులో Civil Appeal Nos. 1928, 1929 of 1993 దాఖలు చేశాడు. అదే ఆస్తికి సంబంధించిన రెండు అప్పీళ్లను ఈ తీర్పు నియంత్రిస్తుంది.

వాస్తవాలు

1. ఆస్తి న్యూ ఢిల్లీ 6, Tolstoy Marg లోని nazul (ప్రభుత్వ యాజమాన్య) భూమి ప్లాట్. 1956 మే 29 నుండి perpetual lease కింద M/s Shiv Ram, Mahashaya Krishna, K. Narendra లకు భారత రాష్ట్రపతి లీజు హక్కులు ఇచ్చాడు.
2. లీజుదారు లిఖిత సమ్మతి లేకుండా మార్పులు, కొత్త భవనాలు, బావులు, వ్యాపారం, ఒకటి లేదా రెండు కుటుంబాల ఒకే అంతస్తు నివాసానికి తప్ప మరో ఉపయోగాన్ని లీజు నిషేధించింది. అసైన్‌మెంట్ లేదా బదిలీకి ముందు లీజుదారు లిఖిత ఆమోదం అవసరమని చెప్పింది.
3. కొన్ని ఉల్లంఘనలను నోటీసు వచ్చిన ఏడు రోజుల్లో లీజుదారు సరిదిద్దకపోతే, లీజుదారు తన ఎంపికపై, అతని నిర్ణయం తుదిదిగా, తిరిగి ప్రవేశించి, అనధికార మార్పులను లేదా భవనాలను తొలగించడానికి లేదా కూల్చడానికి, గుంతలను పూడ్చడానికి లీజు అనుమతించింది. ఖర్చులను లీజుదారు చెల్లించాలి.
4. 1972 జులై 25న ఆస్తిలో, దాని నిర్మాణాలలో తన అన్ని హక్కులను బహుళ అంతస్తుల భవనం కట్టడానికి Rs 8,97,740 కు ప్రతివాదికి అమ్మి బదిలీ చేయడానికి అప్పీలుదారు అంగీకరించాడు.
5. 1972 జులై 25న డిమాండ్ డ్రాఫ్ట్‌తో Rs 50,000 చెల్లించారు. NDMC, L&DO ప్లాన్‌లను క్లియర్ చేసిన తర్వాత, లేదా పరస్పర అంగీకారంతో ముందే, encash చేయాల్సిన 1973 జనవరి 25 నాటి Rs 2,75,000 post-dated చెక్కు ఇచ్చారు. మిగిలిన Rs 5,72,740 భవనం పూర్తయిన తర్వాత చెల్లించాలి.
6. Land Development Officer అనుమతి పొందడం, unearned increase, ఇతర ఛార్జీలు చెల్లించడం కొనుగోలుదారు బాధ్యత అని క్లాజు 3 చెప్పింది. ప్లాన్ చేయడానికి, అనుమతి పొందడానికి, ఫ్లాట్లు కట్టి అమ్మడానికి కొనుగోలుదారును క్లాజు 4 అనుమతించింది.
7. పూర్తి చెల్లింపు తర్వాత మాత్రమే ఫ్లాట్లను బదిలీ చేయడానికి కొనుగోలుదారును క్లాజు 6 అనుమతించింది. ఖాళీ భౌతిక స్వాధీనం కొనుగోలుదారుకు ఇచ్చారని క్లాజు 7 చెప్పింది. పదార్థాలను వెనుక నిల్వ చేయడానికి క్లాజు 8 అనుమతించింది, కానీ Rs 2,75,000 చెక్కు చెల్లకపోతే స్వాధీనాన్ని వెంటనే తిరిగి ఇవ్వాలి.
8. irrevocable power of attorney ను క్లాజు 9 కోరింది. ప్లాన్‌లు మంజూరు కాకముందు ప్రభుత్వం ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకుంటే లేదా requisition చేస్తే, లేదా పట్టణ ఆస్తి పరిమితి చట్టం బదిలీని నిషేధిస్తే, తిరిగి చెల్లింపు, స్వాధీనం వాపసు కావాలని క్లాజు 13 చెప్పింది.
9. ప్లాన్‌లు మంజూరైన తర్వాత రెండు నుండి మూడు సంవత్సరాల్లో నిర్మాణం పూర్తి చేయాలని కొనుగోలుదారును క్లాజు 16 కోరింది. ఉన్న భవనాలను కూల్చి శిథిలాలను వాడుకోవడానికి కొనుగోలుదారును క్లాజు 17 అనుమతించింది.
10. 1972 జులై 26న అనుబంధ agreement మిగిలిన నగదు చెల్లింపు స్థానంలో 2వ, 3వ, 4వ అంతస్తుల్లో చదరపు అడుగుకు Rs 70 చొప్పున 8,182 చదరపు అడుగుల ఫ్లాట్లను, Rs 5,72,740 విలువతో, ఉంచింది. విస్తీర్ణాన్ని 5 నుండి 6 శాతం తగ్గించవచ్చు లేదా పెంచవచ్చు.
11. 1972 జులై 25న ప్రతివాది Rs 50,000 చెల్లించి, Rs 2,75,000 post-dated చెక్కు ఇచ్చాడు. ప్లాన్‌లు మంజూరు కాకపోయినా అప్పీలుదారు దాన్ని encash చేశాడు.
12. 1972 జులై 26న NDMC, L&DO, ఇతర అధికారుల ముందు తనకు ప్రాతినిధ్యం వహించడానికి ప్రతివాది కంపెనీకి చెందిన Inder P. Choudhary, Ms Minakshi Choudhary లకు అనుకూలంగా నమోదైన irrevocable power of attorney ను అప్పీలుదారు అమలు చేశాడు.
13. 1972 సెప్టెంబర్ 7, 11న ప్రతివాది Girnar అనే గ్రూప్ హౌసింగ్ ప్రాజెక్ట్ ప్లాన్‌లను సమర్పించాడు: ఎనిమిది అంతస్తుల భవనం, రెండు ఐదు అంతస్తుల బ్లాక్‌లు, 18 మూడు పడక గదుల, 23 రెండు పడక గదుల ఫ్లాట్లు, పవర్ సబ్-స్టేషన్, పంప్ హౌస్, లిఫ్టులు.
14. 1972 నవంబర్ 6న, Punjab Municipalities Act సెక్షన్ 193(2) కింద, ప్లాట్ జోనల్ ప్లాన్ D-3 లోని redevelopment ప్రాంతంలో ఉందనే కారణంతో ప్రధానంగా ప్లాన్‌లు తిరస్కరించారు. 1972 నవంబర్ 9న ప్లాన్‌లను పెండింగ్‌లో ఉంచమని ప్రతివాది NDMC ని కోరాడు.
15. 1972 అక్టోబర్ 31న లీజుదారు ముందస్తు ఆమోదం లేకుండా అమ్మినందుకు, లీజు క్లాజు II(13) ఉల్లంఘనగా, అప్పీలుదారుకు భారత ప్రభుత్వం show-cause నోటీసు ఇచ్చింది. 1972 నవంబర్ 9న అమ్మకం కాదు, కేవలం agreement to sell మాత్రమేనని ప్రతివాది జవాబిచ్చాడు. అభ్యంతరకర నిర్మాణాలను తొలగించామని ప్రతివాది చెప్పాడు.
16. 1973 నవంబర్ 22న 1973 సెప్టెంబర్ 21 పరిశీలన తర్వాత NDMC ప్లాన్‌లను మళ్లీ తిరస్కరించింది. ఆ ప్రాంతం redevelopment కు నిర్దేశించినది, ప్లాట్ ఒక ఎకరం కంటే తక్కువ, గ్రూప్ హౌసింగ్‌కు కనీసం ఒక ఎకరం అవసరం. ఆ మాస్టర్ లేదా జోనల్ ప్లాన్‌ను Delhi Development Act సెక్షన్ 9(2) కింద కేంద్ర ప్రభుత్వం ఆమోదించింది, దానికి చట్టబద్ధ ప్రభావం ఉంది.
17. 1985 ఆగస్టు 12, 1990 నవంబర్ 19 లేఖలు ప్లాన్‌లు తిరస్కరించారని మాత్రమే చూపుతాయి. 1991 జూన్ 4న, 1993 ఏప్రిల్ 29 వరకు చెల్లుబాటయ్యేలా, సుమారు 13 షరతులతో, ఏ షరతైనా నెరవేర్చకపోతే మొదటి నుండి రద్దైనదిగా మంజూరు వచ్చింది. ఇది 1990 డిసెంబర్ 15 ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ తర్వాత వచ్చింది.
18. Urban Land Ceiling and Regulation Act, 1976 (ULCRA) కింద భూమిలో 368.23 చదరపు మీటర్ల అదనపు భూమి ఉంది. అమ్మకానికి అనుమతిని పదేపదే నిరాకరించారు. గ్రూప్ హౌసింగ్ చట్ట పరిధిలోకి రాదనే వాదనతో, జాగ్రత్త కోసం, ప్రతివాదులు 1976 సెప్టెంబర్ 14న సెక్షన్ 20 కింద చేసిన దరఖాస్తును 1979 మే 2న ఢిల్లీ అడ్మినిస్ట్రేషన్ తిరస్కరించింది.
19. 1976 ఆగస్టు 9న మినహాయింపు కోసం అప్పీలుదారు దరఖాస్తు చేశాడు. 1978 జనవరి 1 లేఖలో బహుళ అంతస్తుల భవనం కోసం మినహాయింపు తిరస్కరించే అవకాశం ఉందని చెప్పారు. 1978 ఆగస్టు 16న agreement infructuous (నిరర్థకం) గా భావించవచ్చని వాదించి, తన సొంత గ్రూప్ హౌసింగ్ కోసం మినహాయింపు కోరాడు.
20. 1985 ఏప్రిల్ 26న సక్షమ అధికారి సెక్షన్ 20(1)(a), సెక్షన్ 22 తో కలిపి, షరతులతో గ్రూప్ హౌసింగ్ కోసం అదనపు భూమికి మినహాయింపు ఇచ్చారు. భవన ప్లాన్ జోన్ నియంత్రణలకు అనుగుణంగా ఉండాలి. నిర్మాణం రెండేళ్లలో పూర్తి కావాలి. ప్రతి నివాస యూనిట్ 300 చదరపు మీటర్లు మించకూడదు. ఒక వ్యక్తి, కంపెనీ సహా, ఒక యూనిట్ మాత్రమే కలిగి ఉండాలి. అడ్మినిస్ట్రేటర్ ముందస్తు ఆమోదం లేకుండా యూనిట్ బదిలీ లేదు.
21. 1988 ఫిబ్రవరి 8 నాటి సమాచారం Lutyens' Bungalow Zone ఆంక్షలను వివరిస్తుంది: కొత్త నిర్మాణం ఉన్న బంగ్లాల లేదా పక్కనున్న అతి తక్కువ బంగ్లా వలె అదే plinth విస్తీర్ణం, ఎత్తు కలిగి ఉండాలి. ప్లాట్ ఆ జోన్‌లో ఉందనే విషయాన్ని ప్రతివాదులు వివాదం చేశారు. కోర్టు స్పష్టమైన నిర్ధారణ చేయలేకపోయింది.
22. రోడ్డు వెడల్పు కోసం 1991 సెప్టెంబర్ 5 నోటిఫికేషన్ ద్వారా భూమిలో కొంత భాగాన్ని స్వాధీనం చేసుకున్నారు. Award No. 6/92-93 భూమిని చదరపు మీటరుకు Rs 33,400 గా విలువ కట్టింది. Lutyens' Bungalow Zone ను Hailey Road, Tolstoy Marg లపైకి విస్తరించక ముందే DDA, NDMC నుండి గ్రూప్ హౌసింగ్ మంజూరు పొందిన ఆస్తి No. 6 మాత్రమేనని, కాబట్టి ప్లాట్‌కు వాణిజ్య ఉపయోగానికి భవిష్యత్ సామర్థ్యం ఉందని అది చెప్పింది. ప్రతివాదులు పరిహారం, solatium (బలవంతపు స్వాధీనంపై అదనపు చెల్లింపు), వడ్డీ అందుకున్నారు.
23. 1993 జూన్ 17 నాటి సమాచారంతో, 1992 సెప్టెంబర్ 18న ఇచ్చిన బహుళ అంతస్తుల గ్రూప్ హౌసింగ్ భవనం మంజూరును, షరతులు పాటించనందున, L&DO ఉపసంహరించింది.
24. agreement స్వాధీనం అప్పగింతను పేర్కొంటుంది. సామగ్రి నిల్వ కోసం సుమారు 45 చదరపు గజాలు మాత్రమే ఇచ్చారని, అందులో తాత్కాలిక నిర్మాణాలు కట్టారని, అనుమతులు వచ్చిన తర్వాతే భౌతిక స్వాధీనం ఇవ్వాల్సి ఉందని ట్రయల్ జడ్జి గుర్తించాడు.
25. 1975 ఆగస్టు 16న అన్ని అనుమతులతో లావాదేవీని మూడు నెలల్లో పూర్తి చేయాలని, లేకపోతే తన చట్టపరమైన హక్కులను అమలు చేస్తానని అప్పీలుదారు ప్రతివాదులకు రాశాడు. 1979 జనవరి 25 లీగల్ నోటీసు agreement రద్దైనదని, అమలు కాదని చెప్పి, సుమారు 405 చదరపు అడుగులు ఖాళీ చేయమని కోరింది.
26. 1972లో సుమారు 4,000 చదరపు మీటర్ల ధర చదరపు మీటరుకు సుమారు Rs 225 అవుతుంది. 1991లో Land Acquisition Collector దాన్ని చదరపు మీటరుకు Rs 33,400 గా విలువ కట్టాడు. Land Acquisition Collector ప్రమాణం ఎప్పుడూ తక్కువ వైపు ఉంటుందని కోర్టు గమనించింది.

లేవనెత్తిన వివాదాంశాలు

తీర్పు వివాదాంశాలకు సంఖ్యలు ఇవ్వదు. కోర్టు ఈ ప్రశ్నలను చూసింది:

1. ఆలస్యం, ఎప్పటికీ పొందని అనుమతులు, పరిమితి చట్టం, స్వాధీనం, విలువ పెరుగుదల, ఇరు పక్షాలకు హాని దృష్ట్యా specific performance ను డిక్రీ చేయడానికి కోర్టు తన విచక్షణను వినియోగించాలా?
2. agreement frustrate అయిందా లేదా నెరవేర్చడం అసాధ్యమైందా?
3. ధరలో ఏ తగ్గింపూ లేకుండా, ఇంకా బదిలీ చేయగల ఆస్తి భాగానికి ప్రతివాదులు ఒప్పందాన్ని నెరవేర్చించుకోవచ్చా?
4. specific performance నిరాకరిస్తే నష్టపరిహారం ఇవ్వాలా, ఎంత?

వాదనలు

అప్పీలుదారు తరఫున: అప్పీలుదారు న్యాయవాదిని పేరుతో గానీ, అతని తరఫున విచారణ వాదనలను గానీ తీర్పు నమోదు చేయదు. అతని సొంత లేఖలు, నోటీసు, దావా, మినహాయింపు అభ్యర్థన నుండి నమోదైన అతని కేసు, agreement నెరవేర్చడం అసాధ్యమైందని:

• 1975 ఆగస్టు 16న అన్ని అనుమతులతో లావాదేవీని మూడు నెలల్లో పూర్తి చేయించుకోవాలని అప్పీలుదారు ప్రతివాదులను కోరాడు. ప్రతివాదులు అనుమతులు పొందలేదని, ULCRA అడ్డంకి సృష్టించిందని, 1979 జనవరి 25 లీగల్ నోటీసు ద్వారా agreement రద్దైనదని, అమలు కాదని చెప్పాడు.
• తన సొంత దావాలో agreement రద్దైనదని, చెల్లదని, నెరవేర్చడం అసాధ్యమని డిక్లరేషన్, 45 చదరపు గజాల స్వాధీనం అప్పీలుదారు కోరాడు.
• ULCRA అధికారికి 1978 ఆగస్టు 16 మినహాయింపు అభ్యర్థనలో, చట్టం కింద అమ్మకాన్ని మంజూరు చేయడం సాధ్యం కాదు కాబట్టి agreement ను infructuous (ప్రభావం లేనిది) గా భావించవచ్చని వాదించాడు.

ప్రతివాదుల (బిల్డర్ల) తరఫున:

• suit land Lutyens' Bungalow Zone లో భాగమనే విషయాన్ని ప్రతివాదుల న్యాయవాది తీవ్రంగా వివాదం చేశారు.
• 1972 నవంబర్ 9న L&DO కు ఇచ్చిన జవాబులో, అమ్మకం కాదు, కేవలం agreement to sell మాత్రమే ఉన్నందున లీజు క్లాజు II(13) ఉల్లంఘన లేదని చెప్పారు.
• తాము పేరున్న బిల్డర్లమని చెప్పారు. specific performance ను నిరాకరిస్తే, వారి భవన ప్లాన్ Girnar నెరవేరదు కాబట్టి వారి ప్రతిష్టను కోల్పోయే తీవ్ర ప్రమాదం ఉందన్నారు.
• ధరలో తగ్గింపు లేకుండా ఇంకా బదిలీ చేయగల మిగిలిన ఆస్తి భాగానికి సేల్ డీడ్ తీసుకోవడానికి వారు సిద్ధంగా ఉన్నారు.
• Urban Land Ceiling and Regulation (Repeal) Act, 1999 ద్వారా ULCRA రద్దైంది, అది అదనపు భూమి అడ్డంకిని తొలగించింది.
• తమ plaint లో ఇతర ఉపశమనాలతో పాటు నష్టపరిహారం కూడా కోరారు.

కోర్టు తార్కికం

తీర్పులో సంఖ్యల పేరాలు లేవు, R.C. Lahoti, J. వెల్లడించిన ఒకే అభిప్రాయం ఉంది. ఇద్దరు న్యాయమూర్తులు ధర్మాసనంలో ఉన్నారు. అడుగులు తీర్పు క్రమాన్ని అనుసరిస్తాయి, పేరాల వారీగా ఉటంకించలేదు.

R.C. Lahoti, J. (ధర్మాసనం తీర్పు)

1. గమనిక: అదే ఆస్తికి సంబంధించిన Civil Appeal Nos. 1928, 1929 of 1993 లను ఉమ్మడి తీర్పు నియంత్రిస్తుంది.
2. గమనిక: కోర్టు లీజును, లీజు సంబంధిత క్లాజులను, తర్వాత 1972 జులై 25 agreement ను, దాని క్లాజులు 3, 4, 6, 7, 8, 9, 13, 16, 17 ను పేర్కొంది.
3. గమనిక: 1972 జులై 26 అనుబంధ agreement, చెల్లింపులు, చెక్కు encashment, power of attorney ను అది పేర్కొంది.
4. గమనిక: సమర్పించి NDMC తిరస్కరించిన ప్లాన్‌లు, ప్రభుత్వ నోటీసులు, జవాబులు, ట్రయల్ కోర్టు డిక్రీ తర్వాత వచ్చిన 1991 జూన్ 4 మంజూరును అది నమోదు చేసింది.
5. గమనిక: ULCRA వాస్తవాలను అది నమోదు చేసింది: అదనపు భూమి, అనుమతి తిరస్కరణలు, జాగ్రత్త కోసం చేసిన ప్రతివాదుల దరఖాస్తు, 1985 ఏప్రిల్ 26 మినహాయింపు ఉత్తర్వు, దాని షరతులు.
6. నిర్ణయం: ఆ షరతుల దృష్ట్యా agreement to sell ను గౌరవించలేము. అనుబంధ agreement ప్రకారం అప్పీలుదారుకు 8,182 చదరపు అడుగుల ఫ్లాట్లు రావాలి, కానీ మినహాయింపు ఉత్తర్వు అతనికి ఒక నివాస యూనిట్ మాత్రమే అనుమతించింది. భవన ప్లాన్ జోన్ ఆంక్షలకు కూడా అనుగుణంగా ఉండాలి.
7. గమనిక: భూమి Lutyens' Bungalow Zone లో ఉందా అనే వివాదాన్ని కోర్టు పేర్కొంది. ఉంటే బహుళ అంతస్తుల భవనం ప్రశ్నే లేదు. రికార్డుపై స్పష్టమైన నిర్ధారణ సాధ్యం కాదు.
8. గమనిక: 1991 సెప్టెంబర్ 5 స్వాధీన నోటిఫికేషన్, చదరపు మీటరుకు Rs 33,400 award ను అది ప్రస్తావిస్తుంది. జోన్ విస్తరించక ముందే ఈ ప్లాట్‌కు మాత్రమే గ్రూప్ హౌసింగ్ మంజూరు వచ్చిందని, కాబట్టి దాన్ని వాణిజ్యంగా వాడవచ్చని award చెప్తుంది. 1993 జూన్ 17 సమాచారం ద్వారా మంజూరు ఉపసంహరణను కూడా అది ప్రస్తావిస్తుంది.
9. గమనిక: స్వాధీనం అప్పగింత గురించిన recital అసత్యమని, 45 చదరపు గజాలు మాత్రమే ఇచ్చారని ట్రయల్ జడ్జి గుర్తించారు. 1972 జులై 25న ఖాళీ స్వాధీనాన్ని legal possession గా అప్పగించారని, చెక్కును encash చేసినందున అప్పీలుదారు భౌతిక స్వాధీనం ఇవ్వాలని Division Bench తీర్పు చెప్పింది.
10. నిర్ణయం: Division Bench నిర్ధారణ laconic and oscillating (చాలా క్లుప్తంగా, అస్థిరంగా).
11. గమనిక: పక్షాలు ఒకరికొకరు బాగా తెలుసు. బిల్డర్లుగా ప్రతివాదులపై అప్పీలుదారుకు నమ్మకం ఉంది. అతనికి ఆర్థిక వనరులు లేవు, అవసరమైన అనేక అనుమతులు పొందగలనని నమ్మకం లేదు, కాబట్టి agreement చేసుకుని విస్తృత power of attorney ఇచ్చాడు.
12. నిర్ణయం: ఆశలు నెరవేరలేదు. ప్రతివాదులు సహేతుక సమయంలో నెరవేర్పును సాధించాలని పక్షాలు ఉద్దేశించారు, అది తలకిందులైంది. ఈలోగా భూమి విలువ చదరపు మీటరుకు సుమారు Rs 225 నుండి Rs 33,400 కు బాగా పెరిగింది.
13. గమనిక: ఈ పరిస్థితుల్లో specific performance ను డిక్రీ చేయడానికి కోర్టు తన అధికార పరిధిని వినియోగించాలా అనేది ప్రశ్న.
14. గమనిక: 1972 జులై 25 agreement కు నెరవేర్పుకు సమయ పరిమితి లేదు. స్థిరాస్తి అమ్మకంలో సమయం సారాంశమనే ఊహ లేదని Chand Rani v. Kamal Rani లో Constitution Bench తీర్పు చెప్పింది. సారాంశం కాకపోయినా, స్పష్టమైన నిబంధనలు, ఆస్తి స్వభావం, చుట్టూ ఉన్న పరిస్థితుల నుండి సహేతుక సమయాన్ని కోర్టు ఊహించవచ్చు.
15. నిర్ణయం: సహేతుక సమయంలో నెరవేర్పు ఉద్దేశాన్ని agreement స్వయంగా చూపుతోంది. Rs 2,75,000 చెక్కు 1973 జనవరి 25 తేదీతో, ఆరు నెలలు చెల్లుబాటయ్యేది, కాబట్టి సుమారు ఆరు నెలల్లో మంజూరులు ఆశించారు. మంజూరు నుండి నిర్మాణానికి రెండు నుండి మూడు సంవత్సరాలు క్లాజు 16 ఇచ్చింది. కాబట్టి 1973 జనవరి 25 నుండి సుమారు రెండున్నర నుండి మూడున్నర సంవత్సరాల్లో నెరవేర్పు ఆశించారు.
16. గమనిక: 1975 ఆగస్టు 16 అప్పీలుదారు లేఖ న్యాయ సలహా లేకుండా, సరళంగా రాశారు. అన్ని అనుమతులతో లావాదేవీని మూడు నెలల్లో పూర్తి చేసే స్థితిలో ఉండాలని అది ప్రతివాదులను కోరింది. లేకపోతే తన చట్టపరమైన హక్కులను అమలు చేయవచ్చని చెప్పింది.
17. గమనిక: తర్వాత 1979 జనవరి 25 లీగల్ నోటీసు, 1979 మే 3 అప్పీలుదారు దావా వచ్చాయి. ప్రతివాదుల దావా 1980 మార్చి 14న వచ్చింది.
18. గమనిక: Specific Relief Act, 1963 సెక్షన్ 20, specific performance ను విచక్షణాత్మకం చేస్తుంది. చట్టబద్ధమైనంత మాత్రాన దాన్ని మంజూరు చేయాల్సిన బాధ్యత కోర్టుకు లేదు. విచక్షణ సహేతుకమైనది, న్యాయ సూత్రాలకు లోబడినది, అప్పీల్‌లో సరిదిద్దదగినది.
19. నిర్ణయం: వాది నెరవేర్చకపోతే ప్రతివాదికి ఊహించని హాని కలిగే పనితీరు, వాదికి అలాంటి హాని లేని నెరవేర్చకపోవడం అనేది specific performance ను నిరాకరించడానికి కోర్టు సముచితంగా పరిగణించే పరిస్థితి. "The doctrine of comparative hardship has been thus statutorily recognized in India." కేవలం ప్రతిఫలం సరిపోకపోవడం లేదా ఒప్పందం భారంగా ఉండటం స్వయంగా అలాంటి హాని కాదు.
20. గమనిక: specific performance డిక్రీ విచక్షణాత్మకమని, ఆ విచక్షణను సరైన చట్ట సూత్రాలపై, ఏకపక్షంగా కాకుండా వినియోగించాలని సారాంశం చెప్పిన Lourdu Mari David v. Louis Chinnaya Arogiaswamy ను కోర్టు ఉటంకిస్తుంది.
21. గమనిక: ఒప్పందం తర్వాత వచ్చే, ప్రతివాదిని ప్రభావితం చేసే, ఆస్తి విషయాన్ని కాదు, వాది బాధ్యత లేని పరిస్థితుల నుండి వచ్చినా తీవ్రమైన హాని specific performance నిరాకరణకు కారణం కావచ్చని Chitty on Contracts (27th Edn., 1994, Vol. 1, p. 1296) చెప్తుంది.
22. గమనిక: కోర్టు K.S. Vidyanadam v. Vairavan ను సుదీర్ఘంగా ఉటంకిస్తుంది (ఆ తీర్పులోని paragraphs 10, 11, 14). ధరల పెరుగుదల మాత్రమే specific performance నిరాకరణకు కారణం కాదు, కానీ వాస్తవాలు, న్యాయపరంగా గమనించదగిన ద్రవ్యోల్బణ ధోరణులను కోర్టులు గుర్తించాలని అది చెప్తుంది. ప్రత్యేకంగా చెప్తే తప్ప భూమి అమ్మకంలో సమయం సారాంశం కాదు. limitation లోపు వచ్చిన ప్రతి దావాకు, ఒప్పందం సమయ పరిమితులు ఏమైనా, డిక్రీ ఇవ్వాల్సిన అవసరం లేదు. అలా చేస్తే సెక్షన్లు 10, 20 కింద విచక్షణను నిరాకరించినట్లవుతుంది.
23. నిర్ణయం: K.S. Vidyanadam ను అనుసరించి, ఒప్పందంలోని సమయ పరిమితులతో సహా అన్ని సంబంధిత పరిస్థితులను కోర్టు చూడాలి. 1973 తర్వాత నగర ఆస్తి ధరలు బాగా పెరిగాయి. నగర స్థిరాస్తికి సమయం సారాంశం కాదనే నియమాన్ని సడలించాలి, లేదా మార్చాలి. సమయ పరిమితులను పూర్తిగా విస్మరించలేము. సమయం సారాంశం కాకపోయినా, అన్ని పరిస్థితుల నుండి నిర్ణయించే సహేతుక సమయంలో వాది నెరవేర్చాలి.
24. నిర్ణయం: ప్రతివాదులు తమ బాధ్యతలను నెరవేర్చడంలో లోపం చేశారు. 1972 జులై 25 నుండి వ్యాజ్యం మొదలైన 1979, 1980 వరకు కోల్పోయిన కాలం అప్పీలుదారు వేచి ఉండడానికి సహేతుకమైన కాలం కాదు. ఒప్పందానికి పక్షాల అధికారంలో లేని అనేక అనుమతులు అవసరం, వాటి కోసం ప్రతివాదులపై ఆధారపడ్డారని ఇద్దరికీ తెలుసు.
25. నిర్ణయం: భూమిలో కొంత భాగం ULCRA కింద అదనపు భూమి, దాన్ని అమ్మలేరు. కొంత భాగాన్ని రాష్ట్రం స్వాధీనం చేసుకుంది, కాబట్టి ఆ మేరకు agreement నెరవేర్చడం సాధ్యం కాదు. బహుళ అంతస్తుల సముదాయం ఆచరణ సాధ్యం కాదని కనిపిస్తోంది.
26. నిర్ణయం: ప్రతివాదులు ఫ్లాట్లలో కొన్ని నిర్మించి ఇవ్వలేకపోతే మిగిలిన ప్రతిఫలం ఎలా చెల్లిస్తారనేది రికార్డుపై సమాధానం లేని ప్రశ్న. ఇరు పక్షాలు ఊహించని భూమి విలువ భారీ పెరుగుదల కూడా ఉంది. agreement చేసినప్పుడు ధర సరిపోలేదని కోర్టు చెప్పలేదు. తర్వాతి సంఘటనను మాత్రమే గమనించింది.
27. నిర్ణయం: ఆస్తిలో స్వల్ప భాగం స్వాధీనం agreement తో కాక తర్వాత ఇచ్చారు. ఆ మేరకు agreement లోని recital, ప్రతివాదుల plaint వాదనలు అసత్యం. ఆస్తిలో ఎక్కువ భాగాన్ని అప్పీలుదారు స్వాధీనంలోనే ఉంచుకున్నాడు.
28. నిర్ణయం: specific performance నిరాకరణను అన్యాయం చేసేలా తాము వ్యవహరించామని, లేదా తమ హాని అప్పీలుదారు హాని కంటే ఎక్కువని చూపడానికి ప్రతివాదులు అభ్యర్థించలేదు, సామగ్రీ ఇవ్వలేదు. పనితీరు వల్ల అప్పీలుదారుకు ఊహించని హాని కలుగుతుంది, నెరవేర్చకపోతే ప్రతివాదులకు అలాంటి హాని కలగదు. విచక్షణాత్మక అధికార పరిధిని వారికి అనుకూలంగా ఉపయోగించకూడదు.
29. నిర్ణయం: తాము పేరున్న బిల్డర్లమని, ప్రతిష్ట కోల్పోతామనే ప్రతివాదుల వాదన ఈ పరిస్థితులను మించే పరిగణన కాదు. ఆస్తిపై బహుళ అంతస్తుల సముదాయం రాలేకపోతే, వారి ప్లాన్‌లు ఎలాగైనా విఫలమవుతాయి.
30. నిర్ణయం: 1999లో ULCRA రద్దయ్యే వరకు, agreement నుండి సుమారు పదహారు సంవత్సరాలు, అనుమతి లేకుండా ఆస్తిని బదిలీ చేయలేరు. పదహారు సంవత్సరాల తర్వాత తర్వాతి రద్దు ప్రయోజనాన్ని ప్రతివాదులకు ఇవ్వడం సముచితమని కోర్టు భావించలేదు.
31. నిర్ణయం: ట్రయల్ కోర్టు దావాను డిక్రీ చేసే వరకు బహుళ అంతస్తుల సముదాయానికి అనుమతిని NDMC పదేపదే తిరస్కరించింది. ఈ సంఘటనలను ఏ పక్షమూ నియంత్రించలేదు. "at one point of time the contract had stood frustrated by reference to Section 56 of the Contract Act" అని కోర్టు స్పష్టంగా అభిప్రాయపడింది. తర్వాతి సంఘటనలు specific performance కోసం దాన్ని పునరుద్ధరించలేవు.
32. గమనిక: ధరలో తగ్గింపు లేకుండా మిగిలిన బదిలీ చేయదగిన భాగానికి సేల్ డీడ్ తీసుకుంటామని ప్రతివాదులు చెప్పారు. Urban Land Ceiling and Regulation (Repeal) Act, 1999 ద్వారా ULCRA రద్దు అడ్డంకిని తొలగించిందని కూడా చెప్పారు.
33. నిర్ణయం: కోర్టు ఒప్పించబడలేదు. ప్రతివాదులు తక్కువ ఆస్తికి అంగీకరించినా, అది అనుమతించదగినది కాదు. మార్పుతో తప్ప అమలు చేయకపోవడాన్ని Specific Relief Act సెక్షన్ 18 కవర్ చేస్తుంది. ప్రతివాది మార్పును వాదించినప్పుడు, మోసం, వాస్తవంపై పొరపాటు, misrepresentation, ఉద్దేశించిన చట్టపరమైన ఫలితం రాకపోవడం, లేదా తర్వాత పక్షాలు నిబంధనలు మార్చడం సందర్భాల్లో మాత్రమే వాది ఆ మార్పుతో ఒప్పందాన్ని నెరవేర్చించుకోవచ్చు. ఈ కేసు వాటి కిందికి రాదు.
34. నిర్ణయం: specific performance నిరాకరించినా, కొంత నష్టపరిహారం ఇవ్వడానికి ఇది తగిన కేసు. specific performance తో పాటు లేదా దాని స్థానంలో పరిహారాన్ని సెక్షన్ 21 అందిస్తుంది. ఒప్పందం specific performance చేయలేనిదిగా మారినా కోర్టు ఇవ్వవచ్చని Explanation చెప్తుంది.
35. నిర్ణయం: "Compensation to some extent is a matter of guess work." specific performance స్థానంలో, ప్రతివాదులు చెల్లించిన మొత్తానికి సమానమైన Rs 3,25,000 సహేతుక నష్టపరిహారం. ప్రతివాదులు తమ plaint లో నష్టపరిహారం కూడా కోరారు.
36. నిర్ణయం: అప్పీళ్లు అనుమతించబడ్డాయి. అప్పీల్‌లో ధృవీకరించిన ట్రయల్ కోర్టు తీర్పు, డిక్రీలు రద్దు చేయబడ్డాయి. తీర్పు విభాగంలో చెప్పిన షరతులపై రెండు దావాల్లో ఏకీకృత డిక్రీ ఇవ్వబడింది.

Authorities

• Smt. Chand Rani (dead) by LRs. v. Smt. Kamal Rani (dead) by LRs., AIR 1993 SC 1742 (Constitution Bench). అనుసరించింది. స్థిరాస్తి అమ్మకంలో సమయం సారాంశమనే ఊహ లేదు, కానీ కోర్టు సహేతుక సమయాన్ని ఊహించవచ్చు.
• Lourdu Mari David and others v. Louis Chinnaya Arogiaswamy and others, AIR 1996 SC 2814. సెక్షన్ 20 వెనుక సూత్రం కోసం ఉటంకించింది.
• Chitty on Contracts (27th Edn., 1994, Vol. 1, p. 1296). specific performance నిరాకరణకు కారణంగా తీవ్ర హానిపై ఉటంకించింది.
• K.S. Vidyanadam and others v. Vairavan, 1997 (3) SCC 1. సమయ పరిమితులు, పెరుగుతున్న నగర ధరలు, నెరవేర్పుకు సహేతుక సమయంపై అనుసరించి సుదీర్ఘంగా ఉటంకించింది. అది Chand Rani (SCC p. 528) ను ఉటంకిస్తుంది.

Also cited in footnotes: తీర్పులో footnotes లేవు.

Provisions

• Section 20, Specific Relief Act, 1963: specific performance విచక్షణాత్మకం. వాదికి అలాంటి హాని లేనప్పుడు, ప్రతివాదికి ఊహించని హాని కలిగించే పనితీరు నిరాకరణకు కారణం కావచ్చు. ప్రతిఫలం సరిపోకపోవడం లేదా భారమైన ఒప్పందం స్వయంగా అన్యాయమైన ప్రయోజనం లేదా హాని కాదు.
• Section 18, Specific Relief Act, 1963: మార్పుతో తప్ప అమలు చేయకపోవడం, మోసం, వాస్తవంపై పొరపాటు, misrepresentation, ఉద్దేశించిన చట్టపరమైన ఫలితం రాకపోవడం లేదా పక్షాలు తర్వాత మార్చిన సందర్భాల్లో.
• Section 21, Specific Relief Act, 1963, దాని Explanation తో: specific performance తో పాటు లేదా దాని స్థానంలో నష్టపరిహారం, ఒప్పందం specific performance చేయలేనిదిగా మారినా. K.S. Vidyanadam భాగంలో సెక్షన్ 10 పేర్కొనబడింది.
• Section 56, Indian Contract Act, 1872: frustration. ఒప్పందం ఒక దశలో frustrate అయిందని కోర్టు తీర్పు చెప్పింది.
• Urban Land Ceiling and Regulation Act, 1976, సెక్షన్లు 20(1)(a), 22: అదనపు భూమికి మినహాయింపు. Urban Land Ceiling and Regulation (Repeal) Act, 1999 దాన్ని రద్దు చేసింది.
• Section 193(2), Punjab Municipalities Act, Section 9(2), Delhi Development Act: భవన ప్లాన్‌ల తిరస్కరణకు కారణాలు.

తీర్పు

1. అప్పీళ్లు అనుమతించబడ్డాయి. అప్పీల్‌లో ధృవీకరించిన ట్రయల్ కోర్టు తీర్పు, డిక్రీలు రద్దు చేయబడ్డాయి.
2. 1972 జులై 25 agreement to sell యొక్క specific performance కోసం ప్రతివాదుల దావా కొట్టివేయబడింది.
3. ప్రతివాదులు చెల్లించిన ప్రతిఫలాన్ని, చెల్లింపు తేదీ నుండి తిరిగి ఇచ్చే తేదీ వరకు సంవత్సరానికి 12 శాతం వడ్డీతో అప్పీలుదారు తిరిగి ఇవ్వాలి.
4. specific performance స్థానంలో నష్టపరిహారంగా Rs 3,25,000 ను కూడా, డిక్రీ తేదీ (1999 మే 24) నుండి వసూలయ్యే వరకు సంవత్సరానికి 12 శాతం వడ్డీతో, అప్పీలుదారు చెల్లించాలి.
5. అప్పీలుదారు plaint కు జతచేసిన ప్లాన్‌లో ఎరుపు రంగులో చూపిన సుమారు 45 చదరపు గజాల స్వాధీనాన్ని, ప్రతివాదులు కట్టిన నిర్మాణాలను తొలగించి, అప్పీలుదారుకు అప్పగించాలి.
6. పక్షాలు తమ ఖర్చులను మొదటి నుండి వారు భరించినట్లే భరించాలి.

న్యాయసూత్రం / Ratio

specific performance విచక్షణాత్మకం. పనితీరు వల్ల ప్రతివాదికి ఊహించని హాని కలిగి, నిరాకరణ వల్ల వాదికి అలాంటి హాని కలగకపోతే కోర్టు దాన్ని నిరాకరించవచ్చు. ఆలస్యం, ఎప్పటికీ రాని అనుమతులు, విలువ భారీ పెరుగుదల, పనిచేయని ప్రాజెక్ట్ అన్నీ లెక్కలోకి వస్తాయి. అప్పుడు సెక్షన్ 21 కింద కోర్టు నష్టపరిహారం ఇవ్వవచ్చు. ప్రధాన నిర్ణయం: "the discretionary jurisdiction to decree the specific performance ought not to be exercised in favour of the respondents".

విమర్శనాత్మక విశ్లేషణ

తీర్పు పాఠం ఆధారంగా విశ్లేషణ.

• ధర సరిపోలేదని తాను నిర్ధారణ చేయడం లేదని కోర్టు చెప్తుంది, విలువ పెరుగుదలను తర్వాతి సంఘటనగా చూస్తుంది. ఇది నిర్ణయం ధరపైనే ఆధారపడకుండా నిలుపుతుంది.
• సెక్షన్ 56 కింద ఒప్పందం ఒక దశలో frustrate అయిందని, తర్వాతి సంఘటనలు దాన్ని పునరుద్ధరించలేవని కోర్టు చెప్తుంది. frustration ఎప్పుడు జరిగిందో అది చెప్పదు.
• కోర్టు మాటల్లోనే Rs 3,25,000 నష్టపరిహారం ఊహాజనిత విషయం, ప్రతివాదులు చెల్లించిన మొత్తానికి సమానం.
• స్వాధీనంపై Division Bench నిర్ధారణను laconic and oscillating అని కోర్టు అంటుంది, కానీ అప్పగించిన ఖచ్చితమైన విస్తీర్ణంపై వేరే నిర్ధారణ ఇవ్వదు.
• పాఠంలో చిన్న అస్థిరతలు ఉన్నాయి, ఉదాహరణకు agreement లోని 1961 సెప్టెంబర్ 11 లీజు తేదీ, 1956 మే 29 లీజు కాలం, ఒకచోట Rs 2,75,000 చెక్కుకు బదులు Rs 2,72,000.

ప్రాముఖ్యత

• Specific Relief Act సెక్షన్ 20 లోని comparative hardship సిద్ధాంతాన్ని ఈ కేసు వర్తింపజేస్తుంది.
• సహేతుక సమయం, పెరుగుతున్న నగర ధరలపై ఇది K.S. Vidyanadam, Chand Rani లను వర్తింపజేస్తుంది.
• చట్టం యొక్క తర్వాతి రద్దు చాలా సంవత్సరాల తర్వాత ఎప్పుడూ ఒప్పందాన్ని పునరుద్ధరించదని ఇది చూపిస్తుంది.
• specific performance నిరాకరించినప్పుడు సెక్షన్ 21 నష్టపరిహారం ఎలా ఇవ్వవచ్చో ఇది చూపిస్తుంది.

పరీక్షకు ముఖ్యమైన అంశాలు

• మొదట నియమం: సెక్షన్ 20 విచక్షణ ఇస్తుంది. నిరాకరణ వల్ల వాదికి లేని, ప్రతివాదికి ఊహించని హాని specific performance నిరాకరణకు సమర్థనం కావచ్చు.
• భూమి అమ్మకంలో సమయం సారాంశమని ఊహించరు, కానీ నిబంధనలు, ఆస్తి, పరిస్థితుల నుండి సహేతుక సమయాన్ని ఊహిస్తారు.
• ప్రతివాది అభ్యంతరం చెప్పినప్పుడు, సెక్షన్ 18 జాబితా చేసిన కేసులు తప్ప, ఒప్పందం కంటే తక్కువను వాది తీసుకోవడానికి అది అనుమతించదు.
• సెక్షన్ 21: ఒప్పందం specific performance చేయలేనిదైనా, specific performance స్థానంలో నష్టపరిహారం ఇవ్వవచ్చు.
• ఉచ్చు: ధర సరిపోలేదని కోర్టు చెప్పలేదు. ఆలస్యం, ఎప్పటికీ రాని అనుమతులు, ఊహించని తర్వాతి సంఘటనలపై ఆధారపడింది.
• 1999లో ULCRA తర్వాత రద్దు పదహారు సంవత్సరాల తర్వాత ఒప్పందాన్ని పునరుద్ధరించలేదు.
• ఆదేశాలు: 12 శాతం వడ్డీతో తిరిగి చెల్లింపు, డిక్రీ నుండి 12 శాతంతో Rs 3,25,000 నష్టపరిహారం, 45 చదరపు గజాల వాపసు, ఖర్చులు ఎవరివి వారివే.

ఈ పేజీ తీర్పు పూర్తి పాఠం ఆధారంగా తయారు చేయబడింది.